戴德梁行：不動產交易將萎縮 賣方需有降價打算

【記者柯安聰台北報導】2022年度商用不動產投資交易量達1258億元，較2021年下降17.6%，終止連續3年的正成長，但整體而言仍優於過去10年之平均交易量。戴德梁行表示，儘管總交易量降，但投資目的之交易量為692億元，佔比55%不僅高於自用買盤，且為近5年之冠，惟應持續關注是持續升息的買盤目的轉變，以及投資標的類型的轉變。

戴德梁行分析，2022年度央行在各季度分別升息1碼、半碼、半碼、半碼，而投資人面對前3季的升息，前3季的投資買盤仍霸氣佔領年度10大商用不動產交易的前6名，且該6筆交易有4筆的買方是壽險業，但在第4季的10大交易中，只有1筆是由壽險業買下，投資買盤僅佔3筆，自用買盤則佔了7筆，顯示壽險業在現行最低投報率2.72%的限制下，在2023年出手投資的難度將更為提高，在全球升息的潮流中，投資人將會提高商用不動產的租金回報率，這也顯示賣方若無降價打算，2023年的商用不動產交易將持續萎縮。

根據戴德梁行統計，2022年度全年土地總交易量為1718億元，相較2021年大跌逾4成，其中以商業類土地交易量緊縮最為劇烈，全年交易量233億元僅2021年度的2成，住宅類土地全年交易量也由2021年度的1078億元直接腰斬至563億元，只有工業類土地以895億元一枝獨秀，佔了全年總交易量之半數以上，相較於2021年增加了309億元，增幅達53%。

戴德梁行進一步分析，政府在全球升息、原物料上漲及國際局勢緊張的環境下，以釋出工業土地滿足國內產業之需求為主，降低了各界本欲指向政府帶頭炒作土地的雜音，而不動產業界面對過去1年的國際政經環境，表現在購地策略上也更加謹慎。相對於2020-2021年有地就拿，在2022年則轉為以同時具備精華區及所有權的條件為優先考量，交易型態較為複雜的股權標售在現階段不易討喜；營建成本高漲之際，即便是位於台中七期的精華區土地，地上權標售也不免以流標收場。

戴德梁行認為，2023是景氣混沌保守的一年，但產業用地需求仍將持續，住商土地市場仍有餘溫，但大型建商會更挑嘴，只要精緻，拒絕粗飽，不因囤地而追價，重劃區的小面積土地將是中小型建商獵地的機會。（自立電子報2023/1/5）