【天選之屋】瑕疵擔保盲點破解 「現況交屋」 賣方零責任？

【文／丁一芬】買房是人生大事，許多人一輩子甚至只買一間房，在拼命工作賺錢投資，就是為了一間屬於自己的家，在簽約之前檢驗房屋狀況是相當重要的，尤其近期預售屋房價高漲，民眾轉向議價空間較大的中古屋，雖然談價較有彈性，但中古屋品質落差頗大，交易盲點也不少，像是常常聽到房仲說會以「現況交屋」，多半會誤解為賣方不需負擔瑕疵擔保責任，購屋人需要多加留意，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨建議，成屋交易要找專業值得信賴的房仲買賣，才能降低購屋糾紛徒增困擾。

驗屋時比對房屋現況說明書

所謂的「現況交屋」即是買賣雙方依照房屋現況，涵蓋瑕疵部分進行買賣移轉，景文物業管理機構董事長郭紀子表示，實務上，買賣雙方通常會簽訂「不負擔瑕疵擔保責任」的條款，以明確表示賣方在交屋後不再負責瑕疵修復或賠償。這是一種常見的商業做法，且被廣泛運用於中古屋交易中，如果契約約定「現況交屋」，許多人會認為就是未來不得追究賣方瑕疵擔保責任

以法令規定，仲介在進行銷售時，須提供房屋現況說明書，這份說明書由賣方本人填寫，從產權、滲漏水、非自然身故、輻射屋、海砂屋、管委會以及附屬設備等等都會詳細記載，在驗屋時，買方可依據房屋現況說明書逐一檢查，若有不符合說明書之內容，可要求賣方修繕完成或是折價金，負起瑕疵擔保之責任，而其瑕疵擔保之範圍，可參考《民法》第 354 條，「出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。」

現況交屋 賣方仍負瑕疵擔保責任

就算買賣雙方同意以現況交屋，但契約有效的前提，是不違反法律強制或禁止規定，郭紀子指出，第366條規定，以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。徐佳馨也表示，若合約上有現況交屋等字眼，未來在交屋後5年內發現瑕疵，並在6個月內告知賣方，還是可以請賣方擔起瑕疵擔保責任。

另外，建議買方不要在合約上對於「瑕疵擔保」做特殊約定，部分買方認為多寫可以多保障，事實上法令已經明白保障買方權益，若一旦在合約書做特殊約定，恐怕反而喪失權利，甚至無法向賣方主張減折價金或解約。郭紀子認為，瑕疵擔保責任法律問題複雜，而且房屋個案狀況、買賣過程、契約文字等等會有許多不同，法律後果也會有差異，還是需要做個案檢視判斷。