【名人談房產】生活玩家Paul分享買房秘訣 投資、自住法則大不同

生活玩家Paul（朱柏仰）在因緣際會下，擔任《今晚哪裡有問題》的救火隊來賓，上節目分享工作經歷，結果一戰成名，幽默的個性受不少粉絲喜愛，現在也是各大談話節目的常客。他曾在美國華爾街工作多年，熟知投資理財和股票基金交易，對於投資理財與房產有獨到見解。

5分鐘決定買不買 以自己使用習慣為主

前一陣子，Paul在內湖逛街吃碗麵，覺得環境清幽，為了讓愛女Ellie健康成長，當下就決定找房仲看房子，幾個小時內就把一坪超過70萬，總價逾2千萬的房子過戶好了，他坦言，「看5分鐘就決定了」。速度也太快了吧？不過，Paul透露，他每次買房子都在5分鐘內決定，如松德路、和平東路、內湖葫洲站跟現在這間房子等都是如此。

Paul每次買房的出發點都不是以純投資為目的，完全以自己的使用習慣為主，他說，「有空就會去看房子，因為不管再好的房子，總是可以找到缺點，本來就沒有百分之百的」。以他這次買房為例，需求很明確，現在住在熱鬧的東區，離夜店、Pub很近，較適合單身貴族住，但有了小孩後，他的需求改變了，他笑言，希望給女兒一個優質的成長環境，於是先搜尋幾個點，再透過手機APP瞭解價錢後就開始找，看了3、4間，而且只看了5分鐘，他就出價，一天內就簽約了。

買房子就像談戀愛 要能想像在房裡的未來生活

看5分鐘就能決定買不買，真的是很厲害，Paul坦言，聽到5分鐘覺得很快，可是之前已經看過很多類似的產品了。他通常會給房仲設定一些條件，如幾坪、哪個區域等，當一個區域看久了，心裡就會知道自己要的是什麼。他還強調，「買房子就像談戀愛一樣，當房子看個2、3遍，覺得這個好，那個也好，基本上以後只會當好朋友，永遠處在吃飯、聊聊天，不會進階到下一步，但若是第一次看到房子就天雷勾動地火，基本上就OK了」。

Paul看屋時，會先大概看一下整個房子，試試水壓夠不夠，然後詢問是否可以坐在客廳？他笑說，「我一坐在客廳後，腦中就浮現和老婆、小孩一起在這裡生活的情景，那我就覺得OK了。當然也有看過更漂亮，或是地點更好的房子，但無法想像在裡面的生活，這樣買也沒有用，所以買房子是靠緣分，但緣分也是要常常出來看才會知道」。

貸款現金比例約3成 投資首重流動性

Paul買第一間房是在2008年金融危機時，當時大家都勸他不要買，但他透露，「我在房市越不好的時候，通常都買到越好且投資報酬率也高的標的物，因為只有這種時候，好的物件才會出來」。Paul都是貸款購屋，在現金比例上都是標的物3至4成，他舉例說明，若是有存到3成資金，大概就會買1000多萬的房子，不論是買來投資，或是出租都有可能，所以都是存到頭期款後，才會來看投資標的。

在評估面向方面，Paul認為買房就是分自住和投資2種，先以投資角度說明，他覺得很多人投資就是要賺價差，但對他來說，價差只是中間的附屬品，並不是目的。還有很多人都說要買豪宅，在房市好的時候可以翻倍，倍數才會大，但卻沒有考慮到流動性的問題，他強調，「不管是股票，還是房市都有流動性的問題，什麼是流動性？就是豪宅或別墅型產品，一定要有特殊客群，而且特殊客群喜歡才會購買，相對來說，看的人或需求的人少，流動性就低，會對現金有影響，所以投資首重還是在於流動性，這樣就要選一些流動性好的物件」。

何謂流動性好的物件？Paul表示第一是交通方便，捷運出來3分鐘就能到，這一定好；再來是名牌燙金的，如大安區、內湖區、信義區這3個區域；第三是出租率非常高的，若是要買一間出租型的套房或住家，他都會去問管委會或警衛：這邊有沒有人要租？若回覆哪些樓層要租，他反而不會買，因為若是很好租的，通常得到的答案都是：不好意思，現在沒有空房可以出租，你留個電話，有再打給你，因為這邊蠻多人要租。一旦問到這種答案，他就會開始出價，他強調，「先不管房子的價錢高低，至少一定租得出去，代表流動性夠，而且不論有沒有賺到所謂的價差，至少第一好賣，第二是每個月都有現金收入，而不是放在那邊空養」。

自住先選區域再選精華區 鄰居最重要

若是自住，那就要看需求，Paul認為每個人需求不同，有人有孩子、有些要和家人同住等，首先要先選區域，用預算來取決，如1000萬左右可能由淡海、林口新市鎮開始，每加1000萬就往蛋黃區集中一點；選好區域後，再來選擇適合的物件，如有2000萬的預算，住在林口時，可買比較大空間，但相對的時間、交通成本會比較多。

Paul特別強調，「從預算選擇區域，然後再從區域選擇寧可雞首，不可牛尾的物件，因為千金買房，萬金買鄰。講白一點，內湖那麼大，一定有好區、壞區、眷村區、老舊區等，雖然都是在內湖，也是差不多的房價，但鄰居的水平一定是差了十萬八千里，鄰居最重要，因為鄰居的素質代表了整區的價值」。若是發現選了這個區域，但頂尖的買不起，那就表示選錯區域，要再往外挑選。

許多人可能會問什麼是最頂尖的，Paul認為捷運站的點就代表了精華區，他說，「我不喜歡買新成屋，第一約有2至3年的裝潢施工期；第二不知旁邊的鄰居會出現什麼人，我買過這麼多房子，覺得最重要就是鄰居，我曾經買過張忠謀的對門，社區的鄰居素質都不錯，大家就讓社區越來越好，我自住時都會競選管委會主委，這樣可參與社區的事務，讓社區價值越來越高，所以選精華區二手屋時，就可以知道鄰居是誰，知道這邊的住戶狀況如何」。

挑選中古屋的眉角 5大重點看端倪

房子的狀況百百種，挑選中古屋有許多小細節，Paul大方分享其中眉角。他指出，看屋時不要被裝潢和話術所蒙蔽，有一個看屋的SOP，首先是先「摸」，他會摸所有的窗框旁邊，若是有漏水就會濕濕的，然後看天花板有沒有水漬的痕跡，即使擦了油漆，依舊可以看的出來，有的油漆會凸起來，甚至會有剝落的痕跡，也會有濕濕的感覺，若是這些都沒有，那就代表漏水問題解決了；第二是水管問題，中古屋最怕水管老舊，他會到廁所開水龍頭，假裝洗手，重點是看水質和水壓夠不夠，若是老舊管線水壓不夠，洗起來很痛苦，而且要換管線是大工程，光是費用就要10多萬。

第三是有人說看房要颱風天、下雨天、晴天等狀況都要看，但Paul覺得沒有那麼多時間，人家也不會讓你這樣看，所以要把握看的時間，如果是下午看房，要先看看有沒有西照問題，而且現在APP都有羅盤，可以看西邊有沒有窗戶，若是有大窗戶那就要小心一點，就可能有西照問題，如果是晚上就是看採光和周圍好不好，若是下雨天，就是看防水做得好不好。

第四是和警衛多聊天，Paul認為可以從中瞭解社區的狀況，還有去看社區的資源回收，重點是看回收做得好不好，做得好代表這裡的居民水準高，反之代表這一區的居民素質要小心一點；最後就是看佈告欄或電梯裡常會貼的佈告，Paul強調，如果上面寫著某某某欠繳，欠繳達一半或超過，代表居民有些狀況，或是公告說社區警察局通報要注意XX，房門問題要多留意，則代表治安有問題，從佈告欄也可以洞悉所有狀況。透過以上這些眉角，讓Paul看房只要5分鐘就能決定買不買。

把握重點裝潢 依照使用頻率決定預算

在裝潢上，Paul坦言每個時期都不同，他曾裝潢過多種風格，有夜店風、Hello Kitty風等，但現在層級越來越高，以前200萬能做，現在都要花400萬了，所以他建議有一些能夠不要做就不要做，他說，「房子的天和地是最大的花費，看房時盡量選擇天和地已經OK的，這樣就不用花太多錢，再來木工能盡量不做就不做，因為木工是最貴的，一定要訂製，大多是3萬起跳；另外還要把握幾個重點，就是浴室、廁所一定要弄好，床一定要買好，其他東西都其次，如果你想要做到好，預算永遠會爆掉，所以只能選擇一些重點區域」。

Paul更進一步強調，「要依照自己空間的使用頻率來決定裝潢預算」，像他以前幾乎都在外面玩，回家就是洗澡睡覺，所以浴室和臥室最重要，但現在有小孩了，待在客廳、廚房的時間會比較多，所以相對預算比例也要增多。Paul還指出，隔間在裝潢來講是非常簡單的，尤其是做輕隔間，價錢也不貴，所以他看屋時，從不跟房仲說要幾房，因為這是可以改變的，他提醒千萬不要讓幾房侷限了選擇性。

新房預計走美式簡約風 裝潢要有自己的想法

Paul的新房子才剛買還沒裝潢，預計走美式簡約風，他笑說，「這次新買的房子還沒開始裝潢，但我已經有底了，就是以客廳、廚房和餐廳為主，我們的2個房間反而比現在還小，因為這樣比較符合我們未來的生活型態」。目前新買的房子，Paul最滿意客廳和餐廳裡的中島，他透露，他們經常開直播，他老婆也會一邊煮菜一邊直播，中島可以一邊看到她煮飯，她也可以一邊吃，還可以在中島那邊喝喝紅酒，感覺很不錯。

Paul買過這麼多房子，裝潢經驗豐富，有一次讓他印象超深刻，在一棟很高的高樓，視野很好，但原屋主把最好的View，可以看到台北市的180度景觀當成後陽台，前陽台則是和對面6米馬路對看，當時他百思不得其解，他買下後，把整個位置全部改變，讓大家都嚇一跳，發現這個房子怎麼那麼漂亮，因為一進來就可以看到台北市景觀，可以看到山、飛機起降、101和摩天輪，這間房價因而大漲，他說，「每間房子都有適合自己的打扮，如同女人一樣，所以偶爾要想想其他的可能性，而且設計師不見得比你瞭解這個房子，所以要有自己的想法引導設計師」。

未來Paul還會持續買房，預計依舊買在內湖，他認為房屋跟人有很大的關係，當區域很有幹勁時，人自然就會來勁，運勢也會好，他說，「以內湖為例，所有工作機會和新的公司都在內湖，當住在這裡時，人家1小時才到，你只要10分鐘就到了，而且往新興區域走，運勢也會往上，這樣才會越住越好，很適合4、50歲人生家庭正要往上衝的我」。

名人小檔案：

生活玩家Paul（朱柏仰）畢業於美國加州柏克萊大學電機系，畢業後到美國最具影響力的金融核心華爾街工作，且先後到了微軟及IBM等大公司上班，熟知投資理財和股票基金交易。在因緣際會下，參與《今晚哪裡有問題》錄影，當救火隊來賓，上節目分享工作經歷，結果一戰成名，立刻成為節目固定班底，幽默的個性受到不少粉絲喜愛，常受各大節目邀約，光頭造型也成為他的「招牌」。與小17歲的愛妻咪咪結婚，今年9月喜獲千金Ellie。