平均地權條例不溯及既往,為何投資客叫好、建商卻追打?

立法院在今年一月宣布平均地權條例通過,並且內政部宣布這次修正案不會溯及既往以後,網路上的投資客們,紛紛興高采烈地慶祝。特別是聚集最多投機客的 PTT Home-Sale 板(俗稱房板)裡面,當時都紛紛在板上發表勝利宣言,說著政府果然不會真的打房、台灣房市果然最特別、房價絕對還會漲等言論。

如果你也是 PTT 鄉民、今年初也有在逛房板的話,你肯定還記得當時那些投機客的嘴臉有多得意了。

我們都知道投機客(短進短出炒作房價的人),永遠站在看多看漲的這一派,因此,當他們看到這個被媒體稱作是「給投資客開後門」的不溯及既往消息後,便更加深了投機客對於房價只漲不跌的信仰。

1. 不溯及既往,不是房市利多嗎?

這樣看起來,既然投機客都站在多方,平均地權條例不溯及既往又讓投機客們如此雀躍,那麼不溯及既往的這個決定,應該是對房市回溫更有利才對,沒錯吧?

另一方面,除了投機客必定站在多方以外,另一派多方的大本營就是房產業者,例如房仲、代銷和建商,而當中最有話語權的就屬廣告經費最大的建商。

一般市井小民可能不清楚,現在傳統媒體有相當大比重的營收來源,就是來自建商的廣告預算,沒有幾家媒體敢失去建商這個金雞母,於是就導致你很難看到傳統媒體敢發表看空房市的論點(特別是那些本身就是由建商出資的電視台,永遠都在告知觀眾房價只會繼續漲)。

因此看到這邊,我們可以先了解一個大前提,那就是身為業者的建商與坊間的投資客們,都是立場一致的多方立場,他們希望房價要繼續上漲才會對自己有利,對吧!

但現在卻出現了一個弔詭的情況,那就平均地權條例修正案宣布不溯及既往以後,相較於投資客們的歡欣鼓舞,原本站在多軍同一陣線的建商們,如今卻反過來抨擊這項措施,指責政府如果不溯及既往的話,那麼這次的打炒房就是在打假的!

覺得很奇怪嗎?既然投資客與建商都屬同一陣營的話,為什麼同一個不溯及既往的政策一出,卻是天差地遠的兩樣情呢?為什麼建商會突然反而倒戈空方,反過來要求政府更停止這個,看起來應該是房市利多的政策呢?

今天 Zack 我就要藉由這則文章,讓你了解建商倒戈的真相,並且讓你深入了解接下來該如何在房市布局。

2. 建商並沒有被盜帳號,反而很聰明!

今年四月份,不動產開發商業工會的理事長,帶頭喊出平均地權條例應該要溯及既往的聲音,這個舉動讓很多消費者,以及同樣站在多軍的投機客們感到困惑,疑惑著為什麼同一陣營的建商,這時候竟然跑去跟空軍站在一起了,不禁讓人懷疑建商是否被盜帳號、還是吃了誠實豆沙包,才會說出這種無法置信的話。

但我現在想讓你知道的是:

  • 第一,法律不溯及既往,才是正確的

雖然我不是法律專家,但勉強也是法律系畢業的學士,所以這點基本的法理還是有的,首先你要知道的觀念是,那些投資客即便買預售屋來炒作轉售,但這種行為並沒有違反任何法律,無論我們認不認同,他們的所作所為都是按照法律規定和市場機制在走,並沒有任何違法疑慮,有的只是道德問題罷了。

而平均地權條例修正案當中,針對預售屋合約不得轉售的規定,就是針對預售屋轉售的流通性給予毀滅性打擊,的的確確就是一項負面限制、絕對是一種處罰。

因此,如果讓這種處罰溯及既往的話,就會跟法律要維持社會秩序的初衷有極大衝突,因為一旦任何處罰法規都能夠任意溯及既往,那麼日後只要政府實施或更改任何法律,就有可能原本理所當然的合法行為,一夜之間成為了犯罪行為。

你可以想像一下,假設政府突然通過一項新法律,說抽煙是違法行為要抓去關,那麼在此之前所有癮君子隔天就要被警察通通抓起來,你覺得這樣合理嗎?今天合法的行為,到明天隨時可能被處罰,就跟法律要維持社會秩序的目標大相逕庭了。

因此,平均地權條例這些限制型的負面規定,即便大眾覺得忿忿不平,但不溯及既往絕對是正確又合法的,也不是為了幫投資客開後門,更不是政府想繼續鼓勵投機客炒房。

  • 第二,不溯及既往,其實是更可怕的利空

我常常說:「一知半解,比不知不解更可怕」,相較於完全狀況外的投機客,還在網路上發表無腦慶賀,在情況內的建商們非常清楚,不溯及既往對房市與預售屋市場的殺傷力有多可怕。

如果你沒有耐心把本文看到結尾、懶得了解詳細原因的話,我這邊直接先告訴你結論:那就是平均地權條例的不溯及既往,反而是一種長期凌遲房市的巨大利空,大幅降低房市回溫的機會,更無法讓房價有上漲的可能。

怎麼說呢?接下來就要來深入說明,為什麼建商會突然倒戈空軍,突然大力主張要溯及既往的真相。

3. 房產業者最恐懼的空頭房市已降臨

我們先講一個簡單的小知識,影響房價的因素有四項,分別是供給、需求、資金和利率。

舉幾個你能眼見為憑的例子,以利率這件事來說,近期台灣央行不斷升息,所以台灣房市漸漸變的蕭條,其他升息力度較大的國家,例如美國、澳洲、韓國等,更面臨房價大幅下跌的情況;再看資金面,去年三月聯準會宣布升息與縮表後,使得原本的氾濫熱錢開始撤離市場、台美利差不斷擴大,導致台灣房市明顯從四月就瞬間反轉降溫。

需求面就更不用講了,由於台灣扭曲的房市制度(尤其是租賃制度),再加上華人有土斯有財的傳統迷思,現在誰的目標不是擁有一間自己的房?這個就是為什麼台灣的購屋需求始終很強、價格始終易漲難跌的原因。

最後談談今天的主題「供給面」,供給簡單是講由四大部分組成:

  1. 賣預售屋的建商

  2. 賣預售屋的一般人(例如投機客)

  3. 賣中古屋的屋主

  4. 賣中古屋的投機客

雖然這樣講不是超精準,例如都更合建之類的也算是供給量,但這四大部分幾乎就是住宅市場的供給組成。

理解這個基礎又重要的知識後,我們來看看目前台灣房市的現狀:

  1. 聯準會升息縮表,抽離支撐房價的氾濫熱錢

  2. 台灣央行連續升息,加速台房市修正力道

  3. 房地合一稅 2.0、平均地權條例修正案的打炒房趨勢

  4. 政府對土地融資和房貸放款的緊縮政策

  5. 2020-2022 預售屋供給量大暴增,至今還消化不完

相信現在已經不需要再像過去,得教什麼知識教你預測房市了吧,我們都知道「量先價行」、「沒有量就沒有價」的基本觀念,最近半年房市交易量萎縮的如此嚴重,尤其是 2023 年第一季成交量,比 2022 年萎縮 24%,創下史上第七低的數據;再根據台南市估價師工會,針對實價登錄的住宅均價統計結果,也發現全台六都和新竹的住宅房價,都全面從 2022 年的房價最高峰開始下降。

量縮價跌的現狀都明顯證明了:台灣房市,已正式進入空頭市場(買方市場)了。

4. 預售屋的龐大賣壓與競爭

回到平均地權條例禁止轉讓預售合約,以及為什麼建商希望要溯及既往這件事。

過去,很多投資客只花了一點點錢,就取得預售屋並且轉售牟利,通常轉售方式大概有兩種,一種是投資客透過自己人脈在外面賣,例如找房仲或自己的中人,但另一種更常見的轉售方式,就是直接請預售案場內的代銷幫忙賣。

所以,我們換到建商的角度來看看:

目前房市空頭導致買氣很差,買氣很差就導致預售屋很難賣出去,很難賣出去就導致預售屋無法漲價,同時還會產生餘屋、營運成本增加之類的延伸問題,因此空頭市場的來臨,現在已經讓建商相當煩惱了。

然後看看外面的情況,外面有非常多價格低的中古屋供給量,也在競爭為數不多的買方;然後再往裡面看,自己的預售案內竟然還有很多投資客,也在賣著自己的社區,而且更讓建商感到煩躁的點是:這些投資客的售價,竟然還比自己更低!

你要知道,通常會炒作預售屋的投機客,都是在建案還沒開賣之前(或最晚是剛開賣時),會在最早期就用最低的成本來取得物件,所以本身購買的成本就比較便宜了,再加上建商開賣後,通常至少會漲 1-2 次價格來刺激買氣、逼買方盡快做決定、營造熱銷的氛圍,因此在成本來就比預售案正常售價低的情況下,取得成本與建商開價的空間,這就是投機客獲利的價差。

這種運作模式在多頭市場沒有問題,因為市場熱絡、買方信心強、價格不斷追高,於是建商賣得好就會一直漲價、建商漲越高、投機客的獲利就越多,再加上很多建商開賣前,往往會先找投機客來團購掃貨,一方面能緩解自己的銷售壓力,二方面也能營造開賣就很熱銷的假象。

為什麼我會說是假象呢?是因為這些單位是到投資客手裡,未來還是會變成供給量回到市場上,並不是真的賣到終端消費者的手上,因此當然不能被列入已售出的額度,不過呢,因為投資客幫建商營造熱銷假象,建商調漲能幫投資客獲利,於是這種魚幫水水幫魚的模式,在多頭房市時,彼此都相安無事。

5. 然而,到了空頭市場就不同了

空頭市場讓建商的一般物件很難賣掉,就算不跟龐大又便宜的中古屋削價競爭,自己的預售案場內也有很多投機客在賣,因為投機客的成本比目前開價更低,再加上一定會有財力差的小投機客,萬一撐不住被斷頭的話,就會有 15% 的損失。

於是為了避免這 15% 的損失,勢必就得靠降價來止血,因此對這些投機客而言,最多就有 14% 的降價空間。

舉個例子,假設這個預售屋目前行情是一坪 100 萬,當代銷努力向客戶推薦時,客戶卻對代銷說:「可是我有看到你們社區,有人用 95 萬要賣,我也有看到要賣 90 萬的耶」,請問這個時候,代銷除了強調自己的戶型比較好以外,還能怎麼賣?

在這種投機客成本比建商低、又有 14% 降價空間的情況下,建商到底該怎麼繼續維持對外的開價?建商未來哪還有什麼本錢漲價呢?

對於市場上的買方而言,既然建商的待售單位這麼多,還有投機客願意用更便宜的價格賣,那麼買方的選項變多了、考慮時間也會跟著拉得更長了,只能用原價進行銷售的代銷就更沒優勢了。

因此,預售案內的投機客轉售供給量,就會讓建商芒刺在背、銷售綁手綁腳,更別說前幾年大多頭的供給量還沒賣完,等於建商必須一次面對中古屋供給量、同行預售屋供給量、以及自己建案投機客供給量的三面夾擊。

6. 把投機客一次掃出場,就是建商的目的

聽到這邊,你就能知道建商會在這時窩裡反,跳到空方去要求政府必須溯及既往的目的,就是要把這些礙事的投機客給掃出場,尤其是那些削價競爭、快要被斷頭的小投機客們,而且趕快把投機客掃出場的另一個好處,除了能夠讓建商奪回銷售主導權以外,就是投機客斷頭的 15% 違約金,全都會被建商拿走,成為建商的利潤或之後降價促銷的籌碼。

否則,請你思考另一種情況,一旦修正案往不溯及既往的方向前進,那麼投機客就沒有時間壓力,可以慢慢賣,讓這些投機客能繼續抱持著希望撐下去;於是,投資客的換約供給量一直卡在那邊、價格又比較便宜,就會讓其他的預售單位更加難賣,長期沒有銷量、沒有營收的建商,下一步就會採取「用時間換空間」的方式,把交屋時間拉長,去賭房市會不會莫名其妙就回溫解套。

可是一旦建商選擇延長交屋期限,那麼也能讓投機客被斷頭的交屋截止日繼續延長下去,就對建商形成惡性循環,再加上市場上還有前幾年的大量預售屋供給量沒消化完,又有這麼多中古屋也在搶買方,建商就會更加痛苦,不知道這個僵局究竟什麼時候才會結束。

就像〈凌晨三點鐘〉的歌詞:「有些事情要絕望到底,才能看得透」,當建商因為生意太差、絕望到底的最後,就會為了突破這個僵局,而選擇用最快速、最直接,也又最有效的解決方案,那就是:降價。

這時候一定會有人說:「建商怎麼可能降價?如果建商降價,那對之前的屋主怎麼交代?之前的屋主一起來抗議不是很難看嗎」,的確,如果建商敢用這麼粗糙的方式降價,不但會被屋主抗議,萬一被媒體拍到前屋主們來砸雞蛋的畫面,那真的丟臉丟大了。

然而實際上,建商會怎麼偷偷降價呢?通常建商一定會為了面子,表面上維持沒有降價,甚至還會小小幅度漲價的表相,實際上,卻給後期的購買者更多優惠,常見的優惠像是送家電、送家具、送裝潢,有些會直接在尾款的 5% 給與減免,或者直接送你各式各樣的現金禮卷,讓後來的購買成本比之前的已購者更低。

但這些事情,之前的已購屋主和媒體都不會知道,因為這些優惠都已經被寫進買賣合約中的保密條款內了,只有建商、代銷和後面的購買者才知道;而沒有做功課的韭菜們,就會佩服建商可以在房市這麼差的時候,還能賣得這麼好、賣到能漲價。

7. 買方要知道的正確觀念

別以為建商不可能降價、更別天真以為建商降價會賠錢,你知道一間預售屋的售價,平均有 25-40% 的利潤,是被建商拿走嗎?也就是今天我們花 2,000 萬買一間預售屋,就有 500 萬至 800 萬是建商賺取的利潤。

因此就算房市大蕭條,導致建商降價 5-10% 做促銷,請你放心,建商也不會因此虧到錢,因為他們還是賺不少的,所以你不用擔心建商會虧多少錢賣,你應該先擔心自己的口袋吧!

再加上,前幾年史無前例的房市大多頭,建商賺得那麼飽、口袋一大堆現金,因此建商絕對有足夠的資金,去因應未來房市太差的促銷降價成本。

再來看看今天的新聞,如果建商非常幸運,可以聯合施加壓力讓政府成功將修正案溯及既往,將這些過去幫自己營造熱銷景象、如今卻很礙事的投機客給一次掃出場,那麼不但預售案內的競爭供給量減少了、沒有斷頭戶在背後搞削價競爭了,而且剛剛提到投機客斷頭的 15% 違約金,也會全部流入建商的口袋,就能讓建商大進補了,也更有銀彈去做優惠活動了。

所以身為買方的你,不用猜測預售屋會不會讓利、建商願不願意降價這些事,更不要去相信因為原物料成本上漲、可能要徵收碳稅,所以害建商賣一戶就賠一戶的這種「黑心話術」了。

消費者永遠要記得,不要輕信那些「想要賣房子給你的人」的話,因為你們的立場是相反的,你需要的是買到理想的房子,他們則是要賺取佣金;如果你要上網做功課,就必須慎選你的資訊來源,因為業者可能會說謊騙你,但數據不會。

最後、我要對那些不好好看文章,直逛溜到這邊看結論的人說三個重點:

  1. 建商要求修正案必須溯及既往的原因,絕不是為了居住正義,只是單純想要把投機客的供給量一次掃出市場,順便回收 15% 的違約金,還能解決斷頭戶削價競爭的問題,否則這些供給量長期卡在那邊,對接下來三五年的預售市場,就是一種凌遲。

  2. 空頭市場就是買方市場,買方市場就是對買方有利的市場,現在有一大堆利空因素、卻又沒有任何巨大利多的環境下,房價不存在莫名其妙就會突然漲回來的機會,所以沒有急迫購屋需求者,耐心帶來的回報,會直接反映在你未來的購屋成本上。

  3. 反過來,萬一你有急迫自用需求、看到的房子又千載難逢,而且你本身的經濟能力又負擔的來(房貸本金加利息的支出,不要超過月收入 1/3),那麼這樣的客群,我就會建議你早點購買,即便賠錢也應該購買,因為你買房的目的不在於它會上漲、不在於買樂透,而是因為這間自住房能立即解決你的問題。

總之,既然現在是難得的買方市場,那麼時間優勢是站在買方這邊,現在該焦急的應該是建商和投資客,絕對不該是你,既然建商一邊被前幾年的龐大供給量追著跑、一邊又被投資客的換約供給量卡住,再加上建商就算降價也還是有高額獲利,所以一般買方不用那麼著急,多觀望、不要被話術影響、要是看到喜歡就果斷出價去試試,就是你能買到便宜的聰明做法喔。

文章結束前,我想分享一段真心話給近期想買房的你:買房的目的,應該是讓我們的生活變得更美好,如果勉強買了一間自己負擔不起的房子,導致房貸壓力讓自己失去生活品質、讓家人跟著我們省吃儉用,甚至還讓這個房貸成為壓力與爭吵的來源,那就沒有意義了,認同吧!

而想要讓買房這件事變的更美好,最直接的答案,就是盡量降低你的購買成本,讓口袋的存款來幫你帶來安全感吧。

核稿編輯:陳涵書

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