台中七期商辦租金直逼內湖園區 為何中壽、興富發、國壽都急著買?一文解析瘋狂熱況背後原因

·5 分鐘 (閱讀時間)

在各路人馬看好的氛圍下,台中商辦市場進入瘋狂推案期,好不容易下降的空置率是否又會飆高,備受關注。

農曆年前,中壽砸下120.5億元在台中七期買商辦,替2022年不動產買氣開出第一個紅盤,也讓台中商辦市場成為近期最火紅的題目。

除了壽險業資金加碼,包括台中銀行、興富發建設、網銀國際、國壽、聯聚建設、皇翔建設都看好台中商辦市場,在這幾年也陸續加入戰局。高力國際統計,未來3年,台中七期將完工的商辦樓地板面積高達18.7萬坪,到2025年,更將出現37.62萬坪供給量,寫下歷年新高。

這一波台中市辦公大樓新增供給,主要分布於七期新市政中心、台灣大道沿線、文心路沿線三大辦公區塊,其中,又以七期新市政中心為台中商辦市場指標區域。13年來,這三大區塊共新增13棟商辦,包括中信金、富邦金皆各自坐擁中信金控台中金融大樓、富邦文心辦公大樓,今年開發金控旗下的中壽也入列,台中商辦儼然成為壽險業積極插旗的新戰場。

企業門面升級、回台投資潮

帶動需求升溫

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示,過去中台灣企業主還是抱持「廠辦合一」的觀念,但隨著企業門面升級、回台投資潮、資訊及服務業成長等因素帶動需求增溫,讓當地企業主開始改觀,在台中市擁有辦公室逐漸成為趨勢。

這些現象,在被視為指標的七期新市政中心商辦身上更明顯,近年來七期商辦空置率持續降低,租金則明顯上漲。根據調查,2018年第2季的空置率原本高達46%,但隔年(2019年)第2季迅速下滑至僅剩20%,2021年第3季的空置率更來到近年來最低的10%。受到空置率逐年滑落的影響,從2018年的每坪租金僅約8百餘元,到2019年成長至9百餘元,在2020年底站上每坪千元大關,部分管理品質較佳之大樓租金甚至飆漲到1100至1200元,不輸台北市內湖科技園區的水準。

曾在2012年前後替興富發建設銷售過3棟商辦的萬群地產總經理謝坤成,對這個景況印象很深,當時興富發一口氣推了10萬坪辦公室,一度不被看好,「10年前台中尚未有頂級商辦的概念,我們還在接待中心設計了一個豪華宴會廳,宴請VIP客戶來參觀,結果有一棟總銷金額1百億元的『鼎盛BHW』,只花6個月就賣完。」他認為關鍵正是,當時台中「老(商)辦」不論外觀、停車位數量與物業管理,都已無法滿足客戶需求,因此掀起一波自用型客戶舊換新的風潮。

手遊蓬勃支撐買盤

一棟樓6成賣給遊戲博弈業

另一方面,台中產業兼容並蓄,除了傳產製造業、科技業,近年來手遊產業蓬勃發展,也成為一股支撐買盤,例如「CBD時代廣場」就有六成空間是賣給遊戲、博弈產業者,是全台各辦公商圈少見的狀況。

由於電子業台商回流的需求帶動,以及行動網路、雲端運算及物聯網的蓬勃發展,衍生出各式各樣、顛覆傳統行業的新產品與新服務,讓各路人馬不斷投入資金在台中購地蓋辦公室。企業插旗台中商辦的矚目案例,包括2019年手遊業者網銀國際就在台灣大道購地自建企業總部;去年10月,上市建商皇翔建設也砸下近77.59億元掃進七期2895坪土地,規畫興建頂級辦公室,該土地買賣總價僅次於前年興富發以83.75億元標下的台中大遠百旁近2600坪土地。

可以預見的是,台中七期新市政中心辦公大樓,未來潛在的新增供給將大暴增(詳見附表)。例如,興建中的台中銀行總部「台中之鑽」,樓地板面積就高達3萬5千坪;興富發有3棟興建中與待建商辦,若完工將釋出六萬坪,光是統計目前已確定動工或在規畫中的8棟商辦,在2025年之前,就可能出現18.7萬坪的新辦公室。

借鑑信義計畫區

供給暴增 需求能否跟上?

「未來幾年七期新辦公室將增加1倍,首當其衝的就是空置率將大幅攀升,這從過去台北101大樓完工後,信義計畫區曾經歷過數年租金陷入停滯的經驗,可為借鏡。」黃正忠說,台中產業雖然多元,但企業一次承租一兩個樓層、2百至3百坪就算滿大規模的,目前台中舊辦公室每坪租金約6、7百元,屋齡10年以內的新辦公室租金普遍為每坪1千元左右,以交通性而言,台中三大辦公商圈的距離差距並不遠,要租戶接受租金上調至每坪1200元去租頂級辦公室,他們也會考慮是否有搬遷的必要。

謝坤成說,當年台中商辦曾從一坪30萬元賣到35萬元,漲幅逾15%,每坪租金行情約8百元至1200元,2014年時,七期商辦投報率還有4至5%,遠高於銀行定存;且因商辦非屬打房範圍的豪宅產品,如果可以獲得較高的銀行融資,投報率甚至可達8至9%,讓不少投資客趨之若鶩。

但他也認為,如今七期商辦每坪開價普遍已站上50萬至60萬元,有的甚至喊價至80萬元,客戶能否買單,關鍵依舊回到租金行情能否同步跟上,否則僅有2至3%的投報率,對買方來說是否還有吸引力,恐怕也是另一個極大的挑戰。


更多今周刊文章
從220萬本金滾到4600萬!謝士英45歲才開始存股:這8檔私房股是我的新歡和舊愛
玉山金、台積電…菜市場媽媽存股致富5千萬:幫孩子存股我選這5檔,5歲娃也能賺百萬