解析打炒房條例三讀 張金鶚:地方執行力才是重點 房市將軟著陸

眾所矚目的《平均地權條例》部分條文修正草案今(10日)三讀通過,五大重拳「限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄、私法人購買住宅採取可制、建立吹哨者制度」讓不動產業者叫苦連天。學者認為,修法效果宣示意味濃厚,經過一段時間發酵後,對房市冷卻有相當效果,房價會慢慢軟著陸,但後續最要緊的是地方政府能否落實執法。

圖片
《平均地權條例》修正草案1月10日在院會三讀通過,房市將進入冷卻期,學者張金鶚預期下半年到明年出現「軟著陸」。取自張金鶚臉書

張金鶚:限制換約轉售和私法人許可制影響大 冷卻房市有效果

政治大學地政系退休教授張金鶚接受本報採訪時說,本次修法有五大重點,其中預售屋限制換約轉售,雖然數量不多,但對房市哄抬效果跟心理恐慌影響大,造成全體上漲,修法通過後,有不少投資客想要儘速脫手,連帶預售屋轉售的投資減少,對房市冷卻有相當的效果。

至於私法人部分,張金鶚指出,近年來不少私法人藉由公司名義來投資住宅用房屋,在「需經內政部許可」部分,私法人取得後並將受到取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記的限制,短期內對「假借開公司之名、行炒房之實」有抑制效果,但私法人是否會採取其他方式,值得持續觀察。

中央力拚修法堵漏洞 地方執法要落實才給力

張金鶚說,從整個修法的進度和內容來看,內政部抵擋了建商的壓力,「非常不錯,花代理部長也非常努力」,而房價猶如景氣,短時間內不會快速下滑,畢竟消化仍需要一段時間,量縮到一個程度後,房價在下半年到明年的態勢會比較明顯,會慢慢軟著陸,價格會緩緩下調。

張金鶚話鋒一轉,他提到,中央在立法上確實做出很多努力,地方政府執法是重要核心,無奈的是六都和地方縣市的素質參差不齊,建商施加的壓力大,恐怕會讓地方政府「高高舉起、輕輕放下」,建議不能只是開罰,最好公布建商名稱,依照比例原則罰到怕才行,這些都有待持續關注。

黃昭閔:中小型建商是「田螺寒水過冬」 危老都更將成新標的

圖片
黃昭閔認為,修法通過後對中小型建商的衝擊大,且從房屋到土地都會陸續出現量縮情況。本報資料照

中華民國不動產聯盟總會監事會召集人、不動產估價師黃昭閔認為,本次修法能反映人民期待的重點,不過,對整體房市而言,並不是件好消息。房市在去年下半年就急凍,修法三讀後恐怕是雪上加霜,尤其是預售屋限制換約轉售和私法人許可制等,就足以讓房是「冷到冰點」。

黃昭閔指出,修法通過後,不僅對口袋夠深的大型建商造成衝擊,中小型建商更是「田螺寒水過冬」,意即要做好準備、迎接苦日子,接下來推案量會腰斬,預售屋沒有推案的生存空間,加上央行的信用管制仍在,而中小型建商的融資能力不比大型建商,國內的剛性需求早在前幾年已進場完畢,就剩下資金逃亡潮,法人的資金也會移往其他標的。

黃昭閔也質疑,近年來政府推動危老都更,且為了加速危老都更順利執行,做出不少豁免條款,限制範圍相對少,而大型建商有財力跟資金,可以選擇危老都更做為開發對象,將會是另類的移轉標的;另一種產品,整棟出租套房在包租代管的保障下,暫時沒有特別的管制,也有可能成為資金流向的目標。

房價先反映土地連帶量縮 建議鬆綁信用管制留活口

黃昭閔說,修法通過對中小型建商造成較大的衝擊,房市量縮價跌,先從預售屋開始,連動到成屋市場,上半年量先縮,成屋的價格會在下半年跌,而住宅的價格下跌之後,就換到土地量縮,預期明年上半年會反映土地交易量縮的情況,房地產會進入「冬眠階段」,特別是供給量夠多、需求沒那麼高的區域衝擊最高,點名台南市和高雄市會首當其衝。

既然寄出棒子,也應該要給蘿蔔。黃昭閔建議,政府要有相關配套,不能太趕盡殺絕,若要健全不動產產業,也得讓中小型建商有存活的空間,或許央行的房市信用管制措施和貸款成數應可適時調整。

更多太報報導