別讓建商對都更卻步

最近幾則有關民間土地聯合開發成本估算的報導，呈現出土地開發營建成本估算的兩樣情。

一則報導是說新北市很多都更案停擺，因缺工、缺料造成營建成本持續上漲，已超出原本的財務規畫。另一個報導是法界對於「台中單元二重劃會」工程費用成本是否高估，有不同看法的爭議。判決書認為業主指示建築師事務所調高營建成本的估算，有高估成本的事實；但比較其他同時由政府或民間興辦的重劃區，單元二的費用既非最高，若從法官認定標準來看，則恐是當時各個重劃區最低的營建成本。為何一個應該可以客觀評估的營建成本數字，充滿不少個人主觀的認定？

土地開發時程長、金額大、牽涉的人多，建商必須與高風險為伍。現今都市更新開發機制就設計一個「風險管理費」，視為對實施者投入資本、創意、管理技術與風險承擔所應獲取對應之報酬，費率在總成本的10%～14%之間。簡單來說，就是不可測的風險與難以量化的支出成本都包含在這裡，超過了建商就準備要賠錢，運氣好自然也賺得多。從學理上來說，這就是交易成本，由諾貝爾經濟學獎得主寇斯所提出，提醒眾人任何產品除了生產成本之外，還有交易成本，後者很重要但難以量測。

以往民間自辦土地重劃沒有明文寫出風險管理費，但依然有不可測的風險與難以量化的支出項目必須包含在實際開發成本中；各家自然也都有其主觀對於未來的看法呈現在開發成本估算表上。但實際上估算表一旦完成，資訊就開始無法切合實際，因為未來情況不斷改變。所以實務做法自然以其土地分配比例作為最高指導原則，重劃中發回地主的土地比例最低是55%，作為公共設用地土地比例若是35%，很明確也很沒彈性，剩餘15%土地就必須很彈性地包含很多不確定費用支出的最大限額；超過了實施者要賠錢，運氣好自然賺得多，這是開發者風險調節的地方，最終是要願賭服輸。

所以土地重劃實務上多是以發回地主與作公共設施用地後剩下的土地，作為工程費用與其他不可測的風險與難以量化支出處理的上限，提供開發過程調節的彈性，也是必要的風險管理報酬。工程費用一直漲，可能因追求高工程品質或通膨，但同樣也會讓抵費地上漲，拿捏之間由開發者斟酌。但若外界或法界人士以「後見之明」的客觀標準要求當時的開發者都能有「先見之明」，那未來政府與民間的開發單位將沒有人敢承擔任何風險，進行充滿不確定的土地開發了。（作者為逢甲大學土地管理學系教授）