全球人壽97.8億奪國泰營區地上權

記者蔡佩蓉／台北報導

財政部國產署今年第2批設定地上權招商今（29日）開標，結果北區分署在台北市大安區、南港區與松山區的3筆地上權案全數標脫，其中緊鄰松山機場及民生社區的國泰營區地上權案，最終由全球人壽以97.8億元擊敗新光人壽出價的92.88億元，以溢價59.9％標脫。

由於2023年以前，台北市地上權大案僅剩國泰營區地上權案，堪稱最後一塊精華地上權，該案面積約0.98公頃、權利金底價為61.16億元，且容積率已經從200％提高到400％，同時也放寬用途，從原本的特定民生社區專用地轉為商業用區，並得作為商辦租賃，但不能興建住宅銷售，地上權存續期間為70年。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，敦化北路為傳統精華辦公室商圈，近年不少商辦大樓陸續都更、汰舊換新，許多房客被迫得搬遷，因此敦北一帶商辦租客的地緣性需求強，加上該筆為目前北市罕見釋出的大面積地上權案，因而創下高溢價率。

黃舒衛表示，全球人壽目前總部大樓是承租松山車站CityLink商辦，粗估從進駐至今，該區商辦租金已成長2至3成，因此也有總部自用需求，且國泰營區地上權案量體不算大，算是符合需求，且商辦市場目前仍熱絡，是吸引兩家壽險出手的原因之一。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，國泰營區座落的地段屬敦北、民生、民權一帶的商辦重鎮商圈，許多金融銀行也都聚集當地，目前商辦租金行情約在單坪2500元左右，此新建大樓預估可再多個1到1成5。至於溢價率出乎市場預料，他分析，除了因市場利率偏低，以及所在區域地點佳、容積率增加之外，該案也是台北市也難得釋出適合做A辦、商旅等產品的路段與土地面積，而拆算土地單價在328萬元也算合理，以上為高價脫標的因素。

本次另外兩筆地上權案也順利標脫，其中大安區杭州南路二段61巷的住三地上權案，則由虹耀建設以1.73億元得標，南港區的南港路三段149巷商三地上權案，則由麗寶建設以7.89億元，擊敗新光人壽與新纖公司分別出價的6.88億元與6.36億元。

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