【雙北囚租青年1】不自由的選擇題,租屋市場中節節後退的青年世代

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攝影/鄭宇辰
攝影/鄭宇辰

文字/徐卉馨、戴淨妍、何正生、李昕儒
攝影/鄭宇辰、何正生、陳曉威
設計/江世民
資料整理、設計/戴淨妍

捷運的興建促進了都市發展和交通的便利,但也促使捷運周邊的租金快速提升。我們爬梳了全台最大租屋網站591房屋交易網的14萬筆數據,發現過去10年間(2010年到2019年),雙北各捷運站點1公里內的套房租金,平均上漲了30%。然而根據勞動部統計,這10年間青年平均起薪由24,240元增加至28,231元,漲幅僅約16%。

雙北租金高漲背後的成因是什麼?對於事業剛起步的青年租屋族而言,愈來愈沉重的經濟負擔,會對他們的生涯造成什麼影響?中央及地方政府祭出的租金補貼、青年住宅政策,是否實際幫助到這群青年?我們接觸超過20位來到台北、新北工作和居住的年輕人,試圖了解他們在租屋選擇所面對的困難與妥協。

自家鄉彰化來到台北上大學、在這裡生活邁入第五年,22歲的阮怡婷正同時面對求職與求租的挑戰。她與另外3名同樣剛出社會的室友,一起租了台北市信義區捷運象山站、永春站之間的老透天厝,她說這裡交通方便:「剛畢業一定會考量工作,大部分的工作機會,應該都還是在捷運沿線。」

租屋處交通便利,但亳無生活品質可言。下班後,阮怡婷搭捷運回到4坪大的單人雅房。房間裡沒有對外窗,不通風,夏天時,嗡嗡作響的移動式冷氣機,稍稍緩解悶熱。

她第一份工作實領薪水不到3萬元,住處整戶租金3萬,每月需分擔6,000元,外加上水電、瓦斯和網路費:「薪水的四分之一就沒了,一整年大多都是這個比例。」2020年的後半年,阮怡婷工作經歷轉折,中間依靠打工、家教的收入支撐,生活壓力倍增。當時房東以捷運即將擴建至此為由,預告整戶租金將上漲2,000元。

作為一個想要在台北市生活下來的社會新鮮人而言,她每份支出得精打細算,但吃飯、購物可以省,房租卻是一筆無法再壓低的預算。

台北捷運沿線房租,近10年狂漲30%

像怡婷這樣初出社會、人生才起步的青年租屋族,租金約佔去每月收入的三分之一到四分之一(註1)。根據勞動部統計,2019年社會新鮮人平均起薪28,231元,以此估算,年輕人若退而求其次,租到永寧、迴龍、土城和竹圍等市郊的捷運端點站周邊(註2),8坪左右的房間,每月得拿出至少8,000元的租金預算;若想進一步住進台北市大安區、或信義區等蛋黃區的捷運站附近,預算則必須提高近1倍,月租平均落在15,000元。

註1:目前政府沒有青年租屋族可支配所得的相關統計,此處以訪談到的青年租屋族個案推論。

註2:若以台北101/世貿站為目的地,從永寧、迴龍、土城及竹圍出發的乘車時間約落在40至50分鐘。

台北捷運周邊套房租金比一比
台北捷運周邊套房租金比一比

儘管台北捷運自1996年木柵內湖線啟用後,擴張至今已擁有6條主線、131個站點,但對青年租屋族而言,要住在台北市內捷運沿線,近用交通與生活便利的資源,是一項負擔極重的選擇。

分析591房屋交易網中,台北捷運各站點周邊(半徑1公里內)獨立與分租套房的資料,可以發現每坪租金中位數(註1)前20高的捷運站,集中於台北市的大安、信義、松山與中山4個區域,這些多為重要地標、捷運轉乘站等樞紐地帶。

108個站(註2)當中,租金前10高的捷運站,有8個站點是在過去10年間新建成,且平均漲幅高達47%。以2010年啟用的松江南京站(註3)為例,2010年時能以9,800元租到8坪大的套房,如今同樣大小的套房已上漲至14,000元。

註1:中位數是將所有價格由小排到大。若奇數個數,取最中間的品項價格;若為偶數,取中間兩個價格的平均。此處每坪租金皆指單月租金。
註2:考量捷運環狀線尚在興建中,2020年1月西環段方才通車,因此只計入環狀線以外的108個捷運站,並以2019年的租金為計算依據。
註3:中和新蘆線與松山新店線轉乘站。

10年來,北捷周邊套房租金漲幅前10名
10年來,北捷周邊套房租金漲幅前10名

捷運興建帶動租金高漲,形成隱形人口推力

雙北租金的上漲與房價、貨幣政策、人均所得及區域發展皆有關。但台灣大學地理環境資源學系教授林楨家認為,捷運的興建是造成租金漲幅的關鍵之一。長期關注交通運輸對城市發展的影響的他指出,捷運站的啟用會帶動周邊區域房價上揚,而高房價又會進一步影響租金上漲。

林楨家於2020年發表的研究中就指出,捷運的興建,導致台北部分區域的人口型態發生變化:低階人口(lower-income household)(註)被迫離開,並由新遷入的中/高階人口取代之。他指出,此狀況影響最深的是30歲左右、無房屋所有權的青年族群,「青年族群的可支配所得減少,(高額租金)影響他們的生活品質。」

註:「低階人口」在林楨家的研究原文中,並非指法律定義中的低收入戶,而是家戶年所得低於台北市75%的家戶;「中/高階人口」則指家戶年所高於50%的家戶。

近年雙北捷運路線擴張,沿線房市熱絡,連帶房屋租金也一直高漲,形成一股隱形的推力。(攝影/鄭宇辰)
近年雙北捷運路線擴張,沿線房市熱絡,連帶房屋租金也一直高漲,形成一股隱形的推力。(攝影/鄭宇辰)

「青年族群負擔不起台北市中心房租,這樣的案例在成長當中,」崔媽媽基金會宣廣專員蔡亞芳,從基金會的法律服務個案中觀察到趨勢。崔媽媽基金會源於30多年前的無殼蝸牛運動,長期積極推動「居者適其屋」的理念。

租金節節高升,讓在台北市就學、就業的青年不得不在居住成本的考量下,只能折衷選擇犧牲生活品質,居住在坪數狹小、頂樓加蓋等令人不適的環境中,或離開台北市,往城市邊郊或更遠的城市去。

在媒體業找到穩定工作後,阮怡婷選擇離開台北市,在2020年7月搬到新北市中和區。總坪數和上一間租屋處差距不大,但這裡整戶租金整整少了1萬元,每月只需2萬元。

假日的景安站人潮仍多,我們沿著中和住宅區窄巷走到阮怡婷的租屋處時,公寓大樓交錯林立,居住人口密集,「這邊通勤時間的(景安)捷運站很可怕,」阮怡婷笑說。

阮怡婷與室友找房時,拿著捷運站地圖,共同圈出考量能平衡租金和交通的站點。「蛋黃區在這,但我們就直接選蛋白,」她說,考量範圍包括南勢角站、大橋頭站(註)等。她帶我們進到現居的房間,如今她在窗台養起盆栽,一旁有她為即將入住的貓咪擺上的綠色草皮。 這裡的格局配置讓陽光可以透過客廳和三間房的窗戶照進屋內。相對上一個租屋處無採光透氣、處在廚房邊的房間, 她似乎稍稍能向著陽光呼吸。

捷運興建帶動租金高漲,已成為一股隱形的推力, 還沒在社會中站穩腳步的青年租屋族,被排除在交通、求職便利的核心區域之外。高漲的房租與漲幅有限的薪資形成對比,使青年負擔愈發沉重。「這是一種世代的不正義,」台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文語重心長地說,他根據人口數推估,在台北市租屋的青年約有20萬人,新北市則約30萬人,合計50萬。

註:從怡婷公司所在的捷運站到南勢角站乘車時間約需19分鐘,大橋頭站7分鐘。

宛如駱駝:日夜長途跋涉,找一處棲身綠洲

雙北的交界即是一條租金界線,對許多遷移到新北市的青年而言,騎車過橋通勤上下班,已成為日常生活的一部分。圖為連接中正、永和區的永福橋。(攝影/何正生)
雙北的交界即是一條租金界線,對許多遷移到新北市的青年而言,騎車過橋通勤上下班,已成為日常生活的一部分。圖為連接中正、永和區的永福橋。(攝影/何正生)

雙北的交界就是一條明顯租金界線,過了連接兩市的橋,房租落差極大。以新北市永和區來說,過了福和橋就可通往熱鬧的公館商圈,但台北市中正區捷運周邊每坪套房房租卻較永和區高33%。

無法負擔台北市高額租金的青年,選擇出城過橋,到新北租房,如日夜跋涉的駱駝,找尋可棲身的綠洲。

來自香港的Joseph(化名)今年28歲,與女友及另一對情侶共住在新北市中和區的家庭式套房,平均每人租金不到5,000元。攤分了租金,代價是長距離通勤。

Joseph每天要從中和騎機車到位於北市內湖區的公司上班,來回時間長達2小時。他並非沒有考慮過住在接近公司的內湖區和信義區,但租金實在過高。「價錢是一個比較主要的原因,目前租金2萬,但住在台北市的負擔就變成雙倍,」Joseph說。

「很多台灣朋友或同學知道我這件事情就詫異問,你怎麼可能(每天)是從中和到內湖,但我覺得還好。」跟許多住在新界(註1)的香港人一樣,過去在香港時,Joseph的住處在離市區超過一小時車程的屯門區(註2),因此習慣了長距離通勤。

除了每日可能承受的風吹雨淋,Joseph口中「福和橋車禍日常」是他上下班常要面對的狀況。他曾目睹,從橋頭到橋尾同時發生3宗交通事故,苦笑說:「每個月都會來一次的東西,除了月經就是福和橋車禍。」

遷移至新北市或許能讓青年暫時迴避高額租金,但即便新北市,租金漲幅也在快速成長。10年來捷運途經的雙北區域租金,新北市的漲幅遠大於台北市,平均約26%,台北市則是平均上漲9%。(此處計算方式與前段所述的捷運周邊租金不同,只要物件屬於捷運途經的區域境內,如中和區,就算該物件不在捷運周邊半徑1公里內也計入。)

註1:根據維基百科,新界為香港全境三大地域之一,與中國深圳市接壤,分為與九龍半島相連的新界內陸和以大嶼山為主的233個島嶼所組成的離島。
註2:位於新界西部。

2010~2019年雙北套房租金,新北市漲幅超過北市
2010~2019年雙北套房租金,新北市漲幅超過北市

隨著捷運中和新蘆線的落成,新北市交通愈來愈便捷,蔡亞芳觀察,「搭配台北市長柯文哲的捷運月票1280政策,交通支出成本降低,房客就沿著捷運往外擴了。」再加上台北高額租金所造成的人口推力,房租上漲是必然的結果。「再過幾年三鶯線通了,可能鶯歌三峽(房租)也會起來,」蔡亞芳說。

雙北高租金也可能成為青年對未來規劃的緊箍咒,影響租客的居住、工作地點的規劃。青年租屋的痛,影響到不只廣大的受薪階級,連市議員也曾體會過。

今年33歲的台北市議員苗博雅出生木柵,至今已有10年租屋經驗,住過三重、中和等地。「(租屋是)出於我要經濟獨立的一種企圖心,所做出的一個選擇,」苗博雅說,剛出社會時曾到新北市租一間小套房,從每月3萬出頭的薪水分出8,000元繳房租,「住在新北,通常都是預算考量。預算考量會壓倒一切。」

「(房間)很小嘛,所以你經常做很多事情的時候都會坐在床上。比如說我要放一張桌子,那是我的書桌,所以我可能就會在我的床上吃飯,」苗博雅回憶。

苗博雅現已回到老家木柵附近租房,問政上相當關注居住政策。她觀察到許多生長在台北的青年,因為價格因素往新北或外縣市租屋、買房的現象,「我覺得這是台北市政府要思考的問題。」

雙北租金宛如高漲的水面,已經漫過青年租屋族的咽喉,迫使他們的腳步不斷節節後退。中央與地方政府在過去幾年承諾要正視年輕租屋族的困境,究竟成效如何?

「我申請租屋補貼,卻被房東要脅」

台灣特殊的租屋黑市,讓政府的租金補貼常常是看得到、吃不到。(攝影/鄭宇辰)
台灣特殊的租屋黑市,讓政府的租金補貼常常是看得到、吃不到。(攝影/鄭宇辰)

為了紓解青年租屋族的負擔,內政部於2019年首次開辦「單身青年及鼓勵婚育租金補貼」,其中單身青年項目,雙北共有4,097戶申請,佔全台總申請數的37%,顯示雙北青年對租金補貼的高度需求。此項計畫試辦一年後,於2020年與一般租金補貼整合並擴大辦理,將總計畫戶數由6萬提升至12萬。

2020年,內政部將租屋補貼的計畫戶數提升,看似能讓更多租屋者受益,但租屋補貼制度卻有個問題長期懸而未解:房東多半不願意讓租屋者申請補貼。蔡雅芳形容租金補貼是個「看得到、吃不到」的政策。

家鄉住在屏東的林若寧今年27歲,來雙北就學工作數年間,先後在六張犁站、新莊站周邊租房子。遷來現居的台電大樓站溫州街租屋處逾一年,林若寧動念申請內政部2019年首次推出的單身青年租金補貼,順利請領到的4,000元補助,對於每月13,500租金,可算是不無小補。

她2020年8月與房東續簽半年租約,打算在此渡過轉換職涯跑道的時期,成為接案工作者。然而,林若寧二次申請租金補貼時,沒有下文,還在上班時間接到房東一通電話打來,劈頭責怪她擅自申請租金補貼,並要求她立刻搬離。因為申請租金補貼,讓國稅局無預警地聯繫房東,前來丈量、查稅。

租客申請內政部租金補貼,需要檢附租賃契約影本、租賃住宅之建物所有權狀影本等文件,等於讓房東未曝光的租屋行為浮上檯面。稅務機關循線查稅,房東就需要補繳所得稅、房屋稅,這正是大多數房東拒絕房客申請租金補貼要求的原因。

房東向林若寧主張,租賃契約上有註明「本約約定稅捐外加」,也就是單方面要求租客申請租金補貼後,房東被政府追繳的稅金要由租客支付。然而,根據《租賃住宅市場發展及管理條例 》規定,房東不可因為租客申請租金補貼,就將欠繳的稅額轉嫁到房客身上。

心知在法理上站得住腳,但是林若寧在與房東談判時仍惴惴不安。「只是申請租屋補貼為什麼演變成被要脅?」、「那我今晚怎麼辦?」種種心聲不斷盤繞在她的心頭。雖然房東堅持要求她負擔稅額是不合理要求,但林若寧為趕緊解決談判桌上的煙硝味,最終仍答應房東讓出一半押金。而她則在租約到期的2021年2月搬離。

中央補助敵不過租屋黑市,地方補助也不穩定

林若寧將事件始末分享在Facebook,引發許多網友迴響,也有不少人主動私訊提供法律與政策資訊。我們採訪蔡亞芳時,她表示自己也有注意到林若寧的貼文與經歷,並對此感嘆道:「租金補貼本來是要幫助青年跟弱勢族群減輕經濟負擔,但事實是,申請了,就要承擔隨時被趕走的風險。」

租客合法申請租金補貼,卻遭房東要求負擔被政府追繳的稅金、被趕出租屋處的秋後算賬,並非孤例,也時有所聞。蔡亞芳指出兩個背後原因:一是租屋市場長期地下化的「租屋黑市」現象;二是租屋法規空有條文,沒有罰則。她說:「台灣大概有9成以上的房東都沒有曝光。」

中央政府租金補助政策因租屋市場的不透明,難以送到需要的人手上,地方也並未針對青年辦理統一且穩定的計畫。

雙北政府現行租金分級補貼,申請人資格均以經濟弱勢身分如低收入戶,或者家庭年所得為判斷基準。新北市政府2012年起另外開辦「捷運青年住宅租金補貼」,針對新北市就學就業、18歲到40歲的青年給予補助,仍供不應求,2020年新北市政府原規劃補助300戶,收到817件申請,最終符合資格的526戶,由市府另籌預算全部予以核發,然而,每年規劃補助戶數數量不一,是否統一擴大辦理也仍在研議中。

地方政府也試著透過補貼之外的其他政策招攬青年「進城」,但似乎無法真正掌握青年們的需要。

青年住宅強綁3年約,年輕人望而卻步

過去為了在雙北找到一個合適的租屋處,青年V花了非常多的力氣。後來他透過北市府「青年進城激勵方案」,入住圖中的希望城市。(攝影/陳曉威)
過去為了在雙北找到一個合適的租屋處,青年V花了非常多的力氣。後來他透過北市府「青年進城激勵方案」,入住圖中的希望城市。(攝影/陳曉威)

以台北市政府於2020年試辦「青年進城激勵方案」為例,當時選定捷運蘆洲站聯合開發大樓「希望城市Ⅲ—城中心」(後稱希望城市)30戶4房大坪數的住宅,針對在台北就學就業的青年租屋族,採「分租共居」方式,找齊租住者4人以上即可以市價85折的租金登記抽籤。

然而,27歲的V(化名)和3位20多歲的青年,卻成為希望城市唯一一戶青年租客。

V來台北念書後開始租屋生涯,考量進城方案的租金、交通等條件決定申請。希望城市租金低於市價,55坪、四房兩衛的坪數格局,步出社區大門即有捷運及公車站通達雙北,租房條件看似優渥,未料,V花了3個月、接觸近40組青年,才靠著朋友牽線及Facebook合租版成功找齊室友。

台北捷運工程局資財室租賃課長林萬融坦承,招租情況未如想像中熱烈。前兩波招租成效不佳,總共只有15組申請者,原因出在「租金市價85折」及嚴苛的合租條件對青年來說誘因不大。此外,規定租期3年,毀約需賠2個月的租金,V解釋,對未婚青年來說,租期3年真的是極限,「大家現階段都還在跑,變動很大,不太知道未來會是什麼樣子。」

「要不是申請者反映,我們想說租金相對優厚,函給各大專院校卻沒有動靜,出乎意料,」林萬融表示,內部檢討後,決定第三波招租時租金降為市價79折,同時開放成家的青年家戶申請。最後實際入住的14組租客中,家庭住戶就佔了13組。

新瓶裝舊酒式政策,未曾貼緊青年真正需求

住進之後,又是新的考驗。因是聯開宅轉作的青年住宅,標配屋內部是空屋,只附熱水器、瓦斯爐、鞋櫃、衣櫃,連冷氣都要自行裝設。V的室友H說:「我們盡量撿樓下的二手傢俱,一切從簡,把成本降低。」連帶地,青年住宅退租時須將所有傢俱帶走、還原成空屋,搬家成本墊高,也是很多租屋族卻步的原因。

V表示,即便因住房事宜折騰非常大一波,但對青年來說,進城方案調降後的租金確實吸引人。然而,林萬融表示,進城方案試辦後成效不佳,並且未來也不會續辦。

「蘆洲怎麼會是進城呢?蘆洲明明就是出城!」蔡亞芳批評,「其實就是新瓶裝舊酒,將還沒出租的聯開宅,包裝成青年方案。」不管是租金或合租條件,此政策最初都未考慮青年租客的真正需求。

「進城方案」是地方政府做為青年社會住宅的方案之一。目前新建成配租給青年的社會住宅,在台北市有20處,新北市規劃有10處。其中針對青年身分的方案,台北市政府於2017年起推出「公共住宅青年創新回饋計畫」,截至2021年3月,共計136戶青年透過此計畫入住健康、興隆、青年、東明與明倫的社宅;新北市政府已建成招租的社會住宅,均有撥出讓20歲到40歲者,可依青年優先戶或青年共居計畫戶身分申請的額度,共計1,125戶,使得青年都有機會住進新北的每一個社宅。

比較雙北針對青年租屋族的支持政策,台北市政府並未有通盤規劃,仍停留在個別計畫的零星補助;而新北市政府平均提供一定比例的社會住宅戶數給青年,則有較一致的規畫方案,但和雙北幾十萬的青年租屋族相比,畢竟還是少數,要解決青年租屋族的痛,還是得從結構性問題著手。

平等選擇的機會:租屋牽動台灣社會的課題

雙北租屋青年租不起、租不好,不僅是租屋市場扭曲問題,還將影響台灣未來社會發展。(攝影/鄭宇辰)
雙北租屋青年租不起、租不好,不僅是租屋市場扭曲問題,還將影響台灣未來社會發展。(攝影/鄭宇辰)

雙北租金因都市開發、捷運興建、資本炒作而大幅成長,讓停留在雙北的青年工作者承擔了更大的代價,也影響他們對未來的想像。

談及未來,阮怡婷說到,5到10年內應該仍會繼續選擇租屋,因為在台北置產壓力實在太重。她也表示,已多次動念想要離開雙北,「其實台北、新北不是適合久住的地方,留在雙北真的是為了工作。台北還有機會就留下,要考量生活狀況的話就會想要離開。」

「為什麼政府有責任保障合理居住環境?因為我們要讓不同階級的人,都對這個社會共同體有向心力,」苗博雅說明,政府基於此義務,應創造機會,讓青年更平等地選擇自已想要的人生,「如果你想要遷去別的地方,那是因為你想去,而不是因為你是(買不起、租不起房子而)被迫過去。」

此外,青年租屋族扶助政策也可能左右台灣人口發展。彭建文解釋,租屋族在青年時期由於收入不高,許多人面對租金過高、租屋品質低落的現狀而不敢婚育;即使往後經濟狀況改善有能力購屋,卻可能錯過國家建議生養小孩的黃金期(註1),身心方面都多添掙扎。「政府須有相當大的魄力進行跨部門合作,提出有配套措施的解決方案。若只是點綴一般地做租金補貼、進城方案,只是治標不治本,但實際上根本杯水車薪不是嗎?」

如何讓青年安心在雙北落地?林楨家認為關鍵在於政策設計者是否將「把台北營造為青年宜居的環境」視為優先目標。他說明:「讓更多青年進來台北市,不要變成青年淨輸出(註2)的地方,那就應該要堅持住。」

幾位專家都認為,健全租屋市場是當前迫切的問題,做法包括:鼓勵房東申報出租事實,搭配輕稅優惠促使房東將空房出租;主動追查逃漏稅的房東,使租屋市場透明化;課徵空屋稅、囤房稅,促進個體戶房東釋出房子等,才是讓租客們能安心申請租屋補貼,政府也才能進一步為青年租屋族規劃。

這不只是年輕租屋族的難題。雙北市裡被租金逼得節節後退的青年,他們代表的是世代的未來,而他們的課題也是台灣社會的課題。

註1:衛生福利部國民健康署指出,考量生育風險及胎兒健康、父母養育年齡的準備度、合適性、情緒穩定性等因素,鼓勵女性於25歲至35歲之間完成生育規劃。以產婦健康而言,35歲以上婦女發生不孕、流產、死產、胎兒染色體異常機會較高,懷孕期間罹患妊娠高血壓、妊娠糖尿病、子癲前症等妊娠合併症的風險也會增加。男性則因生殖能力會隨年齡增長下降,建議在40歲以前完成。此外,高齡父母生育的寶寶,都有較高的機率早產、出生體重過輕、罹患自閉症的風險。


註2:青年被迫搬遷到城市外或其他縣城居住,可能帶來城市人口老化、多元性不足等問題。

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