SARS買房賺三倍 這次還有機會嗎?

林洧楨
商業 周刊

那時候經過921大地震、納莉風災、美國911恐怖攻擊,房價本來在谷底,最後又爆發SARS,房屋根本冷到連看都沒人看,屋主、建商因此信心崩潰。我看到一個關鍵的訊號,就是銀行估價300萬元的房子,我出價150萬元也有人要賣,整個就是「你敢出價,我就賣」的氣氛,全台都是這樣。那時候買房,等個半年、一年就能賺到很多錢……。

這是《房市黑皮書》作者郭鴻屯告訴商周,他在2003年SARS時期投資購房的親身經歷。

空調業者、百控企業董事長龍明道,位於新北市新店中央新村的自宅,也是同時期買入,他因工程背景,發現當時「建商利潤很低」,於是以每坪不到20萬元的低價買進,如今已增值約3倍。

根據「屋比房屋」創辦人葉國華的印象,2003年那年從春節後到暑假前,房市急凍約半年。有原本每坪要價24萬元的天母中古公寓,成交價剩不到17萬元;也有大直豪宅預售開價每坪60萬元,最後交屋只要46萬元。但,隨後景氣快速翻轉,那一年全台房市交易量最終成長了近1成,而台北房價也成長逾3%;之後十年,台北市房價更一路漲了近2倍,17年前危機入市的屋主,反而成了最大贏家。

台灣房價崩盤將至?
機率不大,除非三大現象發生

如今武漢肺炎來襲,還會有當年地產業者口中,買房致富的「最夢幻時刻」嗎?

這次疫情,同樣帶來買氣急降的效果,代銷龍頭、甲山林廣告總經理張境在表示:「春節檔期,看屋人潮比前一年少了1/3。」建案第一線的專案經理更觀察,此時來看房的消費者心態已是:「要等房子像當年疫情時期一樣價格崩盤,再來買。」

然而,政大地政系教授林左裕分析,台灣房市的新SARS效應,發生機率不大,除非有這三大前提:疫情失控、延燒超過半年以上,以及對中國經濟造成重傷害。

為何要等到疫情失控?因為當年的房市效應來自於非理性恐慌,同樣的狀況第二次再面對,就會相對冷靜,難以形成類似效果。

新聯陽總經理林徹人也對當年慘況記憶猶新。他說,當時不是來客數少幾成的問題,而是民眾恐慌到沒人要買房子,導致部分屋主以低價拋售房屋,形成量縮價跌的「短期假象」。

但這回業者已有準備。信義代銷總經理李少康透露,當年疫情爆發時,所有SOP都是在沒客人上門的困境中,邊做邊學;但這次不同,包含集團創辦人周俊吉在內,所有一級主管早在農曆年前就組成防疫應變小組,從中國出差人員的隔離管控、停止大型集會、門市與接待中心全面配戴口罩、每天體溫監控,到每張桌子只要客人使用過後都要立即消毒等,流程清楚且都要記錄列管、每天回報。

類似的防疫SOP遍及同業,也正因這回從政府、業者到屋主的防疫觀念都比以往健全,所以除非疫情失控,否則不可能有恐慌性賣盤出現,消費者也就難有便宜可以撿。

其次,以當年疫情而言,當時建商剛苦撐過1990年代房市泡沫,在體質低潮中都還有辦法度過約9個月的疫情效應;這回建商歷經2003年後長達十年的房市大多頭,體質與財力不可同日而語。林左裕認為,除非出現讓建商挨餓超過半年以上的持久戰,否則很難逼出建商在此時降價讓利給消費者。

至於中古屋,李少康也說,屋主因為知道當年疫情過後房價就會回穩,更不願意低價讓售,拋售潮也不容易出現。

林徹人直言,雖知近期上門客戶勢必減少,但在全民防疫水準提升下,衝擊頂多一個多月就會結束,因此新聯陽僅採取廣宣減量或延後的方式來應變。身為賣方,他老神在在說:「疫情過了就會好,不用急。」

那麼,想進場的買方該如何接招?有疫情實戰經驗的郭鴻屯,也建議買家「不用急」。

他認為,武漢肺炎會牽制建商、屋主,讓今年原本要起漲的房價,凍漲到疫情結束為止。由於現在有線上看屋、VR(虛擬實境)看屋等服務,消費者就算不上門也能挑房子,因此會先賺到更充裕的看屋時間。

但房子可以看,卻不要急著決定,因為短期衝擊有限,建商、屋主還無感,自然不會降價。最好的策略是先等兩到三個月,一旦疫情失控,郭鴻屯研判約半年就能看到明顯降幅,那時才會是最佳買點。


中國房產勢必崩潰?
救經濟必調控,可能出現逾5%漲幅

此外,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,SARS疫情後房價起漲,其實當年土增稅減半等利多政策加持也是關鍵,但目前還看不到諸如鬆綁房地合一稅等的政策轉變,因此武漢肺炎後,房價起漲的動能還是要回歸經濟基本面。只要實質購買力沒明顯提升,就仍是緩漲格局,他建議,除非自用需求,否則不適合貿然進場投資。

中國經濟又會如何牽動台灣房市?林左裕認為,從SARS到武漢肺炎,兩岸關係最大的變化,就是台灣對中國的經濟依賴度大幅攀升,而美中貿易戰已經讓中國元氣大傷,若武漢肺炎進一步壓垮中國經濟,台灣經濟也會受到衝擊,為房市帶來恐慌的加乘效果,此時房價急跌或斷頭拋售就可能再現。

雖然SARS效應不易在台灣房市重現,卻可能在中國發生。

研究中國房市數十年的上海衛民不動產策劃智庫負責人蔡為民認為,如果中國在一個月內有效控制疫情,將讓國際輿論對中國治理能力轉正,有利於外資持續流入,讓原本陷入泡沫危機、下跌的中國房價得到一定支撐,甚至開始起漲。

如果中國政府控制不了疫情,為了救經濟,對房地產的調控勢必由限購、限貸、限價、限售的「壓制使其穩定」,快速轉變為「扶持使其穩定」。

因為,匯市與房市是中國經濟的兩大支撐。匯市在第一階段的中美貿易協議簽訂後,已出現上升走勢,故中國政府無論如何不會聽任房市出現崩盤跡象,就算武漢肺炎問題解決了也一樣。

蔡為民認為,這是中國房市轉危為安的一大契機,尤其一線城市在武漢肺炎的下跌衝擊後,將有機會出現5%到8%的顯著漲幅。

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