Xpark炒熱青埔?打破八字家訓,國泰少主蔡宗翰的房地產布局

沈瑜
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桃園青埔最近好熱鬧!近期,華泰名品城三期、新光影城、COZZI Blu和逸飯店、IKEA相繼在青埔開業,湧現大量人潮。

8月7日更是盛況空前,Xpark水族館與國泰人壽「置地廣場 桃園」同步開幕,而這兩大案的幕後推手,就是國泰世華銀行副董事長暨國泰人壽董事蔡宗翰。身為國泰集團少主的他,如何布局龐大物業?

號稱全台最美的桃園水族館Xpark,上週轟動開幕!不只遊客迫不及待,國泰世華銀行副董事長暨國泰人壽董事蔡宗翰更企盼已久,因為他就是置地廣場的幕後總舵手,也是決定引進水族館的靈魂人物。

當天水族館開幕時候,蔡宗翰在售票口前面比讚留影,雖一如往常惜字如金,但愛魚的他,看得出來很想趕緊入館,心情非常好。

國泰世華銀行副董事長暨國泰人壽董事蔡宗翰。廖君雅攝
國泰世華銀行副董事長暨國泰人壽董事蔡宗翰。廖君雅攝

國泰世華銀行副董事長暨國泰人壽董事蔡宗翰。廖君雅攝

瞄準青埔重劃區,蔡宗翰多角化布局複合式商城

身為台灣最大金融集團國泰金控第三代接班人,蔡宗翰近年在不動產上更顯多角化經營,「全台最大包租公」國泰人壽,近年跨入飯店業、物流業後,還以「置地廣場」品牌插旗台灣各都會地標。

國泰人壽「置地廣場」。池孟諭攝
國泰人壽「置地廣場」。池孟諭攝

國泰人壽「置地廣場」。池孟諭攝

「置地廣場」是國泰人壽旗下複合式商用不動產品牌,插旗台北信義、台南外,桃園置地廣場由2012年以42億元標下此地50年地上權,投資金額高達200億元。置地廣場:桃園特色一覽

置地廣場:桃園特色一覽
置地廣場:桃園特色一覽

桃園置地廣場更具有代表性,桃園置地廣場面積達6萬000千坪,約當30個足球場,是台灣最大商業用地。「我很有壓力、蔡宗翰也很緊張。」桃園市長鄭文燦在開幕記者會上表達開發以來心情,此地為桃園航空城最重要的建設計畫之一,政府極為重視。

Xpark本來要7月開幕,因為封境而延到8月。水族館海洋生物、日籍員工都不能來台,還好後來中央與地方政府協助合作,並由國壽規劃,鄭文燦不吝大讚,「置地廣場是公私協力典範,也是高鐵沿線最成功招商案。」

桃園市長鄭文燦。池孟諭攝
桃園市長鄭文燦。池孟諭攝

桃園市長鄭文燦。池孟諭攝

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,青埔位置特殊,為大型重劃區,既有大型建設,又位於產業、人口不斷移入的桃園。該地緊鄰高鐵、A18機場捷運,看似地方性景點,卻能藉由交通網絡,連結全台,像是通勤圈概念,兼具消費集客與工商業活度,帶動地方發展。

A19機捷附近,除了樂天桃猿棒球場,還有桃園市立美術館、亞洲矽谷即將動工,交通大學與陽明大學將新建「教育研發暨醫療園區」。如此一來,不會只有假日有人煙,平日也將出現定期來往人流,未來居住人口也有可觀數量。

不只囊括國人,A19鄰近桃園國際機場,將來國境解封,外國人來此遊玩,也有一定吸引力。

對於這塊黃金寶地的開業,地方政府開心,國壽也樂開懷,因為桃園置地廣場含金量相當高,國泰人壽總經理劉上旗指出,預期此地投報率4%,比商辦的3%還高,「很難說複合式商城發展一定比商辦好,但若是蓋商辦要蓋好多棟,複合式商城反而能透過綜效的承租戶達到更好效益!」

國泰人壽總經理劉上旗。池孟諭攝
國泰人壽總經理劉上旗。池孟諭攝

國泰人壽總經理劉上旗。池孟諭攝

打破八字家訓,蔡宗翰處分不動產、進行六大資產活化

國壽近年不動產策略積極搶進BOT、做商城、商辦開發的策略,可追溯於2012年。

過去,國壽遵循已故創辦人蔡萬霖「只進不出」「只租不賣」的家訓,蔡宗翰卻打破家訓,2012年之後,國壽投資桃園高鐵特區、商辦改建商旅,更處分不動產。

國壽還於2014年擬定六大多元化活化資產策略,包括:
一、參與都市更新
二、舊大樓改建旅館出租
三、投資物流資產
四、參與BOT案
五、購置海外不動產
六、處分資產

黃舒衛觀察,國壽2016年以後,幾乎沒有開發土地蓋住宅或豪宅,因認為其開發效益低、較無經營規模,所以進軍商用地,買了就收租。即便沒有所有權,也能透過對飯店、影城、outlet等商業開發「包底抽成」,若營收獲利表現佳,國壽能收到額外的抽成,可以說「賺飽飽」。

劉上旗也表示,國壽拿下桃園置地50年的地上權,等於有50年穩定投報率。雖然作為包租公,卻不只做房東角色,像商辦還包辦考量地點、設施、服務、樓管、建設品質,都要給入駐企業最好的服務體業,國泰置地品牌已打出水準,國際一流大企業在選辦公室時都會先選國泰。

而由國壽進駐桃園青埔,更加帶動當地住宅銷售。黃舒衛指出「國壽是龍頭品牌,對當地建商更有信心力。」從今年上半年到現在,房價大漲,由一坪20幾萬狂升為30幾萬。

「桃園已經是國壽國內不動產布局坐三望二的都市。」國泰人壽副總經理郭文鎧表示。除了置地廣場,2017年斥資50及40億元在大園及楊梅分別投資建立萬坪物流園;今年也投入40億元取得桃園市431坪土地開發商業辦公大樓,年收益率逾3%。再者,若將來與百貨、水族館等娛樂場域合作透過發行聯名卡方式,或是保險相關行銷,還能達到金控的綜效。

國泰人壽副總經理郭文鎧。池孟諭攝
國泰人壽副總經理郭文鎧。池孟諭攝

國泰人壽副總經理郭文鎧。池孟諭攝

台灣經濟研究院南台灣專案辦公室主任高仁山指出,青埔是所有置地廣場中地價最便宜的區域,土地回收利用率最高,可見國壽的投資眼光。

但高仁山話鋒一轉,指出桃園置地廣場的開幕,可能造成當地居住正義不彰,引起交通壅塞、環境不潔等狀況;加上新建案多,反造成中古屋轉手困難,國壽也應從「企業社會責任」角度出發、關懷這個問題。

置地廣場下一開發案,為台中台灣大道及文心路交叉口,也將經營飯店、商場及商辦大樓的複合式建築,是否也如青埔開發具有潛在高效益,可再觀察。

國泰置地廣場──全台布局
國泰置地廣場──全台布局

國泰置地廣場──全台布局

本文轉載自遠見雜誌