本報特稿/大陸土地使用權續期問題研析

（一）前言 大陸今年第一季度GDP成長率為6.7％，在1、2月經濟指標普遍疲軟的情況下，一季度房地產投資反彈，銷售熱絡，同時水泥、鋼材產量增長，房地產相關消費突出。房地?業所得稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅都上漲，帶動一季度財政收入增幅比去年全年增幅提高0.7％，說明房地產業仍是大陸經濟重要支柱。 化解房地產庫存被列為2016年五大經濟工作之一，2015年下半年以來，大陸推出一系列刺激政策，推動房屋交易價量提升。但部分地區房價快速上漲，引發各界關注與警惕。為了防止房市出現高燒，供需雙向調控成為政策趨勢。供給方面，大陸2月23日發布「關於規範土地儲備和資金管理等相關問題的通知」，要求各地對現有土地儲備機構進行全面清理，對房價快速上漲的一線城市，供地政策進一步收緊。需求方面，對一、二線城市首付貸款進行調查和規範，提高購房門檻。 大陸房地產政策由刺激到收緊的快速轉折引起關注，而近期浙江溫州部分民眾房?的土地使用年限續期問題更引發各界關切。 4月20日大陸媒體報導溫州20年住宅用地使用權年限到期後，要花幾十萬元「延期」。此事源於大陸在20世紀90年代開始，大範圍出讓商住和住宅用地，最早的20年使用權的房子已經到期。大陸「物權法」雖然規定住宅建設用地使用權屆滿「自動續期」，但怎麼個續法，規則並不明確。雖然大部分用地的使用年限到期問題還不會集中出現，但未來如何續期，對房地產發展會有怎樣的衝擊與影響，已成為一個必須面對的問題。 （二）土地使用權到期狀況面面觀 大陸實行土地公有制，土地所有權只有全民所有權和集體所有權兩種形式。住房產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權有期限。 有關土地使用權期限的規定主要有三： 1、1990年5月實施的「城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例」第12條規定，土地使用權根據開發類型分為不同的使用年限：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 2、1995年1月實施的「城市房產管理法」第21規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。 3、2007年10月實施的「物權法」第155條規定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期。 大陸在1980年代改革開放後積極發展建設，深圳、溫州、青島等有些地方的土地利用時間在上述法規之前，屬於先試先行，近年來這些土地使用權到期情況接連出現。 深圳於1982年實施「深圳經濟特區土地管理暫行規定」，規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，並且規定工業用地30年、商業用地20年、商品住宅用地50年，其中經營性用地20年使用權陸續到期。另1988年實施「深圳經濟特區土地管理條例」，明確土地使用年限不得超過50年；1994年「深圳經濟特區土地使用權出讓條例」規定土地使用權最高使用年限為50年；1995年9月修改「深圳經濟特區土地使用權出讓條例」第11條，確認土地使用權的最高使用年限為70年。 浙江省溫州市初期設定了20年期限標準，溫州市一些地區房屋20年期限土地使用證從2015年開始陸續到期，估計2017年底到期的有600多宗，2019年底到期的有1,700多宗。不久前溫州多位市民在買賣二手房時發現，土地證在今年3月初已經過期，交易被迫中止。如果要拿到新的土地證，必須補繳延長土地使用期限費用，初步估算其中有一套房續期費大約要30萬元，而這套房子總價才65.8萬元，造成民眾極大額外負擔。 青島經濟技術開發區自20世紀80年代成立以來，出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計41宗，其中部分區域住宅用地使用權期限只有20年或30年，使用年限已到期。如紫金山小區和阿里山小區一期商品房於1994年左右建成，土地使用權只有20年，2009年開始到期。 重慶商品住宅土地使用年限都是70年，但從1994年起，包括居住在內的綜合用地使用年限均為50年。 由於大陸土地出讓大都是地方自行為之，因此全大陸住宅用地使用年限不一，難有詳細數據。對70年產權住房來說，此類問題為時尚早，但在心理上難免或有顧慮；有的則會因土地使用年限縮水，影響到房產交易，或衍生糾紛。 （三）與續期相關的議論與作法 不管是20年、40年，還是70年，土地使用年限總會到期，到期後可能的處理方式，大略可以從以下三個層面觀察。 首先是法律相關規定。目前關於住宅用地使用年限續期的法律依據，主要是2007年「物權法」第149條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。在「物權法」之前，1995年「城市房地?管理法」規定，經批准續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。但這二者明顯矛盾。雖然「物權法」明確提出「自動續期」，但當年在「物權法」制定過程中，要不要收費、怎麼收費的問題引起了激烈的討論，加上考慮到改革是「走一步看一步」的漸進式改革，乃將問題擱置，故迄今仍缺乏實施細則，如何自動續期存在不確定性，難以操作。 其次是學者專家的意見。對於應否續期，有的認為從法律和經濟角度出發，建設用地使用權已經設定過一次權利，「物權法」規定「自動續期」，?明法律上並沒有規定到期後收費，意味權利依然有效，不能重新設定，應免費無償順延使用權。如果考慮到20年、40年、70年不同期限不同出讓價格的公平性，可按照當時土地出讓金的價格，補齊20年和70年之間的差價；或是以「費改稅」方式，由取得住宅地使用權者向國家繳納稅金，類似一般國家的地價稅。 地方實際作法。在中共中央沒有具體實施細則的情況下，有些地方部門參照土地出讓的做法，評估土地價格，折算出土地出讓金，重新簽訂土地使用權出讓合同。其中深圳在2004年4月就實施「到期房地?續期若干規定」，在不改變土地用途的情況下，按有償使用原則，延長土地使用年期，其中一種方式就是補交地價，地價數額為公告基準地價的35％，這項規定已經實行12年。其次是新疆克拉瑪依，2015年下半年，克拉瑪依市共有二十餘宗商業用地使用權到期，土地出讓金依2015年7月1日起施行的「市城鎮土地基準地價」標準收取，最高為1,507元/平方米，目前正對各個小區地價進行評估。再者是溫州市的作法，如果土地使用權還沒過期，可以在轉讓時按照土地市場評估價的40％繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權。一旦過期，就須全額繳納土地出讓金。另有媒體稱，目前溫州傾向採用劃撥土地轉為出讓的方式繳納標準，收取契稅2％的土地出讓金來完成續期，估計總價100萬元的房子續期要繳納1、2萬元的土地出讓金。青島地區的臨時解決方案則是，100平方米的住房續期約需6萬元費用。有的則是仍像其他正常房屋一樣，交易、抵押均不受影響，只需在交易和辦抵押時，填寫一份知道土地到期的知情書。 （四）結語 土地使用權到期問題，是大陸堅持土地公有制、漸進式改革，以及一般認為房子70年就會改建觀念三結合的產物，堪稱是另一中國改革特色。其使用權到期處理問題，鑒於當前大陸強調法制與市場化建設，加上土地使用權、房屋所有權是公民的基本權利，屬於立法權的範圍，必須由大陸「全國人大」制定，也就是未來將會由頂層設計著手。 至於問題處理取向，由於房地產業仍是大陸經濟重要支柱，目前既要去房屋庫存，又要防止過熱泡沫化，強調「因地施策」，力求刺激與調控的平衡。土地使用權到期問題雖然還不是很迫切，但事關民眾切身權益與感受，後續政策如何突破創新，兼顧公平，讓人接受，將攸關房地產業長期發展，也是深化改革的又一檢驗。 （來源/中國國民黨中央政策委員會大陸情勢雙週報第1711期） 【中央網路報】