【Yahoo論壇／劉佩真】這四案 左右北市未來十年商用不動產

作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員

首先就2018年以來國內不動產市場所面臨的經營環境而言，政策面方面，儘管2018年屋簷、雨遮不登記、不計價新制上路，且2018年5月初行政院修正地政三法而實踐實價登錄2.0版本，但整體來說政府政策上無積極打房，而是朝向健全國內房市各項措施為主，況且各地方政府在房產持有稅的部分亦有收斂，更何況政府積極推動都更、危老條例，期望對房市帶來激勵效果。

而經濟面方面，雖然2018年國內經濟成長率仍達2%以上，但循環性成長力道依舊薄弱，且低於全球經濟成長率的平均水準，況且2017年5月~2018年以來股市上萬點雖已超過一年的時間，但財富效果在房市發酵的情況仍極為有限，房貸利率部分在2018年上半年仍處於相對低檔，即便下半年有上升的隱憂，但利率此變數對於2018年整體房市而論，尚可稱為宣示性效果大於實質性的影響。

而在2018年以來國內不動產所面臨的經營環境並未出現轉差的情況來看，整體房市景氣表現仍是由供給本身的調整、買賣雙方對於價格認知、自住型需求變化所左右。

其次就2018年以來國內不動產市場表現而言，1~3月國內建物買賣移轉件數年增率達到10.16%，顯然是受惠於部分建案促銷活動增加及特定區域讓利案，相對提升買方看屋意願，同時下半年的選舉效益更促使不動產開發商將2018年的推案重點提前於329檔期開打，也加重520檔期的布局，同時台北市價格鬆動、新北重劃區中古屋價格走向修正讓利推動買氣所致。

另一方面，2018年首季信義房價指數–全台都會區季指數走勢相較於2017年同期呈現微幅增長的局面，顯示房價尚呈現穩定的態勢，不過估計2018年全年國內房價仍是呈現緩跌的格局，主因在於2018年尚有大量交屋潮湧現的隱憂，何況市場也持續充斥大量餘屋，等同2018年供給端的賣壓未除所致。

繼2017年國內房市成交量年增率達到8.43%之後，估計2018年國內房市成交量相較於2017年也會有個位數增長的表現，不過整體房價下滑的趨勢仍持續，況且2018年下半年房市將面臨利率恐出現上調的不確定因素、縣市首長選舉的干擾、房市供給仍顯放大、房貸逾放比逐步上揚等局面，故2018年全年住宅房市景氣雖進一步脫離谷底，但尚難言房市已進入全面復甦階段，地段、價格、規劃相對突出的個案才可望有亮麗的銷售業績。

而以整體不動產市場而論，在住宅市場呈現量微增與價微跌、土地交易市場成長、商用不動產買賣市場尚未擺脫衰退之下，2018年國內不動產市場景氣跌幅再度較2017年縮減。其中商用不動產市場中的土地、商用買賣市場交易呈現一消一長的局面，其中土地市場因地主讓利、政府公共用地大面積釋出，刺激不動產開發商進場購置土地存貨。

至於商用不動產買賣方面，2018年國內商用不動產市場交易市場恐將連續七年呈現衰退態勢，主要是由於全球貨幣政策逐步回歸正常化的趨勢顯著，因此國內多數壽險業者在風險控管意識抬頭下，均自主性提高對於收益性不動產的要求報酬率，其中台北市不動產希望目標上看2.6~3%，中南部則要4%以上，更何況現在市場上符合報酬率需求的產品並不多，且買賣雙方對於價格認知仍存有差距。

不過值得一提的是，2018年商辦買賣市場規模將有指標投資大案登場，包括開發型指標個案：八德路的京華城、台北市政府主導的台北東西區門戶計畫的C1/D1（東半街廓）土地開發案、南港車站商業區公辦都市更新案、南港轉運站BOT/OT案等大型土地開發案，總計金額超過1,200億元，預計將主導未來十年北市商用不動產買賣市場的供給。

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