台北市新成屋、老屋價差多少? 這裡平均每坪差50萬最高

徐珍翔
信傳媒

台北市老屋林立,新成屋供給量相對少得多。(攝影/黃威彬)

房市多頭的馬車跑了一段好長時間,近年終於止步,當住在台北市人們回頭一看,房價早已令人咋舌,於是,地段與新舊兩大取捨總在購屋民眾的內心裡糾結。那麼,又以哪裡的民眾最痛苦呢?根據房仲業者統計,大安區的30年以上老屋平均單價72萬元,新成屋更來到123萬元,光是兩者的價差50萬元,幾乎就可以買到其他一半行政區的老屋。

依據建管處統計,台北市屋齡30年以上的老屋的戶數約有58萬1610戶,占台北市住宅總戶數七成以上,即便不少買方想在台北市買新屋,但礙於台北市新屋量體比例偏低,選擇相對少了許多。從台北市實價登錄資料裡,住商機構企劃研究室統計出近一年當中,5年內新屋及30年以上老屋的交易量、平均交易單價,並計算每個行政區新屋老屋的平均價差。

其中,以大安區新舊價差最大,新屋高出舊屋69.7%,每坪平均相差50.6萬元,這個價差在台北市一半以上的行政區可以買到老屋;同樣豪宅林立的信義區價差67.1%居次,南港區及文山區市價差最少,每坪分別只差27.8%、29.1%。

對此,大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析,大安區及信義區的新屋多為豪宅及高級住宅,平均單價都在百萬,因此,即使這兩區的老屋單價也高,新屋、老屋間的價差依舊極大;而價差最小的南港區,因為重劃區關係新屋量不少,這幾年交易緊縮,故新屋價格只維持6字頭。

至於文山區,郎美囡表示,因區域中多為自住需求,價格相對穩健,新屋的價格也較為平實,平均單價5字頭,屬於台北市當中購買新屋負擔相對輕的區域,「另一方面,雖然這幾年建商大打讓利,但台北市除了豪宅因為管制、交易緊縮等因素,會有較大的讓利空間外,一般新屋住宅因為整體供給量偏少,反而難有較大的讓價空間。」

北投新屋案量多,大安老屋價最高

綜觀各行政區近一年新屋、老屋交易表現,許多中、低價位的區域新屋的交易量頗高,其中北投區的新屋交易量最高,內湖區也有大量的新屋交易。郎美囡指出,北投新屋主力來自於重劃區帶動的推案量,此外,新屋平均單價60.3萬元也是吸引力所在;內湖則因為重劃區的新屋多,且有許多換屋的外來人口,因此拉高在內湖買新屋的比例。

另一方面,她也提到,新屋單價僅文山區跟萬華區還維持在5字頭,萬華區因為近年有許多套房物件交屋,因此單價略高於文山區,但兩區的新屋價格都不算高,新屋、老屋的價差皆在15萬元以內。

相較之下,大安區的價差就相當驚人,老屋平均單價72.6萬元雖是所有行政區之冠,但新屋每坪高達123.1萬元,導致兩者價差足足有50萬元。

郎美囡表示,大安區的敦化、信義、仁愛路上及巷內有許多高級住宅及豪宅,新推案也以這兩種物件類型為主力,故新屋單價高,另一方面,大安區內多為精華地段,有許多著名學區,故老屋的價格一直位居全市之冠,尤其不動產市場盤整時許多買家趁勢入手大安區中古屋,故大安區的老屋詢問度居高不下。

新屋老屋各有所好,隱藏成本亦須考量

由於新屋的硬體新、大多有管理機制,且北市素地少、重建難,故每每推出必受矚目,不過新屋的實際使用坪數多約在六成左右,而老屋公設少,坪數相對實在,故造就了老屋愛好者。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為,其實不同行政區內,除了新成屋與老屋因素,成交路段對房價的影響很大。

「一直以來,信義、大安、中正雖然屬於『黃金三區』,但是均價表現起伏多半都比松山區來得大,你看,松山最精華的區域就在南京東路、民生社區,但是拿去跟地段比較差的塔城街一比,其實也沒差多少。但是如果再看敦化南路跟臥龍街(大安區)、松仁路跟吳興街(信義區)、仁愛路跟牯嶺街或廈門街(中正區),那個房價落差都相當大,其實講起來,這些區域裡面也有點悲傷的感覺。」她舉例。

最後,徐佳馨也提醒,買新屋、尤其是預售屋,對於使用空間務必釐清,避免建成後與期待有所落差,而老屋固然實際使用坪數較大,不過老屋通常會需要修繕,若前屋主裝潢老舊,購屋後勢必要重整一番,因此買老屋建議也要估算整修成本。

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