名家論壇》徐佳馨／龍年台灣房市變化與挑戰

[NOWnews今日新聞] 2024年1月即將進入尾聲，也等到官方全國移轉數據完整出爐，去(2023)年全國的建物買賣移轉棟數，失守31萬棟防線，最後總量為306,971棟，較前年(2022)減少約1.1萬棟，較大前年(2021)減少約4.1萬棟，是近4年的新低點。全台七大都會區僅台南跟新竹為正成長，其他都會量能均衰退。

值得注意的是，在七都之外，低價區域逆勢突圍，如桃竹苗區塊中的苗栗縣、中彰投區塊的南投縣、嘉南高區塊的嘉義市表現亮眼，其中，嘉義市量增12%，顯見資金外溢效果已經移動至主要都會周邊，更外圍、更低價的區域。這些區域基本面能否支撐？是對進場者很大的考驗。

在此基調下，2024年上半年至少能延續去年下半年房市熱度，整體成交量還維持在一定水準，價格想要下修的空間相對有限。因為囤屋稅已經在去年12月於立法院三讀通過，所以打房政策與居住正義已經並非朝野攻防主戰場，在可見的上半年氛圍中，住宅市場將呈現拉鋸與盤整，進而出現兩大變化。

第一個變化是預售與成屋間的彼此競爭，造成買方的流動。

雖然去年七月平均地權條例通過禁止預售屋移轉，以及重罰炒作。可是目前尚有政策下有對策，低價區還是不時傳出秒殺與熱銷個案，其中又以兩房型、低總價的個案銷售狀況最熱，甚至不少個案單價持續寫下區域新高，惟業者多數低調以對，不再如過往大肆宣揚。

理論上，成屋市場應該迎來一波大好，主要是前幾年無案可賣狀況可望緩解。因為房地合一在2016年上路後，買氣一路閉鎖，直到2019年之後逐步上揚，從今年開始，成屋市場有機會可以遇到更多五年閉鎖期後釋放的成屋，理論上買方應有更多選擇，可是屋主多數在周邊房價已高下，對買方採取高姿態，對於價格頗為堅持，卻忽略成屋買方必須準備較多自備款的先天劣勢，反而因此錯過有誠意買方，甚至讓在成屋市場找不到房子的買家，轉往付款較輕鬆的預售市場懷抱。

第二個變化是，買賣方市場由產品決定，而非市場決定。

這幾年越發明顯的趨勢是，已經無法用純粹的買方市場或是賣方市場來涵括整個房產趨勢，無論預售或成屋，低總價小宅無疑是賣方市場，而中高總價宅往往是買方說了算。不僅是買方會思考之後房貸壓力，甚至在前端就已經因爲自備款卡住購屋力，加上央行選擇性信用管制限制，讓總價加速分化產品競爭力，一間房子好不好賣，早在前一手買下時就已經決定。

說來殘酷，近幾年由於國內房地產相關制度調整又多又快，有心投身者多數也都「演化」出又能符合法規、又能順利移轉的獲利方程式，在這個大通膨時代穩穩發資產財。只不過，台灣房地產市場走了那麼多年大多頭，想要回到以前那個「隨便買」、「隨便賺」的時代已經不復以往，現在的低總價不斷交易後，遲早會變成一個高不可攀的價格。

那麼，誰會是最後一把韭菜？到底誰會是韭菜救世主？

這問題的答案，恐怕只有老天知道了。

●作者：徐佳馨／住商企研室執行總監

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