本報特稿/臺灣地區房地產行情變動分析與預測/智庫論壇/淡江大學金融所副教授謝明瑞

一、前言 根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)的報告，國內房市變動行情可由4大指標來加以觀察，2016年的房市不景氣，但2017年房市有可能產生回溫的情形，其中，房市四大指標分別是景氣對策信號(景氣回穩，連續4個月亮綠燈)、經濟成長率(2016年第二季經濟成長率2.06％，年度保1%有望，2017年預期較佳)、房屋買賣移轉棟數再創新低(2016年房屋買賣移轉棟數僅約24萬棟，創26年新低)，以及建商普遍緩推案(推案戶數與待售房屋死亡交叉，建商緩推案促餘屋去化)。而從房市四大指標加以觀察，確實也可以看出當前房市不景氣，以及未來房市可望回溫的情形。 另外，房市變化亦可從房價所得比的變動因素來加以觀察，房價所得比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，而依按國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低於30%。 若從我國的購屋負擔來看，2016年第一季的全國房價年所得比為8.46，臺北市則為14.9，均有微幅下降跡象，顯示消費者購屋能力雖然略有增加，但因所得增長有限，故購屋負擔仍然偏高；在交易量方面，2016年前9個月的全國建物交易量較2015年同期大幅萎縮約11.7%，若據此推估2016年的全年交易量將落於25.8~28.6萬棟間，這已是1991(民國80年)以來的最低或次低量，而交易量的快速萎縮，可能會促使房價持續盤跌，房價所得比亦會受到影響。 整體而言，當前房市不景氣，國內房市銷售北冷南熱的現象極為明顯，台北市房市成交量價幾乎全面下跌，全國房屋價格指數變動亦呈現和緩現象，而展望房市未來變動則似有鬆綁及回溫情形。 二. 房市北冷南熱 根據台灣房屋統計，在2016年11月房市價量變化中，交易量部份，南台灣的台南、高雄、台中的漲幅分別為3.1％，2.3％，1.3％；價格部分，台北與台中的漲幅分別為1.6％與1.1％，其餘各都皆呈下跌走勢，整體平均交易量則小幅增加0.2％，但房價跌幅為2.9％。 另外，因為美國總統的川普效應，讓國際財經充滿不確定性，亞洲股市也受到波動，連帶資金運用也趨於保守，對於北部購屋族的購買意願影響較為明顯，呈現旺季不旺的局面，而第四季傳統購屋需求則出現在中南部，低總價產品成為主力。地價稅調漲讓購屋族增加議價空間，而低價帶動交易量浮現，總價300~400萬的兩房產品最受購屋者的青睞。 在同段期間內，桃竹房市則進入量價緩跌現象，桃園市交易熱區前三名分別為中壢區、楊梅區，以及桃園區，平均購屋總價在800-900萬間。桃竹市場表現緩減主要原因是受到整體景氣不佳影響，包括川普當選影響到整體經濟景氣的變化，以及民眾心裡的不確定性增加，再加上房屋稅改及其變動的未碓定性等，而房屋價格仍處於盤整狀態下，交易量減少，形成量減價平現象。 整體而言，在2016年的第四季中，國內七大都會區的房地產交易量價變動中，交易量漲多跌少，其中，以台南市的漲幅3.1%為最高，而以新竹縣市的跌幅-4.2%為最大；房價變動則反是，漲少跌多，其中，以台北市的漲幅1.6%為最高，而以新北市的跌幅-7.3%為最大。 三.台北市房市變動 在過去的2016年中，國內房市表現不佳，首善地區的房市更是全面下跌，不僅買賣案量及經紀業家數下降，而且住宅價格指數也有下跌走勢。有關台北市房市變動，可從買賣交易金額下降，房市買賣案量與建物買賣登記棟數下降、不動產經紀業執業中家數的變動、房市實價登錄量價變動等幾個部分來說明。 (一).台北市房價所得比偏高 根據美國顧問公司Demogrphia的「國際房價負擔能力調查」統計，其針對全球9個國家、87個大都會區進行調查2015年第3季的房價所得比統計，其中，香港房價所得比連6年高居第1，而房價中位數較家戶稅前年所得中間值高上19倍，不僅比2014年的17倍還高。 另外，在全球房價所得比前十名中，台北市及新北市的房房價所得比分別為16.1及12.95，僅次以第一名的香港；另外，台中與高雄的房價所得比分別為8.83與7.91，排名為第八與第十，其他城市如澳洲雪梨(12.2)、加拿大溫哥華(10.8)、澳洲墨爾本、美國聖荷西、紐西蘭奧克蘭(皆為9.7)，美國洛杉磯(8.1)。亦即在全球房價所得比的前十名中，台灣就有四個城市上榜，顯見國內都會地區房價所得比確實有偏高的情形。 (二).買賣交易總金額下降 時序進入2017年的新時期，國內房地產行情續呈2015年走勢，在景氣不佳中呈現平疲走勢，而綜觀過去一年不動產市場交易量價變動，其交易總額以2015年11月的457.68億元為最高，2016年2月的80.78億元為最低，而同段期間內，買賣登記件數以2015年12月的5039件為最高，而以2016年2月的1003件為最低，11月再上升為1618件，較上月小幅下跌1.52%，較2015年同期減少32.39%。顯見臺北市的房地產表現不佳。 (三).房市買賣案量與建物買賣登記棟數下降 一般而言，由房市買賣案量與建物買賣登記棟數的變化可以瞭解房市的變化情形，房市買賣登記件數為「內政部不動產資訊平台」每季公告之「住宅買賣移轉筆數依屋齡區分」資料，指辦理所有權移轉登記之建物數量，移轉登記包括買賣、拍賣、繼承、贈與及其他。提供房市買賣移轉件數依屋齡區分統計，以瞭解當前不動產各屋齡區間的交易情形。 2016年11月，房市買賣案量1,618件，較上月1,643件減少25件，小幅下跌1.52%，較2015年同期2,393件減少775件，減幅32.39%；而11月建物買賣登記棟數1,729棟，較上月1,773棟減少44棟，亦小幅下跌2.48%，較2014年同期2,533棟減少804棟，跌幅高達31.74%，顯見當前房市表現確實不佳。 (四).不動產經紀業執業中家數的變動 不動產經紀業執業中家數的變動是衡量房市是否良好的重要指標，而根據法令規範，自2002年2月5日起，凡是從事土地房屋仲介（買賣、租賃）及房屋代銷業者，必須經直轄市或縣市政府許可(該許可係以公文方式核准)，辦妥公司登記或商業登記，並繳存營業保證金及加入同業公會後方得營業，而僱用之業務人員，非取得專業證書或證明(不動產經紀人及不動產經紀營業員)不得從事不動產仲介及代銷業務。近年來，由於房市不景氣，台北市的不動產經紀業的執業家數愈來愈少，由2015年11月的1050家逐漸下降為2016年11月的1009家，較上月1,016家減少7家，減幅0.7%，年下降率達3.90%，這已是連四個月下降，顯見當前的房市不景氣仍未有明顯的好轉現象，不動產經紀從業人員的生計亦受到影響。 (五).房市實價登錄量價變動 房市實價登錄量價變動是瞭解國內房市變動的重要指標，因此，若從實價登錄量價動態來做考量，2016年8月，全台北市交易量共926件，較7月956件減少30件，減幅3.14%，但較2015年同期802件增加15.46%。交易總金額224.02億元，較7月減少67.75億元，減幅為23.22%；但較2015年同期211.38億元，增加12.64億元，增幅為5.98%。另外，交易金額於2015年12月的457.68億元為最高?，2016年2月的80.78億元為最低，同年8月為224.02億元；另方面，在同段期間內，於房市的交易量中，以2015年11月的1330件為最高，2016年2月的362件為最低，同年8月的成交量則為926件。 四、全國住宅價格變動 在國內房市不景氣中，有關全國的住宅價格指數之變動情形，亦可從房市交易量價變化下，分為下列幾個部分來說明。 (一)住宅價格指數 一般而言，「住宅價格指數」類似物價指數之概念，主要是透過品質標準化且具代表性的估價標的(標準住宅)，做為衡量各時期住宅價格之依據，取代個案交易數據，呈現「固定品質」住宅價格之「相對變動」，再透過指數的差異，便可呈現各時期相對於基期(民國101年8月=100)之價格變動情形，因此，從住宅價格指數的變動過程中，可以進一步瞭解不動產價格變動的趨勢。 若進一步觀察，住宅價格指數是指一種房子資產組合的加權平均值，主要用以表示不同時期房地產「實際價值」的變動情形。由於房屋的交易價格會受到房屋的各類特性影響而有所差異，同樣規格與地段的房屋，會因為樓層、方位、屋齡或格局的不同，甚至購屋者的喜好，而產生不同的成交價格。若僅採用平均單價來做為比較或研究的指標，將容易發生「事實失真」的情形。因此，需透過房價指數的轉化，將各筆成交資訊之間的資料差異性，以數值運算的方式予以均化，用以表示該區域房地產「實際價值」的變動。若指數為上揚趨勢，表示該區域房地產的實際價值增加，反之則為減少。目前內政部已編製完成全國及6直轄市住宅價格指數，編製期間為2012年第3季至2016年第2季。 (二)住宅價格指數漲跌互見 民國105年第2季之全國住宅價格指數為115.01，較上季上漲1.17%，較去年同季上漲0.46%。在主要都會區方面，臺北市第二季住宅價格指數為100.41，較上季上漲0.2%；新北市指數為107.04，較上季下跌0.52%；桃園市指數為112.26，較上季下跌2.16%；臺中市指數為123.07，較上季上漲2.01%；臺南市指數為121.19，較上季上漲1.64%；高雄市指數為121.34，較上季上漲1.8%。都會區之住宅價格指數漲跌互見，其中，又以北台灣(北北桃都會區)的下滑態勢較為明顯，雖然中南部都會區房價仍在盤整期，但房價修正的趨勢已有從臺北市向外擴大的跡象，顯示國內房市已呈現回升走勢。 (三).全國住宅價格整理期間加長 住宅價格變動可從金融面與政策面的變化來加以觀察。就金融面而言，國內五大銀行(臺銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀)新承作房貸利率在2016年9月為1.669，距離2000年5月的1.616歷史低點相差不遠，而貨幣供給M1b在2016年8月也達到15.8兆的歷史新高，資金成本低，在刺激景氣的同時，可能會引導資金流向房市；但另一方面，2016年第二季全國銀行平均房貸核貸成數約69.1%，而過去三年(2013-2016)也未超過七成，顯示銀行體系對房貸的風險管理仍相對嚴格，加上當前購屋負擔仍高，房市應不致產生另一波泡沫，但同時也拉長房價的整理期。 (四).住宅價格指數變動 在國內六直轄市住宅價格之各季指數中，自2013年以降，大抵均呈上揚走勢，直至2015年第一季，台北市的住宅價格指數首度呈現下降情形(-1.27%)，唯其他五都仍是全面上揚之走勢，爾後，台北市住宅價格指數的下降幅度愈來愈大，2016年第2季的降幅已達-5.77%。由於國內房市持續低迷，住宅價格指數屢創新低，至2016年第一季，全國及六個直轄市的住宅價格指數已呈全面下降之走勢，第二季的表現稍佳，但房市依然平疲。 五.展望房市變動 自2013年以降，國內房市逐漸步入不景氣階段，截至2016年，即使房市政策已經鬆綁，但國內房市不景氣依然，展望2017年，國內房市的可能變動可分為下列幾個部分來說明。 (一)房市鬆綁 2016下半年，因為房屋稅大幅調整而引發民怨，為活絡國內房市，並舒解民怨，政府乃研議調降房屋稅，台北市與桃園市順應房地產市場趨勢，調降2017年公告土地現值；金管會也擬修法排除「銀行法」30%建築融資上限，建築放款融資可望大幅放寬，有助加速都更。預估2017年房市將會是「量微增、價趨穩」的逆勢上揚趨勢。 (二).北市降低豪宅稅加成比重 台北市府宣布降低豪宅稅的加成比重，從過去的(1+路段率)，調整為(1+固定率)，希望透過更為合理的計稅方式，達到公平效果。房仲業者根據內政部實價資料統計，北市8000萬元以上豪宅市場交易從2012年開始逐漸走高，總金額與總件數在2013年均達到高峰，爾後一路往下調降。特別是2016年的成交件數不到2015年的一半，而降低豪宅稅可以活絡房市。 (三)政府老屋健檢政策不強制揭露 2016年，由於實施老舊建物安全健檢宣導不力，加上民眾憂初評恐作房市交易強制揭露，申請並不踴躍，達成率僅7％，行政院檢討安家固園方案以後，於2017年加強宣導耐震初評不公開，並不作為房市交易所必須強制揭露的項目。 (四).參與都更案的優惠 在《都更條例》修法策略中，加速老舊住宅都更提出容積獎勵、租稅減免，設立專責機構等，租稅除第一次移轉前予房屋稅減半徵收外，地價稅維持2年減半；都更協議合建予土增稅、契稅減免40％。 (五)利率維持低檔 2016年11月，國內房市似有回溫走勢，全體銀行放款自7?10月四連升達4,098億元，其中，不動產放款占900多億元，而購置住宅貸款餘額也由2015年10月的5兆9,982億元，成長到2016年10月的6兆2,987億元，成長5.01%，加上利率維持低檔，預期房市將會相對活絡，顯示房市谷底反轉的跡象愈來愈明顯。另外，2016年第四季，央行宣布利率不變，重貼現率保持在1.375%，目前自住型的房貸利率約在1.7%上下，在經濟景氣微弱復甦下，央行維持寬鬆政策不變，不僅對大陸回來置產的台商更為有利，且為台灣的房地產市場挹注另一股活水。 (六).公告現值下降 根據六都地政局所公布的2016年11月建物買賣移轉量統計，台北市月減2.5％，不過全台五都買氣同步增溫，新北市、台中市、高雄市移轉量都創2016年的最高紀錄；另外，2017年北市公告現值也已經評定下調2.43％、終止12漲，預期稅賦壓力減輕，對於自住買盤是利多，2017年房市可望溫和復甦。 (七)大陸肥貓條款 自2017年，大陸實施肥咖條款，開始對台商全面查稅、查資金，加上人民幣走貶，台商資金回流估計可能數千億元，由於資金過剩，大陸台商可望回台置產，買廠房和辦公樓。估計日後豪宅稅減壓後，將有助於新豪宅去化，亦即配合央行的低利，2017年，國內豪宅、廠房、辦公室可望交投熱絡，市場需求開始加溫。 六.結論 2016年12月22日，中央銀行宣布利率維持不變，在經濟景氣微弱復甦下，有助於房市政策的推動。展望2017年經濟表現，台灣經濟成長率雖可望優於2016年，但復甦力仍須整體經濟的配合。 在房市管制措施方面，央行仍維持對高價住宅(豪宅)的管制措施。依主計總處預估，2016年，台灣的經濟成長率為1.35％，2017年預估為1.87％。另外，2017年，中國肥咖條款上路，加上人民幣走貶，台商資金回流，有利於國內房市的活絡。對民眾而言，房價下跌、貸款成數提高，加上屋主與建商年終拼變現讓利，若能年前買屋，年後進駐新家，亦是一種較佳時機的選擇。 另外，根據瑞普萊坊的市場研究，台北市全球房價漲跌幅排名倒數第七名，但年跌幅從5.8%縮小至4.9%，若從北市地政局實價統計資料來觀察，台北市房價似已脫離急跌的險境。唯根據內政部統計，代表新成屋完工、取得使用執照的所有權第一次登記，從2011年以來年年成長，2014至今年10月累計逾34萬戶，若以近三年預售屋銷售率低於五成概估，則建商庫存新屋累計恐已達17萬戶，再加上約11.7萬戶的交屋潮，2017年房價預料仍會持續比價下修。 整體而言，房市受到經濟成長疲弱(經濟成長率保一)、制度面調整(房地合一稅實施及稅基正常化)、趨勢面下跌(房價趨勢展開緩跌格局)、市場面萎縮(交易量持續減少)等因素影響，房市表現依然不佳，雖然金融面有低資金成本及低利率的誘因，加上購屋負擔仍重的基本條件尚未改變，預估國內的住宅價格仍將維持2015年的緩跌格局，唯房價的修正可能會由北臺灣逐步擴展到中南部，但幅度將預期會更加減緩，房價整理的時間也將拉長。預估2017年的房市應是「量微增、價趨穩」的上揚趨勢。 【中央網路報】