大溪 重劃熱潮漸退 房市回歸平淡？

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】約自92年開始，大溪房市一度出現推案熱絡之景象，甚至湧現南桃難見的台北客，而箇中因素就是重劃區。不過由於腹地有限，加上其他因素影響，數年後區域房市由盛轉衰。大溪房市近年的發展歷程，堪稱重劃區帶動房市的典型案例…

說起大溪，您想到什麼？黃日香豆乾？石門活魚三吃？大溪老街？還是慈湖謁陵？這些描述和印象，顯示大溪區域發展之面貌多元豐富；由於景色秀麗，兩蔣都選擇長眠於此，無怪乎一到假日，二高大溪交流道總是出現回堵車流。大溪算得上是北台灣極負盛名的觀光景點之一。

大溪位於桃縣東南方，面積約105平方公里，是縣內第二大行政區；東南側是面積第一大的復興鄉，西則與平鎮、龍潭相鄰；北為八德，東北則與新北市三鶯地區接壤。

由於正處於山坡及台地交會處，大漢溪又從中貫穿且長年沖刷，因此形成大西河階台地的特殊地理景觀。根據研究指出，桃園最早有人居住的地方，就是依山傍水的大溪，這足以說明當地自然環境之優越。

限建緣故 早期發展受限

早期大溪以大溪國小、綜合運動場為中心的舊市區，及東側住宅區為主要發展區塊；著名的大溪老街及古厝都在其中。由於大溪開發時間遠比其他縣市早，因此舊市區保留了許多舊時建築風貌，但也等於欠缺現代化發展的空間。

保留歷史及現代化兩者孰輕孰重值得討論，但真正阻礙大溪近代發展者另有其因，那就是是限建；限建的原因，則是威權時代的產物。

由於當年老蔣覺得大溪風景與故鄉浙江奉化極為相似，因此設立行館、經常駐足，之後陵寢就設在大溪(慈湖)；為保持大溪原貌，才有這道嚴格的禁建令。這產生了正反兩面影響；大溪優美景致得以保存，成為著名觀光勝地，但發展也嚴重受限，地方發展及房市始終欠缺活水。

現在這些不盡合理的禁令多已解除，大溪房市也逐漸蓬勃；不過先天地形上的限制，加上老舊市區不易改建，大溪市區房市還是以郊區透天產品為主，市區僅有零星推案，大樓產品更是稀有。

北二高開闢通車並設置大溪交流道，儘管對本鎮一到假日人潮、車潮大量湧現的狀況，紓解程度有限，但鄰近交流道地區得以快速發展，卻是不爭事實。而這個近年大溪房市推案的集中地，就是赫赫有名的『埔頂重劃區』。

二高設交流道 帶動重劃房市

九一年規劃出爐的埔頂重劃區，是由介壽路、員林路及埔頂路所圍成之區塊，區內不僅有大溪埔頂公園和仁和國中，區域內及周邊商業活動也頗熱絡，購物中心及傳統市場皆有，北二高交流道更近在咫尺。因此，吸引不少有地緣關係的區外客前往置產。

基於前述之限建等因素，91年前大溪房市推案有限；且因民風之故，本區推案以新成屋為主。從附表一可知，儘管出現埔頂重劃區之發展舞台及前景，大溪預售推案仍然有限。

至於主流成屋部分，91年13案，和先前相比已算不少。不過92年開始案量暴增，一年內有30宗成屋案進場，幾乎等於前三年的總和。爾後數年大溪房市成屋案量呈現持續擴張之格局，其關鍵因素，就是前段提及的埔頂重劃區。以下，我們將大溪細分為三大區，進行較詳細的區域推案及行情分析。

一、舊市區及美華~福安里地區

大溪舊市區範圍，是中華路、信義路、康庄路及勝利路等路段所圍而成。本區之特色，除了古意盎然的老街隨處可見，形成具訪古幽情的旅遊聖地兼商圈外，生活機能也十分完備，是開發頗為成熟的區塊。

不過，現以觀光及地方名產為主要經濟活動的舊市區，房市發展則算是乏善可陳。由於可用建地稀少，加上近年埔頂重劃區成為區域房市焦點所在，因此儘管本區推案不多，但由於是靠少量內需支撐，因此銷售速度仍不算快。

早年舊市區推案走平價路線，不過畢竟拼不過距離二高交流道近在咫尺的埔頂重劃區，因此近年本區推案刻意走區隔路線，也就是高總價別墅，甚至還是預售；包含「兆豐大溪2」及「一戶一國」都是此類產品，後者更主打北部頂級客源。

從舊市區幹道之一的復興路往慈康路方向，一直到慈湖頭寮一帶之大片山林地，則是美華福安里的主要範圍；兩蔣前總統陵寢以及石門水庫風景區，都算在本區內。區內經濟活動，則以農業為主，另有零星的觀光農場。而由於山坡地開發逐漸受限制，加上兩蔣陵寢附近限建令仍十分嚴格，因此近年本區房市幾乎沒有任何房市發展可言。

二、員樹林一帶

本區位置為員林路、石園路交叉口一帶，也就是北二高大溪交流道下之後，往西南方向之區塊。區內最知名的，就是中正理工學院。而本區，同時也是從大溪市區往龍潭一帶的必經之路。

本區同樣具有聯外交通，也就是第二高速公路的利多，但由於先天條件不若埔頂優良，區內通道略顯狹窄，發展腹地也不夠大，因此在95年前推案並不多。

然隨著埔頂房市愈來愈熱、價格愈拉愈高，本區產生相對低價優勢，因此後來幾年出現少量推案，規劃則同樣以平價連棟透天居多，不過指標性仍不若埔頂重劃區。事實是，本區個案訴求和埔頂雷同，因此整體特質和下段埔頂重劃區房市大同小異。

三、埔頂重劃區(含僑愛地區)

北二高88年開通後，讓桃園大溪龍潭等地區聯外交通大幅進階；而因為設置(大溪)交流道，使得就在匝道周邊的埔頂重劃區，儼然成為本地房市發展的指標地帶。雖然每到假日，就湧進大批觀光人車潮，不過由於整體機能完備，因此大溪地區近年新推建案，幾乎都集中在這塊近十年發跡的重劃區內。

本重劃區之擘劃，需追溯至75年擬定的『大溪埔頂地區都市計劃』；根據桃園縣城鄉局公佈之最新版本，本重劃區總面積443.6公頃，當中住宅區佔約169公頃，商業區則有8.8公頃。該計畫曾於82、86年進行主要計劃通盤檢討，但最重要的則是78年針對第二高速公路之變更，提供交流道設置用地；這決定了本區未來之發展走向，進而呈現目前所見之面貌。

本區初期(約92,93年)推案多集中交流道引道下兩側，想當然爾是要抓藉由二高南下購屋的外地客(以具地緣性之台北客為主)。至於產品屬性，幾乎以連棟透天為大宗，總價500~600萬為主流，折合單價行情大約9~10萬/坪。基本上，愈近交流道或埔頂公園者，價格愈高。

之後區域房市熱度增加，加上發展逐步到位，因此房價逐漸上漲；約96年後，透天總價平均漲到700餘萬左右，有些甚至更高(另外也和建案營造從加強磚造改成RC構有關)。此外，位於商業區或主要幹道者，還會訴求店面價值，且偶見開價上千萬者。不過本區仍屬新興區塊，區內商機差異並不大，因此正臨幹道，才是開出相對高價的主因。

連棟透天為主 系列小案居多

不過本區並非真的是透天產品天下；94年重劃區西緣(屬重劃區外)曾經出現大樓推案「臻寶帝國」。該案當初是含裝潢賣，且主力三房產品有相對低價優勢，不過由於開出單價(近12萬/坪)仍比當地透天高，因此其產品區隔不算成功；畢竟本地人較青睞，及外地客到此地找的，都還是透天產品，而非大樓。本案兩年半後重推還有近一半量體待售，區域房市也並未因此出現更多大樓推案。

正埔頂重劃區內大樓少之又少，但在北側僑愛地區卻是主流。本區其實也在埔頂都市計畫範圍內，且因更近大溪市區及省道往八德方向，生活機能原本就比正埔頂成熟，因此具有一定區域機能，較有大樓推案的空間。93年前後推出的「雙橡園」系列案，就是大樓產品；95年中「哈佛貴族」也是大樓，96年「僑愛新家」才是區域相對少數的(連棟)透天規劃。

綜合來看，無論是連棟透天佔大宗的埔頂重劃區，或大樓較多的僑愛地區，推案特色都雷同，系列個案特多，其中又以「傳家堡」及「村上春墅」兩系列案案數最多。此外，個案規模也都不大，超過2億者已算不小。

本區約從92年開始大量出現推案，這恰好也是近年台灣房市大多頭的起始時間，高峰期則在94、95年；從附表二可看到，92到96大溪新成屋推案暴量，當中十之八九就位於本區。

近幾年，區內可用且區位較佳建地愈來愈少，價格卻仍緩步墊高，因此南下找尋平價透天的台北客漸減，後來得靠桃園客支撐。95年後銀行緊縮桃縣房貸銀根，對本區也造成衝擊；從附表二可看到，97年後區域推案快速萎縮，所幸個案規模都不大，總量也不算多，因此不致產生大量餘屋，但銷售速度的確減緩。總而言之，埔頂近期市況已不復95年前之風光，房市發展逐漸步入尾聲。

埔頂開發尾聲 下個話題在哪？

靠著一下二高大溪交流道就到的埔頂重劃區，大溪近年房市一度突飛猛進。該重劃區道路棋盤式規劃，聯外交通條件也不錯；表面上看，唯一問題則是區內道路路幅不夠寬。因此儘管為低密度開發，區內又是透天居多，但感覺上開發密度卻仍有點高。

大概因為如此，97年桃縣增訂本區新土地管制要點，凡臨15米以上道路旁建物，需退縮4米，不滿15米者退縮3.5米；同時還增列停車位條款，基地250平方公尺以下者需保留1車位，基地超過250平方公尺者，每多150平方公尺，再多保留1車位空間；即400平方公尺者需保留2個車位空間，以此類推。

前段提到，本區房市當初能夠發跡，靠的是相對低價透天吸引外地客；後來此優勢逐漸失去，而最新的土地管制要點，勢必又增加新建案單位樓地板面積成本，區域房價肯定會有所反應，這等於又增加區域房市銷售之難度。

不過價格墊高及可開發建地愈來愈少，還不是埔頂重劃區及大溪房市後市最大問題，其他潛在隱憂，更是難解習題。首先，還是交通；本區現在聯外主靠二高，然假日壅塞仍嚴重，這點短期內尚無解答。第二，前幾年曾傳出蔣家有意移靈至五指山國家公墓，原本大溪都市計劃(舊市區)之限禁建令可望鬆綁，甚至解除；不過後來事情又不了了之，短期內，大溪房市還是只能看埔頂地區。

回到埔頂重劃區，由於北側是大片工業區，故鄰近區塊的生活品質，仍受到影響。尤其工業生產需大量耗電，因此本區東北側設立大型變電所，且使得重劃區內高壓電塔林立。

國內外研究皆已證實，長期居住在高壓電塔或變電所旁(高壓電產生電磁波），對健康會產生威脅。針對這項銷售最大抗性，早年多數個案指稱，台電會將這些高壓電塔地下化；不過時至今日，我們還是看到高壓電塔矗立。所幸在地方立委遊說推動下，台電已允諾將在101年底完成埔頂全區高壓電塔地下化。

如果這回支票真的兌現，這個遲來的好消息，會不會激勵埔頂房市？理論上是成立，但本區開發也已進入尾聲，未來大溪房市是否無以為繼？至少從近年大溪人口成長趨緩，今年甚至開始負成長，就知當地房市，未來將面臨不小的挑戰。據傳，當地縣議員正推動介壽路另一側地區，加速開發重劃；這是否是大溪房市重演或複製先前埔頂熱潮的契機？惟有時間能解答。

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw