SARS抄底危機入市 不能疫概而論

市場在討論新冠狀病毒疫情擴散，國內是否會複製SARS經驗，是個抄底危機入市的好時機，若比較目前房市所在價位與金融背景來看，兩者狀況可以說是截然不同。

在SARS爆發之前，2000年大環境景氣受科技泡沫而呈現衰退，房市也呈現量縮價跌的走勢，2001年台灣首度出現經濟負成長，失業率飆升到5％以上，當年底本國銀行逾期放款比率高達11.26％，房市大環境急凍，整年度買賣移轉不到26萬棟，創下新低紀錄。

政府為了救市接連提出數千億的鉅額優惠房貸，同時也祭出「土增稅減半」的超殺政策來激活房市。對於民眾最有感的莫過於明顯下降的房貸利率，五大行庫新承做房貸利率從2000年初的6.5％，到2002年底急降至4％。當時台北市一間公寓大約5、600萬元，假設全額貸款每個月房貸利息大約2萬，與每個月兩萬左右的租金相仿，在租不如買的基本面支撐下，房市景氣築底回溫。

2003年房市復甦的腳步因SARS而受阻。當年4月台北和平醫院封院後，民眾感到恐慌減少出門，看屋人數減少，當年第二季買賣移轉量年減一成，原本年初站回2字頭的北市中古住宅均價，第二季也回落到19.96萬。不過隨著疫情落幕，下半年房市重返復甦軌道而反彈，且一路邁入長期多頭走勢，至今漲了足足兩倍，也因此，SARS買房子的民眾相當慶幸當時的決定。

當時SARS時期政策利率環境很明顯的走「大補貼、大優惠以及大降息」，有助於活絡土地或房屋的買賣，加上大環境經濟成長復甦，同時大幅降息「買比租划算」，許多環境支撐下才造就房市走向一路多頭，其實跟SARS疫情沒有關係。

目前房市政策在於都更、社宅以及租賃產業及租金補貼等調整供需結構的面向，並沒有激勵買賣市場的作用。且現今房貸利率僅有1.6％，沒有多少的降息空間，難以重演SARS前後時期的降息紅利。

此外，目前台灣已經邁入高齡化社會，首購族較2000年初期減少，重要的是投資客受到房地合一的抑制也不可能像SARS之後那麼活躍。SARS之後的價量齊揚，也是因為當時房價基期低，全台房價所得比不到5倍；而目前8倍以上的房價所得比，對許多年輕族群來說門檻太高，甚至投資客也認為沒有獲利空間。所以這次新冠狀病毒疫情過後，房市或許回到原本溫和復甦的走勢，但不會像SARS過後上演大行情。

（筆者為信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德）