商辦火熱 長租型、客製化廠辦崛起

近年國內科技AI、電商產業發展蓬勃，不少國內外大廠興建算力中心、企業總部、倉儲物流等需求逐漸增加，商用不動產熱度也隨之提高，第一太平戴維斯統計，今年第1季大型商用不動產成交金額（單筆3億元以上）為240億元，年增率為46％。

其中，位於台中的七期新市政中心商辦更是遍地開花，包括聯聚、豐邑、興富發、允將、國泰等建商皆推出大型商辦開發案，總銷金額逾千億元；而在北部地區因廠辦空間不足，加上工業地價持續飆漲的情況下，長租型、客製化廠辦逐漸興起並成為企業熱門選擇。

台中市在中科二期擴廠的帶動下，商辦市場需求量大增，根據內政部實價登錄統計，今年1～6月西屯區商辦大樓共成交209筆，對比去年同期14筆，成長幅度相當驚人；而過去5年七期辦公大樓，平均成交價也從每坪32萬元，飆漲至每坪73.5萬元。

目前已進場的商辦案以允將建設在新光三越、台中大遠百之間的「TST台灣之鑽」最為矚目，該案產品規畫60～500坪，根據實價登錄揭露，27樓以單價90.5萬、總價14741萬元成交；聯聚建設與日本建築師畏研吾所推出的「聯聚中維大廈」最高單價則是83.98萬元。

值得注意的是，繼中美貿易戰之後，AI、電商浪潮帶動台灣第二波工業地產需求，尤其是廠房、倉儲物流等類型，第一太平戴維斯調查，今年6月全台主要工業區地價行情，除大園工業區、平鎮工業區、觀音工業區、桃園科技工業區以及台南科技工業區等5處，目前工業地價每坪在30萬元以內，其它絕大多數工業區的地價為30萬元起跳。

以新北產業專區為例，每坪工業地行情為9字頭，甚至部分工業地價，每坪高達100萬元，至於桃園熱門工業區，像是中壢、龜山等，每坪工業地價都有見到4字頭。

即便台商回流設廠、國外企業來台設點的腳步沒有停止，但工業地價高漲，多少改變或衝擊投資速度，業者指出，不少企業開始思考不同方向，尋求可長租型兼「量身打造」的工業地產，對於這些企業來說，可以減少購地成本的負擔，又可以獲得符合需求的廠房或是物流中心，不啻為多一個選項。

如山榮資產就是類似模式的開發業者，不同於一般建商蓋廠辦直接賣斷，反而是先有企業租戶，再開發手中的工業地，並根據企業租戶需求「客製」一整棟複合式的企業營運中心，而且整棟就只有該企業租戶使用，獲利模式則是透過長年期租約，租約通常10年起跳，每年維持穩定租金收益率，而期間土地增值的效益也持續握在開發者手中。

以2018年運作的山榮資產六福營運中心為例，就是山榮資產專為瑞健醫療集團「客製化」興建的醫材研發生產總部大樓，總樓地板面積超過63000平方米，地上7層與地下3層的建築物以大面積清水模及玻璃帷幕為設計，讓該廠辦在工業區內不顯突兀，也保有歷久不衰的外觀。而為擴大工業地產發展，去年3月也以54億元買進桃園市龜山區義隆纖維1.6萬餘坪工業土地，預計打造專屬的醫療科技智慧園區，將二分期開發，第一期預計2024年第3季動土。