新北房市 3大趨勢為主軸

工商時報【記者方明╱台北報導】 受房市政策衝擊，2014年新北市建物買賣移轉棟數僅60,416棟，創下近23年來新低量，房地產業者預估，新北市2015年新推案量將超過5,000億元，今年又新加入多筆重劃區案量加入戰局，在供給量大增情況下，新北今年房市表現仍將保守看待，「M型化」、「強者恆強」、「自用為王」3大趨勢將成為新北市房產發展的主軸。 新北市去年建物買賣移轉棟數僅60,416棟，較前一年度的80,601棟年減25％，創下近23年來新低；今年1月買賣移轉棟數仍低迷為4,571棟、月減17.6％、年減23.9％。 再從內政部2014年住宅建照、使照核發數量來看，新北市去年建照核發數量為22,891戶，雖年減11.7％，但仍是六都中核發建照量最大都會區；去年使照核發數量為13,953戶，同樣年減13.47％，但也是六都中第3高。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，以目前新推案量體來看，北台灣新推案超過55％比重在新北市，新案供給量大區域指標個案包括，新店區「雙水灣」110億元；林口區「中悅松苑」50億元；新莊、板橋區的「SUPER 2愛丁堡區」50億元及「SUPER 2威尼斯區」23億元。 另外，淡水新市鎮的「理想家」36億元；汐止區「半島花園二期-忠孝大院」30億元，還有中永和區預計329檔期推出的「捷運新都星」80億元、「永和文華苑50億元，都將陸續登場。 新北市除原有重劃區仍將陸續推案外，今年還新增江翠北側、台北港、鶯歌鳳鳴及二重疏洪道等新重劃區加入戰局，新北市去年新推案量約4,900億元，預計今年新推案量將從5,000億元起跳。 何世昌指出，新北市雖有捷運交通優勢，但以即將通車的頂埔延伸線及機場捷運線來看，周邊受惠的土城、新莊、三重等區域房價已反映通車題材，目前房價已到高檔。 重劃區房價 修正壓力大 何世昌認為，新北市今年重劃區房價仍有壓力，銷售期間較長的案子壓力更大，有少數區域個案房價已有3∼5％的修正，但舊市區房價仍是上漲，在供給量大增情況下，新北今年房市表現仍將保守看待，將淪為個案表現。 住商不動產新北市區協理趙中康則表示，相較於其他行政區，新北市在過去幾年，由於推案頻頻，不少重劃區在萬案齊發下，在這個房市反轉的時間點，甚至被認為是票房毒藥，「M型化」、「強者恆強」、「自用為王」3大趨勢將成為未來新北市房產發展的主軸。 成熟生活圈 強者恆強 他指出，經過了12年多頭，透過捷運陸續通車，以及直轄市升格兩大議題，使得新北市房價扶搖直上，不過也在新興重劃區推案如雨後春筍的狀況下，埋藏了相對高的風險。而在未來，由於房價已到高點，上攻力道不易，因此勢必區域發展逐漸走向M型化，某些推案過多，投資客比重較高的區域，例如淡水、新莊等地的重劃區，可能會出現較大的盤整，值得進場者留意。 不過，在捷運沿線以及目前已經成形的生活圈，由於機能性強，加上買盤有支撐，價格不易有大幅度修正，例如永和、三重、汐止等區，由於距離北市近，區域買盤也走向穩健，生活圈十分成熟，好標的將會展現出「恆強」氣勢。 趙中康認為，整體來說，新北市房市表現上「自用」將會是未來市場的關鍵字，因此過大的坪數、過於特別的規劃，都將陸續出局，在盤整過程中，適合自用客戶的真價值標的也將逐漸浮現。 在目前相對低潮的交易氣氛中，進場買房只能用「既期待，又怕受傷害」來形容，有意買房的民眾一方面覺得房價高居不下，望屋興嘆，終於追價成功，又怕套在高點。 永慶房產集團經理黃舒衛分析，去年對房市來說，的確是充滿意外的一年，政治、政策的變動都讓市場難以掌握，但今年相對就是態勢明朗的一年，房價下修已成為市場共識，尤其新北市新屋供給量大，區域市場變化幅度明顯，有利於民眾決策。 黃舒衛判斷，在房地合一實價課稅即將上路、持有稅墊高之下，屋主等於被前後夾擊，獲利了結需求最高，今年新北市雖受前2年預售案熱銷的遞延效果打底，但精華區滯漲、小幅下跌，外圍區以實價登錄最低價，挑戰屋主認知、摜破區域行情的現象會更普遍。