本報特稿/大陸推出房地產政策新動向

（一）前言 大陸的房地產業對經濟的推動作用非常明顯，過去十幾年對GDP增長率貢獻了四分之一以上，對地方財政收入貢獻達40％以上。但隨著大陸經濟發展進入新常態，房地產業也告別了黃金時代，庫存居高不下，房價與銷售量自2014年7月以來開始下跌。雖然大陸自去年9月放寬房地產調控政策，但未能有效提振市場。今年3月，全大陸100個城市新建住宅平均價格為10,523元/平方米，比去年同期下跌4.35％，連帶房地?業的相關產業比如水泥、鋼鐵、玻璃、建材、家具等都出現產能過剩。如果房產價量持續下跌，不僅會對房地產業和居民財富造成巨大損失，還會影響財政收入，乃至對銀行業、整個金融系統產生巨大衝擊。 面對持續下行的經濟壓力，最近大陸採取強力措施，力圖挽救持續低迷的房地產市場。一方面選擇了刺激需求策略，3月末在兩天內推出「降低二套房首付」、「減免二手房轉讓營業稅」等政策；另一方面則對供給發出控制信號，收縮土地供應並允許調整用途，以防止增加房屋新庫存。 回顧過去十年，大陸房地產政策僅在2006年及2008年末出現過放鬆。此次再度對政策作出重大調整，反映出房地產市場已經低迷到非常嚴重的程度。這些救急政策能使房市價量回升嗎？房地產後續走勢又將如何？ （二）房地產「新常態」的刺激政策 目前大陸進入經濟增長速度趨緩的新常態，房地產業也出現新常態，最大的特點是住房供過於求，連帶影響到相關行業發展，估計今年房地產開發投資增幅將由2014年末的10.5％下降至7％左右，將會給整體經濟帶來下行壓力。 在供給方面，大陸自1998年起開始大規模出現房地產建設熱潮，1999至2014年全大陸城鎮範圍竣工房屋面積累計238億平方米，到2015年2月末，商品房待售面積6.39億平方米，同比增長24.4％。此外開發商現在每年新開工商品住宅面積12至14億平方米，如果未來每年再繼續新開工10億平方米，到2020年城鎮住宅存量將突破360億平方米。在需求方面，適齡購房人口（24至45歲）卻呈下降性趨勢，長期預期極為不利。雖然大陸力推新型城鎮化，每年城鎮人口新增2,000多萬人，即使每個新增人口都有能力購買34平方米住宅，也只能消化6億多平方米。比對供需趨勢，房地產市場短期長期都出現了嚴重供給過剩，自2012年4月迄今，商品房庫存連續35個月上漲，去庫存仍是2015年房地產市場關鍵。 在經濟下行壓力加大、房市持續低迷的情況下，大陸「中國人民銀行」、財政部」、「住房城鄉建設部」、「中國銀行業監督管理委員會」、「國稅總局」等單位於3月末聯合推出新政策，調降二套房貸款首付比例，二套房首付最低降為20％至40％，出售二手房免徵營業稅的門檻從5年下調至2年。信貸和稅收政策齊放鬆。 此外，為促進房地產業的理性調整，習李體制提出穩定住房消費，採行「針對不同城市分類調控」方式，不再推出「一刀切式」的調控。影響所及，去年以來，各地紛紛放棄限購、限貸政策，通過自救方式來刺激本地房地產市場，最近更是積極。例如：浙江溫州通過「8條房地產新政」，除了各部委常規的救市措施外，更超出了新規定的範疇，如對首次購房進行補貼。其他還有福建放寬首套房有關優惠政策，濟南、廣州降低購買首套房者的首付比例。 這次同時推出針對消費性住房的金融和財稅政策，意在刺激房地產消費需求，消化存量，進而帶動房地產投資和土地銷售，達到穩增長與紓解地方債務困境。據估算，全面降低貸款首付，會刺激386萬套住房需求，約可消化目前的一半庫存。 （三）政策效益與輿情反應 回顧過去經驗，大陸曾在2008年末推出「關於個人住房轉讓營業稅政策的通知」，當時有效促使房市景氣轉向，銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50％；銷售額高達4.4兆元，同比增長83％。對這次新政策，樂觀者認為貸款首付從60、70％降低到40％，遠遠超過市場預期，是史上最寬鬆的政策，估計將減輕購房者壓力，進一步釋放剛需消費，對一、二線城市可拉升購房需求10％，並緩解三、四線城市的高庫存壓力。而出售二手房免徵營業稅年限由原來的5年減少到2年，減少交易費用，將能增進市場交易活躍度，緩解熱銷地區房屋供給緊張的局面。總體上能改變市場悲觀預期，緩解交易低迷現狀，預計房地?市場成交量將在4月快速上漲，一線、二線城市成交量將出現30％的增長。事實上，市場即期反應也很熱烈，新政策實施第一天，深圳中原地?多個店舖就延遲打烊；杭州、廈門、無錫等地都出現了現金買房的個案；部分一線城市簽約量和價格都有不同幅度的上揚，這些對房?業無異打了一針強心針。 但審慎保守者認為，這次房市新政策雖超過業界預期，但對對房地產市場的刺激效果與提振經濟效果有待進一步觀察，理由包括：1、房地產市場時移勢異，以前是處於上升週期，現在則是處於調整和下降週期。政策利多只能減緩下跌的速度，扭轉不了下跌的趨勢。救市只能緩解短期問題，無法改變中長期趨勢。2、新政策對住房供應明顯偏多的地方減少住宅用地供應，而住房供求矛盾比較突出的城市則增加住宅用地供應規模，有減有增，並非一味放寬。3、購房者日趨理性，購房是看經濟的長期預期，而不太會被短期的一些小恩小惠所左右。4、當前房價遠遠超過一般消費者負擔能力。首付降至四成，低收入仍不足以支撐高房價利息。房市鬆綁，房奴們並未解放，不降房價，根本解決不了問題。3月30日新政策推出當天，新浪新聞的調查顯示，有53.7％表示房價太高買不起。另一項「中青輿情監測室」熱點新聞監測顯示，28.4％的網民表示仍舊買不起房子，35.9％認為新政策意在救市，只是在為房地?商與房仲業清庫存與解套。5、必須警惕開發商因為政策救市而不願意降價，甚至可能藉機漲價。 綜觀業界多數預期，當前推出的刺激政策最大用意在促使短期止跌，提振市場信心。如果新政效益不佳，未來可能進一步放鬆政策，包括降低利率與存款準備率，時點可能在第二季度，後續發展有待持續觀察。 （四）結語 綜觀大陸當前經濟與房地產發展趨勢，房地產企業高獲利的黃金時代不再，房地產市場步入新常態。面對這個局面，房地產政策陷入兩難處境，一方面有很強的刺激需求，要加速推進去庫存，給購房者信心，追求供求關係的動態平衡；另一方面有很大的穩定壓力，必須避免地方債務危機、財政危機、經濟下滑危機的爆發。因此未來大陸的房地產政策將會更加靈活，逐漸強化金融、財稅等政策，限價、限購等行政調控手段退出，致力建立房地產長效發展機制。 （來源/中國國民黨中央政策委員會大陸情勢雙週報第1687期） 【中央網路報】