德國房市泡沫化

工商時報【蕭麗君】 ■德國由於控制房地產投機手段完善，加上租屋方便，該國民眾多傾向只租不買。不過歐洲的低利率政策卻逐漸翻轉這樣觀念，在氾濫熱錢襲擊下，向來不動如山的德國房價開始出現泡沫跡象。 ■While much of the euro zone is dealing with high debts, recession and burst credit bubbles, the bloc's biggest economy, Germany, face an altogether different problem: Its real-estate market is showing signs of froth. 當多數歐元國家正為高債務、衰退與信貸泡沫破滅等問題所苦時，歐元區最大經濟體德國卻面臨完全不同挑戰，那就是向來平穩的房地產開始出現泡沫跡象。 由於完善的打房政策，讓德國房價沒太多炒作空間，加上租房利益受到完善保障，讓德國民眾樂當無殼蝸牛。相較於英、美等國，德國民眾的自有房屋率低許多。 低利融資 攪亂市場 不過這樣趨勢卻出現扭轉。低利率與歐洲央行提供大量的低利融資，已經攪亂德國長久以來靜如止水的房地產市場。德國房價去年平均漲幅為5％，為通膨率的兩倍。其中大都市房價的漲幅更升高至兩位數。 以柏林Friedrichshain- Kreuzberg、Steglitz- Zehlendorf與Lichtenberg等隸屬中階市場地區，其公寓價格在去年飆漲逾10％。高檔地段像是Mitte與Prenzlauer Berg的房價更創下連續多年大漲紀錄。 根據Pricewaterhouse Coopers針對房地產與財務專家的調查指出，由於強勁需求與房價勁揚，讓柏林的公寓已經成為歐洲27國主要都市中最受歡迎的投資。 自從歐債危機爆發，歐洲央行為避免情勢惡化，恐將蔓延至歐元區周邊國家，因此藉由低利率政策來紓解資金之荒與增加流動性。同樣也受惠於該貨幣擴張政策的德國，大量熱錢湧向房地產，導致該國房市正出現泡沫跡象。 目前柏林房市還有很大的續漲空間。根據房地產機構Immobiliencverband Deutshland（IVD）的調查，柏林公寓在2010年的價格只比1977年上漲25％，在同期德國第2、3大城漢堡與慕尼黑的漲幅各自為55％與135％。 IVD表示，去年柏林受歡迎地段的公寓平均售價為每平方米1,700歐元，高出1年前的1,625歐元。至於標準地段的售價也從1,200歐元升至1,300歐元。不過漢堡高檔公寓在同期售價為每平方米2,230歐元，慕尼黑為2,890歐元。 柏林高檔公寓 需求旺 柏林房市的潛力也吸引營建業者前來投資。瑞士開發公司Peach集團與名設計師史塔克（Philippe Starck）合作，正在柏林進行第2個高檔公寓複合案，稱為Yoo。 Peach執行長伍芬柏格（Thomas Wolfensberger）表示，如果是5年前推出該案，他「可能較為謹慎小心」。不過最近幾年民眾對於柏林的高檔公寓需求升溫，且他看好未來該熱度還會再度上升。 伍芬柏格透露，Yoo多數買主是外資，他還補充，Peach鎖定的目標顧客為香港、澳洲、紐約與新加坡民眾。多數外資買主強調他們的購屋，主要是到柏林時能有安身之處。 目前柏林平均房價每平方尺不到2,000歐元。這並不涵蓋建造新公寓的成本。不過購屋者願意為新公寓多付一些費用。在Friedrichshain- Kreuzberg較便宜地段，新公寓平均要價2,700歐元。 柏林房地產顧問公司BulwienGesa營運董事成員蘇丹（Andreas Schulten）還發現到，在這波柏林的購屋熱潮，年輕夫婦是主要買主，因此「年輕專業人士受歡迎的地區，特別是在市中心附近，公寓價格也漲得特別兇。」