民情風俗賣1元北市公寓 宜先了解狀況

（中央社記者韋樞台北24日電）創新高房價不稀奇，破盤價背後可能藏著特殊原因，房仲發現，北市松山區有1元的公寓、中正區有3240元的透天厝，雖然不影響行情，但若要在附近置產者，建議仍應多打聽了解狀況。

實價登錄中出現的「破盤價」因特殊交易使得房價有異，究竟這些「原因」有多特殊？優美地產統計發現，實價揭露上路後，北市松山區有總價1元的公寓、中正區則有總價3420元的透天厝，住宅總價10萬元內的特殊交易就有7筆，其中交易備註包括「急賣」、「親友、員工或其他特殊關係間之交易」、「有民情風俗因素之交易」等。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，特殊交易在區域行情中雖然較不具參考價值，但透過交易備註更了解交易物件狀況，如含增建或未登記建物、建商與地主合建案、瑕疵物件的交易等。

葉立敏分析，102年松山區新東街公寓每坪均價62.3萬元，以這筆27.79坪公寓為例，合理總價落在1731萬元，這類特殊交易雖不影響當地行情，但若在附近置產應多了解一下特殊原因，若是物件本身有「不能說的秘密」，則可避免買到不明原因或瑕疵物件。

葉立敏指出，在交易原因「說明」部分，雖然內政部實價資訊中排除部分最高與最低價揭露，但自2012年12月起登錄系統中提供「申報案件基本資料說明」選項供申報人選填，也讓特殊交易能被透明化的揭露且不影響市場行情。

其中最常見的特殊交易說明就是「親友、員工或其他特殊關係間之交易」，以及「含增建或未登記建物」。罕見的理由還包括「急賣」、「有民情風俗因素之交易」、「因前買賣價款未付，買方依原價向賣方買回」、「買方僅負擔稅費支出」等。

葉立敏提醒，若想以低價買賣方式規避移轉稅，雖然賣方可降低所得稅支出，但賣方仍要繳土增稅，買方要繳契稅。若親友間運用特殊低價交易規避贈與稅，仍會被查稅補繳贈與稅。

她舉例，父親賣一間1萬元房屋給兒子，假設公告現值1000萬元，備註欄雖註明親友間交易，仍是以999萬扣除贈與免稅額220萬後，將剩餘的779萬視為贈與，課10%稅率後，應繳77.9萬贈與稅。1040224