〈全民筆讚〉高鐵站區計畫帶動台南沙崙百億商機

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文/楊正君

近來幾周台南房價上漲新聞曝光,尤其是南科跟沙崙地區新建案甚至出現排隊人潮,筆者認為炒房不是好事,但是為何沙崙地區房價會上漲,跟當初高鐵站區的選址與規劃,以利沙崙綠能園區的設置,有絕對性的關係!

高鐵站區為何大多設在人口低密度地區?技術上來說,高鐵速度快,對線型的要求標準相對於台鐵高出甚多,在時速300公里/小時的條件下允許的最小曲線半徑是6,250公尺,因此大部份的高鐵車站在規劃當初,已經無法順利進入既有的都市核心與台鐵共站,而必須選擇在已發展的都市外圍設站,例如桃園青埔站、新竹六家站、台中烏日站、嘉義太保站及台南沙崙站等。這些車站的位址週遭在高鐵未設站前多屬低密度開發且以農業使用為主。

高鐵局(現改制為鐵道局)在推動高鐵計畫之初,除將高鐵興建營運以BOT( Build, Operate, Transfer)方式交由民間的台灣高鐵公司辦理外,同時也同步就這些新站區進行大規模的開發,最主要的思考就是基於高鐵設站後,車站週邊的商業及交通需求將隨著高鐵旅客量而增長,更將促使土地價值大幅上升。

基於「外部效益內部化」的思維與策略,高鐵局在執行高鐵計畫的同時,同步推動高鐵車特定區區段徵收開發計畫,透過新訂都市計畫擴大並重劃車站特定區的土地使用分區,經由區段徵收方式讓原地主參與開發,地主可選擇價購或領回約40%可建地,剩餘的60%土地則由高鐵局、內政部及地方政府共同開發,除由高鐵局取得高鐵站區用地供高鐵設站使用、並內政部負責特定區內道路、地下管道、公園綠地等公共設施工程。自桃園至台南8 個車站特定區合計取得42.93公頃的事業發展用地(位於高鐵站前)及152.63公頃的產業專用區。

以台南站為例,區段徵收總面積299.72公頃,取得剩餘可建地產業專用區(47.1751公頃)、商業區(2.5690公頃)、住宅區(25.5952公頃)與其他公設及事業用地(12.8162公頃),由高鐵局辦理讓售、標售、標租、設定地上權等招商開發。高鐵局自92年起標售特定區內剩餘可建地,及至107年標售筆數及單價均大幅攀升(107年9筆、108年11筆),此外面積達58,612平方公尺的事業發展用地亦於107年9月成功招商即三井 OUTLET案,預定111年第一季開幕營業,預估將創造就業人數約2 ,000人。這些開發案得以開花結果,其背後的市場驅動力即是來自於沙崙綠能智慧科學城進駐高鐵台南車站特定區產業專區,帶來的高科技人員的進駐及產業商務活動所衍生剛性需求的結果。

沙崙智慧綠能科學城是配合政府推動5+2創新產業的政策,由高鐵局以專案讓售方式將產業專區土地以開發成本價讓售予中研院、科技部及經濟部等不同政府機構,並跨部門合作共同引進綠能相關產業、研發場域及能量,目前相關建設及人員引進均已陸續到位中,其重要者包括工研院綠能所進駐綠能科技示範場域(D區)約300人,以新能源技術、風力及資源應用技術、太陽光電技術等為研發及技術服務主軸;另有節能、環境、電力等部份技術領域,累積進駐廠商共17家;中研院負責的 E區,研究大樓(II)及綜合大樓預定112年完成進駐啟用;此外,台糖公司亦配合區內工作人員住宅需求,興建台糖沙崙智慧綠能循環住宅園區,住戶已陸續入住。

高鐵台南站全年進出旅客量已超越800萬人次,沙崙智慧科學城深具軌道交通優勢,其特定區各開發案亦將開花結果。此一透過政府跨部門合作主導特定區開發,並引導重點產業進駐形成交通、產業及開發三者相互帶動的成功模式,顯示軌道系統不僅是交通建設更是產業發展及區域開發的全方位建設,證明政府推動高鐵計畫同時進行車站特定區開發計畫是一項正確的決策。

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作者介紹/楊正君,交通部鐵道局副局長,交大交通運輸所碩士,台灣鐵道工程學會秘書長
責任編輯/陳恩迪

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