本報特約--產業追蹤/大陸國信中心專家：房地產市場調整幾乎已成定局

從2016年“十一”前後，到11月底的兩個月時間裡，大陸24個城市進行了50餘次房地產市場調控，如今這輪調控尚沒有結束。受之影響，2017年房地產市場的調整幾乎已成定局，2017年房地產銷售回落，如果下行嚴重可能會倒逼年中政策的適度放鬆。但只要沒有較大風險出現，這種鬆動就很難演變成反轉。 剛剛結束的2017年大陸中央經濟工作會議反復強調，“房子是用來住的、不是用來炒的”，要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險。 對於促進房地產市場的健康發展，筆者認為，政府不能僅僅以房價作為調控目標，應該更多關注引起房價上漲的供需調節，尤其是供給端，如果供給不能滿足需求，僅僅是限購或者是限貸這種從需求端抑制房價的話，短期可能有效，但是，長期而言是無效的。熱點地區的房價上升除了與投機和貨幣因素之外，最根本的還是與人口淨流入造成的剛需關係密切，要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。 本輪房價上漲的地區顯然都是屬於城市群的核心城市或者交通節點城市，這些城市的人口都是淨流入狀態，因此要加大對這些城市的住房供給，加快這些城市周邊衛星城市的建設，為中心城區住房供給形成有效補充。拆除城鄉建設用地的藩籬，真正建立城鄉統一的建設用地市場，建立城鄉接軌的建設用地產權制度，實行城鄉統一的建設用地規劃分區，促進城鄉人口和建設用地的雙向流動。 同時，高房價地區必須充分考慮到中低層住房需求，中央財政可以增加保障性住房專項補助資金的數量，並帶動各地方政府增加保障性住房建設的資金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的總供給，建立以租為主的保障房體系，並充分考慮居住人群的便利性，核心城區一定範圍內必須有一定的保障房，滿足那些為城市提供公共服務的基層低收入人群的住房需求。改善商品房供給結構，根據當前去庫存的特點看，商業營用房成為庫存的重點類型，應該降低商業、工業用地的比例，加大住宅用地比例。 推進房地產市場制度改革，儘快完善房地產長效機制建設。房地產制度改革應該抓緊推進制度改革，爭取在房地產出現週期性調整前完善房地產長效機制建設。當前，應該加快在全國全面完成不動產登記，並建立不動產資料庫，實現全國聯網，為房地產稅收的徵收創造條件。同時，也有利於徵收物業稅、空置稅和提高遺產稅，增加多套房擁有者的持有成本，用市場手段抑制投機性需求，保障市場的公平與效率。同時，完善房屋租賃制度，用法律法規來保障普通民眾租賃住房的需求和利益，對“收益租賃”嚴格加強稅收監管。 加強房地產市場秩序管理，形成健康的市場輿論導向。2016年上半年這輪熱點地區商品房價格快速上升既有需求旺盛和貨幣寬鬆等因素，也有一些不法開發商和仲介利用網路等媒體散佈虛假資訊，甚至還有媒體為了吸引眼球誇大供需矛盾，造成購房者恐慌性入市的原因。 因此，應該加大對不良仲介的管理，嚴查散佈虛假資訊，嚴重擾亂房地產市場秩序，造成惡劣社會影響的行為。對於房地產開發商應嚴格依法查處土地閒置及炒地行為，對捂盤惜售、土地閒置等違法違規行為房地產開發商，應限制新購置土地，暫停批准上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發專案貸款。清理已發放預售許可證，對囤積房源、哄抬房價將加大曝光和處罰力度，性質惡劣的依法取消經營資格，對違法違規的依法依規嚴肅追究責任。加強媒體對房地產市場的客觀報導的監督，杜絕不經調查發佈一些不實新聞報導，甚至為博眼球發佈一些謠言或惡意炒作，嚴重擾亂市場秩序。政府對這些擾亂房地產市場體系的行為，應當依法處理，維護市場穩定，讓房地產市場形成健康的市場輿論導向。 繼續細化因城施策的去庫存政策，注意商品房庫存的結構性差異。當前熱點城市的房價上升要求因城施策的去庫存政策需要更加細化，對於房價上升過快城市限貸限購從一定程度上有利於抑制投機和控制樓市的風險，但是要注意加強供給側改革，增加土地的供給和盤活存量商品房，積極發展和規範住房租賃市場。三四線等庫存壓力大的城市，應繼續落實購房寬鬆政策，進一步推進戶籍制度改革，穩步推進城鎮化，鼓勵當地農民進城購房，同時，減少土地供應以加快存量商品房去庫存進度。除此之外，下一階段去庫存要重點關注庫存的結構性差異，加大商業營用房的去庫存進度，尤其是在一些房價上升較快的熱點地區可將庫存的商業營用房改造成租賃性住房。在一些三四線城市要嚴格控制商業用地供應規模，並按照人均商業面積的商業規律因地制宜調整城市規劃。 重視實體經濟的發展，下決心減少經濟增長對房地產的依賴。當前經濟雖然進入新常態後，經濟發展增速放緩，但是新的經濟增長點還是不斷湧現，地方政府要切實把精力轉移到如何發展地方實體經濟上。堅決貫徹落實國務院出臺的一系列穩增長重大政策，結合本地實際，有針對性地採取更加有力有效的穩增長措施，實實在在幫助企業解決生產經營上的實際困難，加強財政管理，把握好收支進度節奏，走出“賣地-舉債-再賣地”的惡性循環。地方政府只要不對土地財政依賴成癮，就會通過發展實體經濟培植稅源，實體經濟就不會被邊緣化。只有實體經濟的健康發展，才會對社會資源的有效利用產生積極而重要的作用。才會不斷加劇區域人口的積聚和相關服務產業的繁榮發展，地方經濟才會具有持續的活力。同時，國家應該完善地方稅制，從制度層面完善各級政府間地方稅收入分配體系，建立科學合理、穩定增長的稅收機制，為地方政府提供有保障、可持續的稅收收入，以實現地方財力與支出責任相匹配。 加強土地供給和房地產信貸監管，嚴防債務風險擴散。對於房地產市場供給端的土地供給應該加強監管，尤其是對於瘋狂抬高土地價格的行為要進行約束。可以借鑒重慶土地市場供給經驗，政府掌握土地一級市場的供給，減少開發商競標抬價和持地待漲行為。同時，加強對各地地價動態監測，及時掌握地價異常變動。通過減稅讓利，減輕企業負擔，改善房地產市場的供求關係。進一步加強房地產信貸監管，防止為了去庫存而盲目對房地產市場加杠杆，既要加強對房地產開發企業信貸資金流向和使用的管理，也要加強對個人住房信貸的管理，嚴防債務風險的擴散。加快房地產企業的去金融化，降低房地產的負債杠杆。房地產企業應該擺脫傳統的賣地賣房盈利模式，針對當前顧客需求的多元化和互聯網的深入影響，應該探索出更好地服務於使用者的新路徑，利用技術力量和手段提升產品、服務客戶，並做好多元化經營和轉型。 【中央網路報】