REITs修法 KPMG畢馬威不動產：台灣具潛力

立法院初審通過《證券投資信託及顧問法》修正案，未來將更名《證券與不動產投資信託投資顧問法》，未來不動產證券化條例信託基金、信託雙軌架構運行。

KPMG畢馬威不動產顧問公司林昇恒表示，自2003年《不動產證券化條例》公布實施，20年來台灣不動產投資信託(REITs)共有10檔，經過歷年清算仍有6檔，市值大約0.12％。

相較於周遭市場發行數量較小，規模也較小；以日本共有61檔REITs，市值約新台幣3.3兆元，占日股市值1.7％；新加坡有40檔，市值2.3兆元，占新加坡股市12％，台灣的市場發展緩慢，仍有極大發展空間及潛力。

林昇恒現行信託型REITs，由受託機構（須為信託業）發行受益證券、保管REITs資產，在台灣符合信託業規範只有銀行，通常都沒有不動產管理專業，因此會將標的委託給管理機構。以2018 年發行的「樂富一號」為例，是由京城銀行擔任受託機構，並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責，但是實際上是委託給不動產管理機構管理，使 「權、責分離」的情形，管理上有可能會較消極。

新法所訂定的基金型REITs，則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業，或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產，並且分離保管、管理責任，REITs資產則由信託業負責保管監督，將權責劃分明確。

林昇恒表示，除了架構上差異外，基金型REITs 也簡化後續資金募集的程序，並鼓勵投資國外不動產，來確保REITs 規模持續增長。

另外，也開放關係人交易，基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產，以提升資產配置彈性，能避免現行信託型REITs 因為不動產老舊，使收益率下降，但因為修改信託契約程序較困難，導致現今 REITs 市場較不熱絡。

新加坡REITs起步比台灣早不到 5 年，但資金與發行數量遠高於台灣市場，為亞洲第二大市場。除此之外，投資的不動產類型也更加多元，除了辦公大樓、商場、飯店等常見商用不動產外，也會有醫院、工廠、渡假村等標的，除了本國不動產外，約八成的基金有投資於海外不動產，投資區域遍及全世界，除了鄰近地區中國、日本、馬來西亞等，甚至橫跨澳洲、美洲、歐洲等。

林昇恒表示，新加坡對S-REIT（Singapore REITs）的規範相比台灣更加健全，要求交易內容、營運管理上都要公開、透明，規定了完整的資訊揭露規範。除此之外，隨著近年的氣候變遷與永續治理，所有S-REITs 在2022 開始就已經揭露氣候相關指標，有些甚至承諾淨零排放策略、並提升綠建築比例，反映出永續趨勢的變化。

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