房屋稅其實不高 只是不公平

不動產商多了前行政院長陳冲助陣，抨擊房屋稅過高、甚至主張違憲應該廢除的聲浪再起。 好不容易，前進一步的不動產稅制，會被逆改革嗎？

前行政院長陳冲日前抨擊房屋稅「不夠謙卑」，尤其是對自住房屋課稅違憲。甚至鼓動民眾打電話向選區立委抗議。一時間，房仲業者、房地產商、部份會計師紛紛起義。

一下子，都市更新不夠快、房地產市場交易低迷，「都是房屋稅的錯」。過去五年，因房價成為民怨之首，而推動的多項不動產稅制改革，真的一夕變成惡稅嗎？房屋稅到底該如何改革？

真相一：台灣房屋稅依舊比美、韓謙卑

過去五年，豪宅稅、房屋稅條例修法，加上各縣市政府陸續調高房屋標準單價，三重改革，讓房屋稅「有感」增加。（見表一之一、一之二）

永晟聯合會計師事務所所長張福源曾舉例，一位客戶參與都市更新分到一三○坪的新豪宅，沒想到今年房屋稅就要一三五萬元。這還是適用都更優惠，房屋稅減半的結果，等兩年優惠期結束，一年房屋稅就要二七○萬元。二七○萬是台北家庭平均收入的一．七倍，高得令人咋舌。

「但他並沒有告訴你，這棟新豪宅價值三億，」台北商業大學財稅系教授黃耀輝說。

根據他的了解，這個案例應該集所有被課重稅的因子於一身。屋主擁有超過六棟房屋，因此適用最重稅率三．六％；且是新屋，所以適用調高一．六倍的新標準單價，加上是位在最精華地段的大面積豪宅，因此房屋稅才會這麼高。

但即使是這麼高，黃耀輝以市價三億元計算，房屋稅實質有效稅率僅○．四五％。

自住豪宅房屋稅率：僅千分之三

台北市財政局局長陳志銘拿出實際數據，北市非豪宅新屋，一棟地段率好的三千萬新屋，今年房屋稅繳了五．六萬元；地段較差的四千萬新屋，則是三萬元。而一棟二．四億的新豪宅，房屋稅需四十九萬元。

如果以實價來看，實質房屋稅稅率仍在千分之一上下。而自住豪宅實質房屋稅則為千分之三。

「台北市三分之二是用自用住宅稅率，」陳志銘強調，當初，房屋稅條例修法，每人允許三戶適用自用住宅稅率，已經是極寬鬆的定義。一定是擁有非常多房子，才會被課到重稅。

他強調，「房屋稅調高是事實，但媒體一直凸顯極端案例是偏頗的。」

更重要的是，跟他國相比，台灣房屋稅調高後，實質稅率依舊偏低。

根據安侯建業聯合會計師事務所與三九三公民平台的研究，目前各國不動產稅，可分為依照租金收益與資產價格課稅兩類。香港與新加坡是依租金收入概算課稅。（見表二）

台灣屬於按資產價值課稅，但由於我國的房屋標準單價是根據興建時的造價，而非市價，因此課稅稅基嚴重低估。

黃耀輝舉繳一三五萬元房屋稅的豪宅個案為例，即使已經集所有懲罰性制度於一身，實質稅率仍只有○．四五％。即使兩年後優惠到期，實質稅率○．九％，仍低於美國、韓國自住者的一％。

「房屋稅調高，因為現金流量的問題，有人可能得賣掉一些房子，」中研院院士朱敬一說。但他反問，「這不就是過去幾年改革的目的嗎？房屋稅的目的，就不是要你在台北市擁有七棟豪宅啊！」…