走錯一步損失破百萬！父母贈房給子女 專家「合法節稅」三方式

記者陳韋帆／台北報導

中華民國萬萬稅，尤其是房地產牽涉到的法規尤其複雜，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，父母將不動產贈與子女，常見方式，每年244萬免稅額逐年贈與，但仍須留意印花稅、契稅、土增稅等問題，且倘若子女未來售屋，恐面對高額房地合一稅，所以一般都會建議「用買賣替代贈與」。

陳俊宏表示，贈與不動產，土增稅須依一般稅率、以漲價倍數課徵20~40%累進稅率，契稅為房屋評定現值6%、印花稅則依房地現值總額的1‰課徵，由申請物權登記人繳納。

贈與人則需負擔贈與稅，依照「房地現值總額－244萬免稅額－受贈人稅負」算出贈與淨額，再依照級距繳納10～20%的累進稅率，贈與淨額2500萬元以下為10%、2500至5000萬元為15%、超過5000萬元以上則為20%。

若父母想過戶房產給子女，陳俊宏也提供兩種節稅方法如下：

一、每人每年有244萬贈與免稅額，由於配偶間贈與不課徵贈與稅，因此房產所有權人可以先過戶部分產權給配偶，兩人再贈與房產給子女，就可享受合計488萬元的免稅額，降低贈與稅負擔。

二、透過將房子產權分割，每年過戶房地現值總額244萬元內的產權持份給子女，分年贈與直到完成所有產權移轉，就可省下贈與稅。只是以上兩種方法，將增加每次產權移轉的代書與地政規費，這些成本也要記得一併考量。

不過，他也提醒，如果父母贈與子女不動產，依現行稅制，子女若將不動產再行出售，須依法課徵房地合一稅，房地合一稅的基礎，就是「買賣價金－取得成本」，倘若是贈與取得，國稅局將依贈與時的「房地現值」作為取得成本，一般僅市價的1/3~1/2，恐被課徵破百萬以上的高額房地合一稅。

倘若想要免除高額房地合一稅困擾，陳俊宏建議，若子女有穩定收入或定期還款能力，也可以採用二等親買賣，由父母將房產賣給子女，子女支付價金給父母，不足部分再向銀行貸款，雖然父母的售屋所得需納稅，但不必繳納贈與稅，若符合條件還可適用土地增值稅10%自用優惠稅率，節省一半以上土增稅金。

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