世界各國房產稅專題-德國篇

德國房地產稅：法律運用講技巧措施

在德國，只要有房產，一般需繳納房產稅，只有當房產是文物，而且維護費用超過房產收益時，可以提出免稅申請。房產稅是地方稅，有專門的《房產稅法》。計算方式相對簡單，是按“統一的徵稅值”乘以3.5％後，再乘以當地確定的稅率。

房產主要相關稅收：土地稅 （Grundsteuer）、土地購置稅（Grunderwerbsteuer）、資本利得稅

德國自有自用的住宅不需要繳納不動產稅，只需要繳納宅基地土地稅，佔有土地的人必須繳納土地稅（Grundsteuer）。但用於出售的房地產首先要繳納評估價值1-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要繳納3.5%的土地交易稅。如果通過買賣獲得盈利，要繳納差價盈利稅，十年內出售即參照公司稅標準徵收資本收益的25%。

自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入要繳納個人所得稅，2009年後統一為25%的資本利得稅。

徵收主體和對象：德國的土地稅屬於地方稅，土地稅徵收權和歸屬權完全屬於市鎮，不與聯邦或州分享。土地稅在德國地方財政體系中的作用類似於美國等其他國家的財產稅，是市鎮地方財政收入的一個重要組成部分。

計稅依據：土地稅的稅率取決於地產的種類，A類地產稅：農業和林業為目的的不動產；B類地產稅：可建不動產或有建築物的不動產。

德國土地稅納稅額的計算分為三步：1.首先確定單元價值；2.根據聯邦統一稅率得出計稅價值；3.根據市鎮土地稅稅率乘以計稅價值得出應繳納稅額。最終的不動產稅負公式為：不動產的估計價值x不動產稅率x市鎮稽征率=不動產稅務負擔估計價值（Einheitswert）：不動產的估計價值由財稅局根據《德國資產評估法》（Bewertungsgesetz）計算得出。不過，土地稅的計算通常不以不動產當前市場價為基礎，而是以一個低於市場價很多的歷史數值為基礎。“估計價值”在德國西部是按1964年1月1日的數位確定，在東部是按 1935年1月1日的數字確定，雖然法律要求每6年要重新核算“統一的徵稅值”，但實際上沒有做到。

市鎮稽征率（Hebesatz）：與營業稅的市鎮稽征率相似，土地稅的市鎮稽征率由各個市鎮自行決定。各個市鎮可以為A類地產稅和B類地產稅分別設立稽征率，通常B類地產稅的稽征率較高。

稅率：土地稅率：農業或林業為目的的土地的稅率：0.6%；獨立式（半獨立式）住宅的土地稅率0.26%–0.35%；所有其它的土地（包括商業目的的不動產）：0.35%
土地購置稅率：在土地買賣或土地所有人更換的情況下，當支付金額高於2,500歐元時，將一次性徵收購買價格3.5%的土地購置稅。在漢堡和柏林，土地購置稅率為4.5%。

減免政策：從1990年起對居民購建的自有自用住宅，實行土地稅優惠政策。對於一戶4口人的標準家庭，稅收優惠的面積為獨戶住宅在156平方米、雙戶住宅在240平方米以下。

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