台灣房市發瘋了!連「後山」花蓮都上漲14%

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如果,你還一直以為台灣僅有六都+新竹縣市的房價上漲,就大錯特錯了!其他縣市也跟著一起翻揚,而且漲幅比台積加持的台南、台中、新竹縣市、高雄還要高。從疫情開始至今,房價指數增幅的前三名竟然是屏東縣、嘉義縣市,以及花蓮縣。

(建議先閱讀前文👉 不只台南、高雄炒翻天,建商搶地搶到屏東、嘉義、花蓮去!)

屋比房屋總監陳傑鳴彙整「清華安富的房價指數」發現,從去年1月至今年的9月,全台房價指數全面上揚7.9%,有八個縣市的漲幅超過10%,分別是屏東縣(14.9%)、嘉義縣市(14.6%)、花蓮縣(14%)、台南市(13.2%)、彰化縣(12.8%)、南投縣(12.2%)、台中市(12.1%);雙北倒數一、二名。

向來深獲投資客青睞的六個直轄市,漲幅落差很大。毫無疑問,擁有南科、台積題材的台南奪冠(13.2%),而擁有中科以及台商聚集最多的台中則排名第二(12.1%),高雄、桃園同為6.4%,表現最差的是雙北地區,新北市4.1%,台北市3.5%。

為何農業縣市的表現高於直轄市?

陳傑鳴進一步分析,主要還是熱錢太多,無處去。由於六都與新竹縣市的基期都被墊高了,尤其是雙北地區,其餘農業縣市的土地、房價基期低,只要有捷運、高鐵等交通建設,以及科學園區等題材,很快就會成為交易熱區,上漲攻勢頗為猛烈。


有交通建設、園區題材的縣市,房價就開始漲

奪冠的屏東縣,就有「高鐵延伸屏東」「屏東科學園區」等受外界矚目的利多題材。至於,嘉義、彰化則受惠於「嘉義縣馬稠後產業園區」「中科二林園區」「彰化高鐵站」等開發計畫。

南投受益於「台中捷運線延伸至縣內」的政策,以及縣府積極推動的「南投旺來產業園區」「草屯手工藝智慧產業園區」兩大開發案;而基隆、宜蘭則是因為捷運、高鐵東移的興建議題。

這些題材讓房市蓬勃發展,吸引諸多建商卡位推案,投資客也追隨建商的腳步前進。「現在,各縣市只要有園區題材的,房價就開始漲,確實有一點誇張,」陳傑鳴說。

他進一步提醒,資金氾濫是這波房市上漲的主因,當各縣市為拚經濟,端出各項政策牛肉時,很快成為熱錢追逐的標的。但各種開發案都需要很長的時間,這幾年,許多中南部的蛋白區、蛋殼區僅因重劃與科技業設廠的題材,房價就全面飆漲,其實,很多僅是消息面而已,風險性確實不低。

過去,就曾有傳聞大廠將在哪裡投資,最後只聞樓梯響,導致投資客大量被套牢。陳傑鳴建議,民眾聽到利多消息想置產時,應審慎評估,才不會踩到地雷而落空。

然而,最令人好奇的是,被喻為「後山」的花蓮,為何房價指數也漲勢凌厲?

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析,蘇花改從2018年2月分段通車後,今年元月19日終於全線開放通車了,吸引許多遊客,也帶動地方的投資熱。以前,花蓮市區、火車站附近、吉安一帶的交易比較熱絡,現在更搶手了。另外,壽豐等地的農地也翻了好幾番。

蘇花改全面開通後,也帶動地方投資熱。張智傑攝
蘇花改全面開通後,也帶動地方投資熱。張智傑攝

蘇花改全面開通後,也帶動地方投資熱。張智傑攝

由於地價上漲,建商也開始推出華廈的產品,賣給當地人或返鄉的縣民。尤其,花蓮「好山好水」的環境,吸引退休族的青睞,有業者到當地興建養生村,外地投資客也隨之跟進。

蛋白區漲幅高過蛋黃區,連「鳥不生蛋」地區都在漲

再來是,這些地區並沒有央行信用管制的問題,投資客不會受到第二戶房貸「無寬限期」的限制,建商購地貸款的成數上限,也不用降至六成。

上曜建設董事長張𧙗銘指出,資金外溢效益,這一年來,反而蛋白區的漲幅高過蛋黃區,連過去「鳥不生蛋」的地區都在漲,其他縣市的基期更低,自然表現比六都及新竹縣市好。

除資金氾濫、造價上漲等因素外,張𧙗銘也分析支撐全國房價持續上揚的三大因素。

首先是單身、小家庭人口變多,總戶數不降反升,剛性需求成為房市的動能之一;

再來是區域集中化問題,不管是想置產或租賃的上班族,紛紛往交通便捷、資源豐富的市區靠攏;

第三是平均餘命增加,激發出退休族群換房的需求,換到市區較小坪數的電梯房,方便進出以及滿足醫療的需求。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,在低利房貸的大環境,以及民眾預期上漲的心理因素下,目前還看不到任何房價會反轉的訊號。

一位45歲北漂的高雄人陳啟銘看到故鄉的房價驚驚漲,百般無奈說,去年原想幫年邁母親換電梯房,自己以後也想回高雄住,豈知疫情一來,打亂所有步驟。最誇張的是,8月傳出台積要去投資的消息後,房價就漲翻天了,「現在,我到底要立即搶進,還是先觀望幾年呢?」

不只陳啟銘,畸形的房市早已讓許多自住客陷入掙扎,更遑論連「頭期款」都拿不出來的受薪階級了。

房價再繼續這樣炒下去,台灣正在變成沒有「居住正義」的貪婪之島!

本文轉載自遠見雜誌

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