什麼是凶宅？房東需不需要告知？如何避免租到凶宅？租屋族必須懂的租屋金律

租賃專法實施之後，特別針對凶宅，規定房東必須要告知，且不光是產權持有期間，連持有前是否知悉有非自然死亡事件也通通要告知。（圖片來源／pxhere）

一聽到凶宅，應該很多人已經頭皮發麻了！畢竟房子裡面發生了非自然死亡事件，會害怕很正常，別說買到凶宅會害怕，租到凶宅當然也會怕。

但偏偏過去的法規很奇怪，只有規定買賣部分，如果賣方知悉有非自然死亡事件，要告知買方，但是在租賃的部分卻沒有相同的規定。這樣的意思好像是說，只有買到凶宅會害怕，如果是用租的，即使是凶宅也不用怕。

難道租房子是拿來放在那邊當空屋欣賞的嗎？租房子當然是要住進去啊！即便不會像買到凶宅要承擔鉅額的房價損失，但住進凶宅裡難免心裡會毛毛的，怎麼可以不用告知？

這樣的情況，目前已經有了改進，租賃專法實施之後，針對非消費關係的租約，也就是個人房東適用的住宅應約定不得約定事項，其中「租賃標的現況確認書」裡面特別針對凶宅，規定房東必須要告知，而且不光是產權持有期間是否有發生非自然死亡事件要告知，連持有前是否知悉有非自然死亡事件也通通要告知。

但租賃凶宅告知的義務卻沒有全面實施，目前只有在非消費關係的租約，也就是住宅應約定不得約定事項以及包租業者轉租契約書應記載不得記載事項裡面有規範，對於消費關係租約，也就是給企業房東使用的租賃應記載不得記載事項裡面卻付之闕如。

照道理講，企業房東適用的版本規範應該要比個人房東適用的版本規定更嚴格，但現行契約內容卻剛好相反，其中最主要的原因應該是住宅應約定不得約定事項制定的時間比較晚，所以比較完善，很顯然企業房東使用的租賃應記載不得記載事項，之後應該會修正改成一致的規定才對。

甚麼是凶宅？

既然租賃的契約版本已經開始出現凶宅要告知的規定了，那麼，對於什麼是凶宅，就有進一步了解的必要。

講到凶宅，內政部在 97 年 7 月 24 日以內授中辦地字第 0970048190 號函釋，針對 92 年 6 月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次 11 內容，「本建築改良物 (專有部分) 於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」做出說明，指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分 (包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡 (不包括自然死亡) 之事實 (即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死 (如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為 (即未陳屍於專有部分)。

很顯然，凶宅只有針對專有部分，所以如果有人從頂樓跳下來掉到中庭往生，因為頂樓跟中庭都不是專有部分，所以並不會讓整棟房子通通變成凶宅 。

但是要特別注意，該函釋特別提到了在專有部分有求死行為致死 (如從該專有部分跳樓)，所以如果有人從五樓跳下來，掉到了中庭，雖然這個人在五樓還有呼吸，但符合在專有部分有求死行為致死，所以五樓算是凶宅，中庭不是專有部分，不會讓整棟變成凶宅。但如果是從五樓跳下來，掉到一樓陽臺，因為一樓陽臺是專有部分，所以五樓跟一樓都算凶宅。

至於該函釋提到「不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為 (即未陳屍於專有部分)」這個講起來有點複雜，意思是說有個人在門牌4號的地方被砍了一刀沒有死，掙扎的跑到了大廳體力不支便倒地而亡了，因為沒有陳屍在門牌4號專有部分，所以4號不算專有部分，而大廳也不是專有部分，所以並不會讓整棟房子變成凶宅。

你應該有看過周潤發小馬哥演的「英雄本色」，通常一顆子彈「啊~」就死了那是跑龍套的，可是主角偏偏很難死，「啊~啊~啊~啊~啊~」身體扭曲，可以讓很多顆子彈連續打才會很帥的倒下來。所以跑龍套的在4號被一顆子彈打到就死了，那4號算是凶宅；換成男主角在4號被一顆子彈打到一定不會死，一路「啊~啊~啊~啊~啊~」接連中彈，跑到20號才倒地身亡，那麼4號就不算凶宅，20號才算是凶宅。

還有，雖然內政部函釋稱的凶宅只包括兇殺或自殺致死，但住宅應約定不得約定事項「租賃標的現況確認書」裡面針對凶宅的定義更廣，除了兇殺、自殺外，也包括一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情事，通通都要告知。

內容來源：《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》三民書局授權轉載。

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