南港,下一個燙金門牌!千億資金進駐 富邦為何花1坪376萬買土地?

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文/今周刊編輯團隊

台北市的新黃金門牌——南港區,正悄悄掛起!

據全球知名商用不動產商高力國際最新調查,今年上半年台北市南港區商用不動產與土地累計交易額,直逼近400億元,創下統計9年以來新高,且約占全台的5分之1。

其中,富邦人壽5月7日以總價282.87億元、溢價近1成,等於每坪逾376萬元的「天價」標下大南港案7514坪土地,除了刷新南港土地單價新高,更居今年所有權土地交易金額之冠。

土地、商辦、住宅

每坪單價皆創南港區域新高

「聽到富邦買這個價格,大家眼鏡都快破掉!」負責大南港案的普華國際不動產總經理田揚明不諱言,當初地主規畫標售時,設有上市櫃公司、金融保險業的資本額或淨值必須逾50億元等資格條件,沒想到仍吸引六家壽險、六家建商購買標單,證明「土地,是最好的抗疫產品。」

不只土地單價寫下歷史新高,南港商辦、住宅價格,分別寫下單坪逾100萬元、150萬元的新高紀錄。根據宏大國際資產日前統計數字顯示,未來6年,南港商辦樓地板面積將新增60萬坪,相當於6棟台北101的規模!

宏大國際資產總經理陳益盛觀察,10年前,問在台北市區租商辦的企業要不要搬去南港,10家之中有9家不要,嫌太遠;5年前,可能10家有3家會考慮;這2年,有一半的企業願意,「企業想法已不一樣,這個趨勢很明顯。」

很難想像,過去南港因為是傳統工業區,晚上總是漆黑一片,現在卻從過往的「黑鄉」形象,轉為閃閃發亮。

珍貴、稀有、絕版

企業瘋獵地,砸錢投資大案

6月盛夏,《今周刊》採訪團隊來到南港,一窺黑鄉何以翻紅的祕密。來到捷運市政府站往東兩站的後山埤站,以剛出站的台北市永吉路為界,一邊是信義區、一邊是南港區,接著步行約6、7分鐘,富邦標下的7000多坪大南港案,雜草叢生的基地位置就在眼前。

「土地要漂亮,第一面積要大,第二是角地(三角窗),第三,到捷運站的距離。」田揚名解釋,壽險業一天收1億元保費,向來在找台北市超過3、5000坪的大面積土地,大南港案基地共有南港路、東新街口與市民大道、東新街口兩面三角窗,加上10分鐘內走到捷運站,符合日本人稱為「捷運生活圈」的優勢,哪怕台灣人不耐走,5到7分鐘也是可接受的範圍,「第四,3年內,台北市幾乎不會有政府或私地主釋出近萬坪土地。」

看在戴德梁行董事總經理顏炳立眼中,房地產價格的地段、環境與可及性各占70%、20%、10%。問他,富邦會不會買貴了?「現在看,好像還是貴了;再過幾年,都是便宜。」為什麼?「3個字:珍(貴)、稀(有)、絕(版),土地賣掉一塊少一塊,台北市現在都是內褲布料、沒有西裝布料,也不會再有了。」顏炳立說。

政府、民間齊點火

3鐵、5中心、10大開發案

事實上,大南港不過是當地近年10大開發案的縮影,除了大南港外,市民大道7段往東的國泰台鐵調車廠、台北流行音樂中心、世界明珠等地,將串起一條約1公里長的新黃金廊道,「現在看起來雖然都是空地,但未來看到的會是全新的市民大道。」住邦佳士得國際資產創辦人兼總經理劉陳傳觀察,未來A級辦公大樓、高檔住宅、國際飯店等,紛紛隨指標大案雨後春筍般冒出時,新黃金門牌的價值就會開始顯現。

去年9月,聯強國際一紙斥資50.87億元,等於每坪100萬元的成交行情,購入鄰近南港車站的世界明珠商辦12個樓層,打破當地商辦售價紀錄,跌破眾人眼鏡。

顏炳立直言,「一坪100萬元完全改寫南港商辦歷史!」其實,不只商辦價格創新高,由南港輪胎養地至少達25年,去年底開始動工、建築與銷售,共投資約200億元,估2023年完工的世界明珠住宅,從一旁高樓俯瞰建築基地,目前還是一座大工地,陽光燦爛,近期銷售同樣傳出佳績。甲山林總經理張境近日對外說,「平均成交單價每坪150萬元。」對此,顏炳立說,「都在創造新紀錄。」

「全台灣只有南港可以寫下近代都市發展、都市更新,或大眾運輸導向型發展(TOD)新典範。」前台北市副市長林欽榮說,城市發展是一場長期的接力賽,信義計畫區發展至今已有40年,開發逐漸飽和後,會由南港逐漸取代信義計畫區,且是它的下一棒,「也可以稱南港為第2個信義計畫區,但我寧可稱它『東區門戶南港崛起』。」他強調,如內湖、大直都是先開發,再考慮對外交通;先有捷運等條件後開發,成了南港的絕對優勢,「南港的3鐵共構隨著一塊塊地變更,逐漸翻身。」

林欽榮指出,過去在交通與產業轉型動能下,南港有機會向上翻身,再從功能屬性光譜來看,南港有機會成為全球競爭所需之生技、軟體與資通訊的國際對接口,尤其在串聯台北市高端商務重心信義計畫區(年產值約1到1.2兆元)與科技重鎮內湖科技園區(年產值約4.2到4.6兆元)後,將變身為多元經濟樣態的黃金三角洲,甚至有機會外溢到汐止與基隆,「南港目前年產值約5、6000億元,黃金三角洲加起來,現在就是6兆元起跳,是台北市最重要的產業帶與關鍵就業中心。」

2015年,東區門戶計畫啟動以來,北市府計畫將南港打造成具備交通轉運樞紐、軟體園區、會展中心、生技產業廊帶及流行音樂及文創產業中心等5大中心之功能。如今,已一步步到位。

實際走一趟南港,會發現,真的不一樣了。

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