如何推算合理房價

【文/住展企研室】「合理」是一種基本的要求，該是一種雙方皆可接受的理性客觀平衡點，建商要有合理利潤、買方要有合理房價等等。攤開建商從購地以來的成本結構，就可以大致推估出，合理的房價範圍，做為房價評估的參考。

面對愈來愈競爭的社會，為了維持自身的優勢，自我保護幾乎已經成為反射動作。以房地產來說，建商要自保，因為不知何時景氣會倏地變壞，押在土地及營造的成本，可能要很久才回收；買方更得要自保，任何時候買房，可能在心態上，都會認為房價太貴。而房價是貴還是便宜，應要有個理性評估的標準。

合理利潤及超額利潤，其分界點在於界定合理的標準，超過標準的合理之外，就算是超額。而所有的商業行為，都必須以合理利潤為基礎，業者才有經營的意願，房地產業也是一樣，批判雙北市高房價聲浪下，究竟房價有沒有過高而不合理？從整體開發的成本結構來看，便可一窺究竟。

成本結構以土地佔大宗

價格的結構其實很單純，成本加利潤，最後就等於售價，但是成本的彈性小，一來土地愈來愈稀少，便宜的價格肯定買不到；營造及人事成本也很固定，鋼筋與水泥價格隨原物料價格曲線上下波動，自主性也很低，唯有廣告成本稍可做些調整，但是也很有限，廣告少了買方不知訊息上門，粥多僧少自然賣不到好價格。

建築成本主要分為四大類，一是土地成本，二是建造成本，三是管銷費、廣告費及利息等總計成本，最末一項為利潤。

土地成本就是指土地購買的總價，通常有兩種換算方式，一是直接換算一般單價，試算一坪多少售價；另一則是換算成容積單價，計算每單位容積的單價，因為每塊土地的容積率不同，也就是每塊土地上可興建的樓地板面積也不同，有的可蓋得面積多，有的可蓋得面積少，因此不能直接用土地的面積換算單價，要改成單位容積，才有價格比較的意義。

但實際上建商在計算可用容積時，除了土地使用分區的規定之外，還有一些政府提供的獎勵容積，像是提供開放空間增加睦鄰使用空間、增設停車位供附近居民使用，或是向公共設施保留地、古蹟劃定區等購買容積等等。一般來說，最後真正可用的容積，一定比原容積來得多，經過建築師精算，大約可再增加原容積的一點五至一點六倍左右。

在房價愈高的地區，土地成本所佔的比重就愈高，以台北市為例，一般土地成本可能就佔了總成本的七成，雙北市市中心區的新興重劃區，也是差不多這個比例；除此之外，土地成本大約佔總成本的五成左右，不過無論怎麼看，土地都是佔成本最大比例。

大樓營造成本差異大

建造成本其實差異很大，不同型態及不同建材，成本可能會差好幾倍，比如說，透天住宅如不開挖地下室，每坪營造單價可能只要三萬至五萬；而一般的電梯大樓，基本款的每坪造價，大約是八萬至十萬不等，如果建物結構用到鋼骨，則每坪營造單價可能就上看十五萬以上，豪宅再加上一些高檔的衛浴廚具地磚等，每坪造價可能就要三十萬以上了。

範例中將營造成本以每坪十五萬計算，僅是估約數，並非興建房屋的成本每坪皆是十五萬元，特此說明。營造成本的推估，還有另一種常用的方法，就是以當地同建材同類型的房價為計算基礎，以其單價的四分之一或五分之一來計算營造成本。

舉例來說，如果當地的電梯大樓平均成交行情，大約是每坪六十萬元，營造成本可能就是每坪十二萬至十五萬元，依據其所使用的衛浴、廚具、磁磚等級，再予以酌加或酌減來計算。

其他成本主要為管銷成本及建商所需支付的銀行利息。房屋興建過程中，需要支付相關人員的人事成本及雜支，新建案推出的廣告行銷成本也是其中的必要支出，再加上建商取得土地的融資利息成本與建築融資成本，這些林林總總加起來，大約是土地與建築成本總計的一點三倍至一點三五倍左右。

利潤為成本之二至三成

接下來最重要的一項，就是建商的利潤，一般來說，約莫是總成本的兩成至三成。建商開發土地、建築營造、販賣銷售，整體時間至少都要兩年以上，有時為了整合土地，甚至十年以上都有可能，在此期間建商必須承受景氣的風險、原物料上漲的風險，以及利率上調、利息增加的風險等等，積壓的金額動輒上億，經營壓力大，因此維持兩成至三成的利潤，算是合理的。

從二○○三年至今，房地產景氣持續上揚，建商興建的房屋都賣得很好，價格也不斷推高，許多人都將房地產業視為暴利產業，殊不知這是在景氣好的時候才有此現象，在二○○三年之前的那幾年，全球景氣都不好，一九九七年的東南亞金融風暴、二○○○年的網路泡沫化、二○○三年的SARS疫情等等，還有更早之前的地震、淹水等天災事件，都曾經讓房地產業遭逢慘澹經營，產業歷經大洗牌，體質不佳的業者紛紛以倒閉收場。

近期像是二○○八年的雷曼事件金融風暴、以其最近的歐債、美債危機等，都曾經讓房地產龍困淺灘動彈不得，這些事件經歷的時間長短無可預期，建商必須面對每天睜開眼睛的利息及人事成本壓力，上市建商又不得不繼續推案，其背後的風險壓力之大不可言喻。只是今日大家看到的都是房地產風光的一面，忽略經營者曾經淒風慘雨的一面罷了。以長期經營的建設公司而言，這些不確定的風險，有必要計算在利潤之中。

土地百萬成交六十萬

最後以實際範例計算，假設土地成本為每坪一百萬元，經過單位容積計算，每坪約為四十四點四萬元，再除以售坪比，算出真正的每坪土地成本，再加上營造成本，以及粗估的管銷成本等等，最後再加計正常利潤，最後的平均成交單價，約略在每坪六十萬左右。

換句話說，如果最後售價每坪在六十五萬元以上，依其土地使用分區的容積限制條件計算，這個建案可能就會出現所謂的「超額利潤」了；相同的邏輯，如果該建案迫於景氣轉壞而必須降價求售，如果售價不得已壓低在五十萬以下，顯然就是賣一間賠一間了。

景氣不佳時，建商的財務狀況就顯得十分重要，為了避免降價賠售，財力雄厚的建商可能會選擇延後推案，或是先建後售，來渡過景氣低迷期，等景氣好轉時再來賣房子；但如果建商原本便是採取高槓桿操作，類似過去民間自助會以會養會的作法，這時可能就會過不了關，面臨倒閉危機。早年盛極一時的僑泰建設、東帝士建設等，就是在財務不健全的壓力下，從房地產業中黯然退場。

對消費者而言，選擇建商很重要，除了市場上的口碑之外，了解建商財務狀況必須多做功課，至少上市建商的財務資訊，從財務報表及公開說明書中皆可取得，從中觀察其負債比、本益比、現金流量及其他投資等數據，進一步了解建商經營的策略及作法，做為考量風險承受與選購與否的參考。

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