【換日線財經】葡萄牙版「新青安」如何助攻年輕人買房？

作者：陳妍 Enya／葡萄牙式的甜妍蜜語

為了減輕青年買房的經濟負擔，我國政府推出「青年安心成家購屋優惠貸款」精進方案，而這個通常被稱為「新青安」的購房措施，將貸款額度、貸款年限與寬限期提升，也為了杜絕不符「購屋自住」的投機行為，設有相應的管理手段。

台灣的「新青安」貸款方案上路後，確實為房市帶來了熱烈買氣，但也導致不少爭議，話題討論度一直居高不下──正好，我所身處的葡萄牙正式宣佈從今（2024）年 8 月 1 日生效青年購屋措施，可以理解為葡萄牙版本的「新青安政策」。透過本文，我將從居住於葡萄牙的在地視角，與大家分享個人觀察。

葡萄牙如何幫助青年「安心購屋」？

葡萄牙「新青安政策」適用年齡介於 18 至 35 歲，年薪 8 萬歐元（約新台幣 280 萬元）以內並「首次」購屋的青年。簡單來說，政府作為擔保人，幫助青年購置 45 萬歐元（約新台幣 1,600 萬元）以下的房地產，青年僅須支付 15% 的擔保款給政府，其餘由政府支付給貸款銀行。

事實上，政府在 2022 年才修法調整貸款年限，讓青年趕在年滿 30 歲以前購置房產，貸款期限最多可到 40 年。由於貸款年限長，頭期款負擔較小，我也是在當時選擇進場。

今年新政策一出，立即吸引許多年輕族群的目光，但也出現了許多質疑聲音──葡萄牙目前的經濟狀況、就業與失業率等問題仍在，若讓年輕人早早背上房貸，未來會不會有無法償還的風險？而且還要政府來買單？

而看回台灣的新青安政策，申請條件是年滿 18 歲，且借款人、配偶、未成年子女名下皆無自有住宅，也引發討論──由於無限制「首購」與「年紀上限」，是否會利於投資客再次進場？

關於這方面，我觀察到葡萄牙實施的政策，確實會盡量避免「商業」的型態，也就是純粹幫助有自住需求的青年，並不會利於建商與賣家。

政府推出哪些減稅優惠？

在葡萄牙購房時，有兩項必要的稅務支出──印花稅（Imposto de Selo）和轉讓稅（Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis）。政府為鼓勵青年首購族，同時推出免稅優惠，成交價在 31 萬歐元以內更享有「稅金全免」的優惠，省下的金額是成交價的 7% 轉讓稅以及 0.8% 印花稅；若成交價落在 31-61 萬歐元之間，則享有部分免稅優惠。

當然，在持有房產之後，還有一筆必要支出──房產稅（Imposto Municipal sobre Imóveis）。不過在現行葡國稅法中，若政府評估房產價值（與成交價無關）在 12 萬歐元以內，且是作為自用型的房產，在首三年就不需要繳房產稅。

至於葡萄牙的綜合所得稅，依照薪資級距對應不同稅率，除了基本薪資 820 歐元免稅以外，其餘則介於 4.22-47.17% 之間。政府透過新政策，將青年的最高稅率調降至 15%，目的也是希望帶給葡萄牙的年輕人多點希望。

拆解三大城學生生活成本，房租佔比仍過高

許多年輕台灣讀者會關心的，可能是身為學生在葡萄牙的花費。

葡萄牙有一半的大學位於三大城──里斯本（Lisboa）、波爾圖（Porto）與孔布拉（Coimbra）。根據葡萄牙媒體報導，對於離家念書的大學生來說，每個月光是生活開銷平均就將近 900 歐元（約新台幣 32,000 元），而大部分都是用來支付租金。

• 里斯本

現今的葡萄牙，租房市場供不應求，租金不斷上漲。以里斯本為例，全市 9 月新生入學人數約有 11,000 名，但各校宿舍床位僅共 3,500 個。除了租金的負擔，里斯本的交通費、伙食費也佔學生生活支出中較大比例。葡萄牙政府也終於在今年 1 月 1 日修法，讓 23 歲以下的學生享有「免費交通月票卡」，在里斯本每個月可以省下 40 歐元（約新台幣 1,400 元）。

• 波爾圖

據統計，今年波爾圖大學（University of Porto）入學新生共有 24,000 名，為節省開銷，部分學生竟願意住在離學校 30 公里外的租屋處。學校因此積極向市政府提出要求，爭取預算增加學生宿舍，但就葡萄牙的行政效率來說，應該難以快速改善現況，也導致有些學生在入學前，因找不到住宿而在第一年就選擇先休學。

• 孔布拉

當然，不同城市的生活成本各異。孔布拉大學（Universidade de Coimbra，或譯科英布拉大學）是歐洲最古老的大學之一，該市 2013 年甚至被聯合國教科文組織列為世界遺產，被譽為「綜合型大學城的楷模」，其圖書館更是觀光客必訪的景點之一！這裡的生活成本就不像另兩個城市這麼高了，平均每月為 600 歐元（約新台幣 21,000 元）。

結語

整頓租房市場、鼓勵青年購屋、房價與租金合理化，這些都是目前葡萄牙政府積極要改善與推動的。作為在海外定居的外國人，雖然沒有當地人這麼有感，但看著同事每天清晨 5 點鐘起床、趕著 6 點出門，只為於 9 點準時上班，還是能感受到不少年輕人寧可花時間通勤，也不願在里斯本負擔昂貴的租金。

總體來說，雖然葡版「新青安」政策能幫助到許多青年，但年輕人所感受到的生活高成本、房價高昂等問題，仍有許多需要改善的地方。

※本文由換日線網站授權刊載，原標題為《葡萄牙版「新青安」，如何助攻年輕人買房？──我的葡國房市在地觀察》，未經同意禁止轉載

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作者簡介：

陳妍 Enya，巴西出生的臺灣人，定居在葡萄牙。18 歲以前經歷 3 次跨國搬家，曾是全國藝術類群榜首，跨界學整合設計，目前作為高階主管在葡萄牙知名律所任職（移民法＆稅法）。葡萄牙投資移民實務經驗超過 3,000 個家庭，6 年的房產觀察與投資，晉升房產開發與投資顧問。創立葡萄牙台灣青商會，參與在地政商活動、關注時事搭建葡萄牙與臺灣的橋樑，並獲選全球青商潛力之星。 多年生活在葡萄牙並喜歡它的歷史與文化，目標成為葡萄牙 PRO 級的專家、玩家以及馬術騎士。

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