專家：引入開發利益共享機制

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】 捷運聯合開發案真的要走入死胡同嗎？「美河市」案的爭議，引發市府大動作全面重審聯開案；但此舉如同株連九族，與「文林苑」一案爆發後讓其它都更案都被判死刑如出一轍。曾經是政府、業者、民眾三贏的捷運聯開案，如今卻演變成三輸的局面，未來要如何解套、重回正軌？ 學者指出，其實政府釋出捷運聯開案吸引民間參與開發，好處多多，不但可活化公有土地資產，又可導入民間創意、效率，提高土地利用價值，打造出機能完善的捷運站商圈。基於這種概念，十幾年來台北捷運系統持續吸引不少建商參與聯合開發計畫，甚至造就捷運聯開案的「五大天王」，包括日勝生、樺福、冠德、將捷、潤泰創新等，都競標到多筆聯開案。 當年 ，聯開案鼓勵民間參與的初期，是房地產市場極度低迷的時期，有意願投入的建商寥寥可數。不過，如今伴隨房價逐年攀高引發民怨與仇富心態，史上最大聯開案「美河市」也成為外界放大檢視、鬥爭的頭號目標。儘管「美河市」讓日勝生獲利50億，但外界可能不會注意到，多年來日勝生累計投入的開發經費超過200億元，經過漫長13年才有50億元獲利，平均1年獲利率約2.69％，實在稱不上暴利。 究竟聯開案的招商機制應該如何解套，才能避免官方、業者、民眾三輸？ 美商世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司董事總經理林俊銘表示，最客觀的方式，應是仿照國外模式，不要再採取「一次性」的最高價者得標，而是把未來不動產增值利益，加入回饋機制。 世邦魏理仕投資部總監陳俊逸建議，不論BOT、地上權或聯開案，不宜採最高價得標，而是在合理標下加進「Profit Sharing」的概念，例如基數為100時，若因時間流動產生不動產開發的現金流或增值利益，增加為200時，政府、投資人雙方應有利益回饋公部門的共享機制，以免除爭議。換言之，政府將來徵選投資人參與公共建設時，應訂定合理的底限，保障雙方可享受的開發利潤範圍，並配合彈性的機制，以保障公平性與開發權益，創造雙贏。 台北市捷運局聯合開發處處長李政安則表示，目前大台北捷運站聯開案已完工並正式啟用共46處。北市府因「美河市」案遭糾正，因而必須檢討、修正接下來的聯開案投資契約書，希望外界不要稱之為「卡關」，而是還在進行權配比的協商階段中。