【日本now】蓋那麼多大家買不起又不需要的房子，只好大崩盤！

日本新建的住宅公寓完全賣不出去，而且是24年來最低潮，跟泡沫經濟崩盤時一樣，房產建商即使賠錢也只好賣，但出血拋售也沒人買，主要原因是太貴了，沒人買得起，加上日本少子化嚴重，沒有人，蓋那麼多超貴的新屋要賣給誰，連囤房都沒價值了，台灣其實問題更大，難道8800億元破壞環境的前瞻計畫就是在救濟營造商以綁樁買票嗎？ 日本2016年中古住宅公寓成交數量首次超過新建住宅，雖然被稱為是「中古時代」的來臨，其實中古也賣不好，只是新建住宅完全賣不出去，原因就是賣太貴了，想住房的人買不起，而且日本政府逐漸調整公告地價，以及塔樓大廈高低層課稅差別化，囤房避稅或減少遺產稅等手法不管用，有錢人囤房好處越來越少了。 最主要還是日本人口不斷在減少中，每年出生不到100萬位嬰兒，沒人住房，空屋率不斷升高，囤房也要能賣得出去、租得出去才行呀！ 日本不動產經濟研究所在4月17日發表2016年度首都圈新建住宅公寓銷售戶數為3萬6400戶，是日本泡沫經濟崩潰後24年來最低水準，不到最尖峰的2000年9萬5635戶的一半，只有4成弱而已；而且其中推出後一個月內的成交率不到7成，也是從金融海嘯以來最差的狀態，也就是日本新建住宅已經陷入跟泡沫崩盤以及金融海嘯時一樣了。 許多著名的大房產業者推出的新屋，在東京很不錯的地段，已經到了入居的時期了，居然還有3分之1以上都沒賣出去，以前很少有這樣的現象。 當下最大的原因是賣價過高，所以賣不出去；想買房的人買不起的狀態一直持續著，房產業者無法隨便降價，而且貴到若只是小幅出血也沒用，只好暫時休戰。 房子會賣到超貴的主要原因，是日本現在因為首都圈有奧運相關建設，而且東北復興建設預算，或是自民黨用來綁樁買票而大散錢的修橋補路的「國土強韌化計畫」等，因此日本營造業界工資暴漲，而且人手嚴重不足，事故連連，此外日圓貶值以及油價上漲，建築資材費暴漲，現在日本蓋住宅公寓大廈，建築費用是10年前的2倍。 加上這幾年，安倍跟日銀總裁黑田東彥大印鈔票、寬鬆銀根，大吹「黑田泡沫」，許多有錢人因為股票發了財，錢沒去處，只好拿去買房產；而且到前年為止，還有陸客來日本爆買房地產，因此對未來過度樂觀的評估，造成有些住宅公寓用地取得本身的暴漲，許多營造商或房產業者去搶用地時，用原來兩倍價格來買地，因此蓋新住宅成本超高的，現在完全回收不來。 雖然資本雄厚的大財團是可以暫時按兵不動，因為他們認為住宅建築的成本不會降低，只要不要再蓋太多，手頭的「新屋」總是會賣出去的；但是體力較差的中小營造商、房產業者就撐不住，只好開始降價拋售；原本許多業者就是相準房產泡沫想撈一把，結果大大落空，看來今年內不少業者會相繼倒閉。 現在中小房售業者已經開始出現覺悟賠錢來賤價拋售的，而這些業者只是大崩盤前開始鬆動的小石頭，瞬間就會出現暴跌物件，一發不可收拾的。 日本地段好的房子超貴，有錢人也得把囤積的房子租出去，但這得裝潢稅金等開銷，出租也根本不划算。圖/劉黎兒 日本房產這麼慘，也有許多業者當初蓋的時候是期待陸客爆買，沒想到2015年還爆買的陸客，2016年就突然叫停了；這一方面是許多陸客或是香港、新加坡等華人發現在日本買房的維持成本太高，而且一轉手就先折舊好幾成，就算沒住過，也一下被算成中古了。 此外，買了日本好地段超貴房子，就算能順利租出去，像我最近遇到有位華人在東京皇居附近買了不錯的塔樓大廈，還運氣很好地出租給外商派駐東京的房客，但發現根本不划算，而且2年不到因調動而被退租，日本房客嫌貴而且要求重新裝潢，費用驚人，收到的禮金根本不夠用，此外修繕基金、管理費以及房租稅金驚人，完全是賠錢、賠力氣狀態；許多台灣貴婦，當初因為「因為別人都在日本有房子，我也要！」但即使狀況超順利，也都暗暗叫苦，尤其當初在日本買房時日圓超貴，現在日圓低價位，搞來搞去，要回收原來的6成都很拚呢！ 陸客更是早已對日本房地市場歇手了，主要因為中國當局嚴重管制外匯，要一次匯出那麼多錢來日本囤房的門檻越來越高，而且現在全球都知道日本房產在2020東京奧運後會更大舉狂跌，隨便出手，必然會受傷嚴重。 日本長期而言，就是少子化嚴重，空屋率超高，原本營造商就不應不斷去蓋大量超貴的所謂「投資用」住宅，讓真正想住屋的人買不起，這樣的泡沫當然很快就會破的。 台灣房價幾乎世界最貴，少子化世界最嚴重，實際空屋率也不會低於日本，因此狀況不會比日本樂觀，許多房地產業者互相掩護，製造非空屋假象來粉飾太平；或許眼看台灣營造業者也快撐不下去了，就用8800億台幣的「前瞻架計畫」來拯救嗎？靠營造大破壞環境來買票、綁樁的歹戲還要不斷重演嗎？債留給買不起房而不敢生、生不出來的子孫買單，恐怖萬分！ 台灣空屋率不會低於日本，狀況不比日本樂觀。（圖／沈聰榮攝） 專欄屬作者個人意見，文責歸屬作者，本報提供意見交流平台，不代表本報立場。