【Yahoo論壇/黃舒衛】一刻都不能等的改革--實價登錄2.0

瑞普萊坊市場研究部總監
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作者為瑞普萊坊市場研究部總監

「價格」是市場的核心,不但反映商品的價值,也代表市場機制調節的結果,唯有價格資訊的透明、及時、正確、完整,有效降低交易成本,才能確保買賣雙方的權益以及政府行為的正當性及有效性。

不動產實價登錄制度2012年上路,過去只有買賣雙方天知、地知、你知、我知的資訊黑盒子頓時被解開,可謂台灣房地產市場發展最重要的里程碑。然而,執行五年以來雖然官方、民間持續優化、擴充應用,但再多的改善仍是隔靴搔癢,非經的修法途徑,無法排除根源性的障礙,有心人的誤導,甚至有「虛」價登錄之譏。

實價登錄2.0的修法具體內容涵括六大重點,包含:一、申辦買賣所有權移轉併同辦理實價登錄;二、由買賣雙方共同申報;三、預售屋申報時機從結案改為簽約後;四、逐戶完整揭露門牌及地號;五、增訂主管機關查核權;六、調整罰則區分輕重等。透過權責的賦予、調整,消除人為干擾,並提升市場資訊準確度、可信度,進而建置無障礙的價格資訊系統成為市場機制基石,當是主管機關最大的成就,也是一大功德也。

目前挑起業界敏感神經莫過於預售屋交易價格申報時機的大幅提前。現行規定起造人或建築業委託不動產經紀業代銷之預售屋,應由該不動產經紀業者於委託代銷契約屆滿或終止30日內辦理申報;若是建商或地主自行銷售之預售屋,則等到房子蓋好辦理所有權移轉登記時,以買賣案件辦理申報登錄。

簡言之,預售建案的房屋興建完工後過戶才需要申報交易價格,順便揭露成交數量、戶別,成為法規保護或可被安排的時間。在實務上,通透規定者隨時可以對於銷售狀況可做宣傳文章或價格需要被推一把的案子,無論雪中送炭、趁勝追擊、發布新高紀錄,都已成必要的包裝手段。過去大家諷刺「開價嚇死人、成交笑死人」的預售市場現象,現在更屢屢傳出實價登錄價格比開價還高的「實登騙死人」怪象。

另外,除了價格之外,真正掐住建商咽喉的是,只要買賣契約簽訂就要申報實價,等於間接把銷售狀況公開。從前你想看的樓層、座向、坪數,剛好被賣完;張媽媽前兩天決定跟兒子移民來退訂;建商自己想保留的那戶決定釋出等種種促銷話術,即將絕跡。建商、代銷面對消費大眾的劇本,現場執行的銷控策略、手法,甚至從去年開始,建商有意無意跳過實價登錄等正式管道,私下散布過去視為絕對機密的內部成交報表炒氣氛、釣客戶的絕招,將一一被瓦解。一旦「邊賣邊公開」如果成常態,到底一個月就clean,還是交屋三年都沒賣完,市場買不買單,將不再是建商、代銷說了算的事情,所有的銷售節奏、價格設定都要重新規劃。

從理論面來說,價量數據的全面透明化的確能促進預售市場大躍進,一方面打擊膨風的銷售行為,把價格資訊的水分擠掉,有助縮短交易時間、減少交易成本。另一方面,也會改善建商、代銷形象,提振消費信心。尤其這次修法增訂主管機關查核權,並調正罰則,將一改「徒法不足以自行」的困境。而預售屋沒有門牌、銷售面積前後有小差異、交屋條件差異等技術性問題都可以用註記的方式解決,不致影響資訊判斷。

持平來說,政府從2010年開始針對預售屋市場進行一連串的管理,從公設分別計價、強制履保、實價登錄到台北市的契約抽查、全面納管,預售市場給予消費者的好處不再只是財務壓力分散,還有交易的安心,任何裨益市場健全的制度都應予以支持。

但值得提醒的是,誠如建築業界反應的執行難處,如:預售屋買方看到價格趨勢往下走,越賣越低,會不會等不到交屋就直接棄守;交易價格除了物件個別條件的不同,還有個人議價能力的高低,就怕賣貴的不服、賣低的會起疑心,衍伸無謂的消費糾紛;罰金雖然大幅拉高5倍,最高到75萬,但對賣方來說,若價格灌水有助銷售,假登錄的罰金被視為行銷成本,若不符比例原則,最後還是防君子、不防小人,尚需更全面的配套措施,在市場進步的方向上,確保誠信建商、買方不會淪為弱勢犧牲者。

制度不應該是保障少數權勢者的屏障,改革的時機,不是下屆任期、下個會期,最好就在今天!

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