學者兩建議 活化閒置空間 招商補財務

台北市宣告進入大都更時代，隨之而來的都更住戶安置問題也成為燙手山芋，但已供不應求的社會住宅，如今又增加中繼宅需求，也成為北市府亟需解決的課題。有學者指出，在合理容積範圍內，公部門改建可適當增加容積，釋出更多空間做公共服務，北市六張犁派出所公辦都更即是相當成功案例，以都更方式活化閒置空間，改建後納入地方民眾居住及活動需求。

政治大學不動產研究中心諮詢委員、政大地政學系教授林左裕肯定機關空間改造作法，他建議可以提高建築自償率，透過1樓釋出商業空間獲得租金收入，不僅可以再回填補助加速社宅興建，也有機會透過補貼盈虧再壓低社宅租金，相輔相成。

林左裕表示，在目前高房價趨勢下，顯示都市供給不足，樓板面積也會愈來愈貴，所以解決高房價的其中一個手段，就是增加公部門供給，最直接就是透過國、公有土地興建社宅，也可一併解決少子化的公共托育、解決人口老化的日照機構。

他坦言，在政府有限預算內，以全額補助方式興建，無法快速增加，可能一次只能蓋幾棟，但若是提高「財務自償性」，財務自償性愈高，便有機會能遍地開花愈蓋愈多。

林左裕指出，在預算限制下，可考慮增加商業空間使用，例如社宅1樓可盡量當作商用空間使用，出租店面給店家或對內、對外營業餐廳，只要增加商業空間就可提高財務自償性。

淡江大學建築系教授鄭晃二認為，在合理容積範圍內，公部門改建可適當增加容積，假設公部門廳舍原本因容積率、建蔽率可蓋到8樓，但當初是做特定用途的公共設施，所以只蓋2層樓，改建時可以增加法定容積，釋出更多空間做公共服務。

以六張犁派出所公辦都更為例，就是市府清點低度利用、包括老舊辦公室、宿舍再次運用活化，改建成地下4層、地上12層的多功能複合式住宅大樓。

鄭晃二提到，政府釋放容積是公共財，透過新建案提高容積當誘因，換取建商興建公共設施可節約政府財政支出，但過度使用容積獎勵也會增加都市空間負荷、用掉下一代都市品質，他認為活化再利用閒置、老舊空間較符合都市永續。