容積代金制》北市51議員聯手擋「代金」 恐任建商繼續炒房

台北市政府在郝龍斌時代推出「容積代金」新制，以3年作為舊制「捐地換容積」的落日條款期間，至今年7月起，建商若需增額容積，必須向市政府繳「代金」買容積，以此解決過去建商只要捐出「公共設施保留地」，就可獲得平均3.2倍樓地板的「暴利落入私人口袋」問題。據了解，台北市長柯文哲近期私下透露，希望能貫徹落日條款，全面實施容積代金新制。

8成市議員連署提案 要求刪除落日條款

然而，此案遭市議會8成、共51名不分黨籍議員連署提案，要求刪除落日條款，與監察院的糾正逆向，此舉形同是由市議員帶頭，恐繼續讓掮客居中斡旋，低買高賣土地，建商輕易獲得爆量容積，且延宕市府至今已積欠眾多小地主共1兆元、遲未歸還的不正義情事。

「捐地換容積」舊制指的是，建商凡購得私人的「公共設施保留用地」（如道路、公園），只要捐給市政府，政府就給予平均3.2倍的容積作為獎勵，如此政府不必編預算徵收公保地，而建商可將該容積作為豪華地段的豪宅增額空間，從中賺取鉅額利益，也因為中間的龐大價差，仲介（掮客）往往主動找上公保地地主，公保地主則往往因資訊落差，被以低價收購，仲介再轉手賣給建商，仲介也從中賺一手。

「捐地換容積」缺失 容積利益爆量進建商口袋

北市府認為，「捐地換容積」制度缺失，讓容積利益不歸公，反爆量進入私人建商口袋，甚至被財團用以捐地抵稅，亂象頻生，且對於徵收民眾公保地的先後次序，並不掌握在政府手中，政府無法引導都市公設的發展方向。

因此，在郝龍斌市府時代催生了「容積代金」制，建商若需要增額容積，需向政府繳交代金購買，政府獲得代金後，用來補償已開闢未徵收的公設地主，或著眼於未來要開闢的公設用地徵收，根據都發局統計，市政府現規劃做公設用地，但未向地主徵收的金額欠債，竟高達1兆，地主人數則不可計數。

郝龍斌市府時代催生了「容積代金」制，建商若需要增額容積，需向政府繳交代金購買。（資料照，顏麟宇）

為了走向全面代金制，新舊制轉換期間，規劃有3年的過渡期，在這期間，建商取得容積的方式採「雙軌制」，建商可選擇全數繳代金獲容積，或者，一半容積用捐地換容積取得，另一半容積以向政府繳交代金取得。

3年、60案 建商多以50%買容積、50%用捐地取得

經查，都發局在這3年的過渡期間，共有約60件建商容積申請案，建商多半選擇50%買容積、50%用捐地取得的方式，政府在這3年，共獲代金約6億元，都發局透露，部分一開始選擇全數以代金向政府買容積的建商，後來幾乎都會改為50%、50%制，顯見建商透過民間仲介買地捐地換容積一途，獲利之龐大。

3年雙軌制將於今年6月底落日，然而，在市議會由藍議員葉林傳提案，並經50名不分藍綠議員支持，希望廢止此3年落日條款，意即永久實施「雙軌制」。

葉林傳：政府不應賣容積，應以土地持有年限衡量

葉林傳受訪時表示，提出此案，其實是要市府重新思考容積制度的妥適性，他認為，政府不應該帶頭賣容積，更不該繼續實施現行法規定道路必須15米以上、開放空間2公頃以下才能容積移轉的標準，他認為，應依照公保地主持有土地年限的多寡，作為政府判斷容移的先後次序，這才符合公平正義。

若依照葉林傳所說，政府若實施土地持有年限高者優先容移，地主多半不會自己蓋房子，故容積勢必會賣給仲介，到達建商手中，出現掮客炒作房地，在都發局認為，並不符合居住正義。對此，葉林傳表示，就算政府做莊，賣容積給建商，建商就不會開高價、炒房了嗎？他將焦點繼續放在市政府現階段徵收公保地，並沒有一套公平的標準，他認為，這才是關鍵，地主會問，「代金（買地）的話，什麼時候會輪到我（的地）？但我問過政府很多次，都沒有（評估收購優先次序的機制）」。

台北市議員葉林傳表示，市政府現階段徵收公保地，並沒有一套公平的標準。（資料照，余志偉攝）

不過，若不落實代金制，則政府根本連購地的錢都沒有，又要如何徵收地主的公保地？葉回應，政府現已有一套機制，即每年會編列一固定金額讓地主來投標，地主將手上的地開價，最高不得超過公告現值的15%，政府採「價低者得標」，買下價低者持有的公保地。

葉林傳：公保地保留市場機制，老舊社區才有機會

此外，葉林傳認為，應讓公保地保留市場機制靈活買賣，否則什麼時候才輪到老舊社區的公保地徵收？他以大同區可見的情況舉例，一條道路中卻有地主的房子卡在道路中間，政府沒錢徵收，道路也沒法供民眾順暢使用。葉說，提案廢除3年落日的理由，是希望政府回到最原始的制度檢視，不要喪失地主權益。

不願參與連署的國民黨籍議員王鴻薇，有另一套迥異想法。她認為，「捐地換容積」的舊制，讓「容積滿天飛」，城市不均衡發展，靠仲介居中買地再賣給建商，建商再把容積灌到是市中心的高房價地段，過程中，不見政府身為管理者的角色，她認為，全面代金制才是對的，郝市府時期推動的容積代金制得來不易，建商未來繳交的代金也可以更好的「取之於民，用之於民」，除了用以補償與徵收公保地外，也可用於公宅的補貼，創造政府財務收入。

不願參與連署的國民黨籍議員王鴻薇認為，「捐地換容積」的舊制，讓「容積滿天飛」，城市不均衡發展。（資料照，陳伯聖攝）

王世堅：容積移轉須全民共享，非少數人炒作

「容積的移轉必須全民共享，不能只是少數人的炒作」，同樣不願意連署的綠議員王世堅則表示，他自己有建商背景，理解當中有多麼龐大的利益，他不認同捐地換容積制，認為應該要全面實施代金換容積。他認為，容積要釋出給私人，政府必須換回公共利益，因為容積影響到生活品質，要容積就由政府成立虛擬的「容積銀行」，建商來跟政府買，政府收了錢，才能做跟公益相關的事情。

台北市議員議員王世堅不願意連署，他表示，他自己有建商背景，理解當中有多麼龐大的利益。（資料照，盧逸峰攝）

而監察院也於2010年對現行捐地換容積制度，提出糾正。報告指出，容積制讓都市缺乏容積總量管控機制，各式獎勵容積之累加竟無上限規定，「淪為建商炒作得利」，「主管機關控管工具不足」，此外，「高房價地區以及低密度發展區，易成為容積移轉、都市更新重點實施地區，對於真正老舊地區或亟需優先進行都更新地區，反而較少實施」。

容積新、舊制各有擁護者，監察院也對現行捐地換容積制提出糾正，但就在市府有意讓舊制3年順利落日，卻有高達8成、共51位議員，共同連署欲擋下落日，讓50%買容積、50%捐地取得容積的方式，無限期延長。

部份議員不瞭解 只是同儕壓力下跟進

經詢問，部分議員能說出容積新、舊制的差別，與擁護原因；部分議員受到頻繁遊走在議員辦公室的利益團體遊說妥協；更多的議員，卻是看著同黨議員同儕簽了連署，沒來由的跟進，或只是基於「我沒意見」、「都可以」，甚至是「不了解」所以連署，因為希望自己往後的提案也能同樣獲其他議員支持，如此的連署品質，形同讓許多小市民的重大權益，被隨意地處置與利益交換掉。

公園等公共設施保留用地，卻因容積制讓都市缺乏容積總量管控機制，各式獎勵容積之累加竟無上限規定，「淪為建商炒作得利」。圖為台北市大安森林公園。（資料照，菡翎攝）

51議員名單曝光 不分黨派都連署

經查「提案12126號」議員連署記錄，支持廢除3年落日條款，不願走全面「代金換容積」制的國民黨籍議員，包括葉林傳、陳重文、吳碧珠、陳錦祥、厲耿桂芳、歐陽龍、李新、陳永德、李芳儒、郭昭巖、汪志冰、林亭君、陳孋輝、徐弘庭、戴錫欽、吳志剛、鍾小平、王欣儀、李傅中武、陳炳甫，共20名。

民進黨籍議員跟隨連署者，有江志銘、謝維洲、黃向羣、許淑華、高嘉瑜、顏聖冠、何志偉、童仲彥、簡舒培、張茂楠、李建昌、阮昭雄、王閔生、顏若芳、許家蓓、梁文傑、劉耀仁、周威佑、周柏雅、李慶鋒、王孝維、王威中，共22名。

其他黨籍議員參與連署者，包括親民黨籍黃珊珊、林國成，新黨陳彥伯、潘懷宗，民國黨徐世勳，無黨陳政忠、林瑞圖、李慶元，台聯陳建銘，共9名。

過半議員通過 可能無限延長「雙軌制」

8成議員阻擋落日，代表了議會的過半意見，由於該案爭議分歧很大，目前已送出法規委員會，在二讀會排案中，若在本會期處理該議員提案，有可能會以過半簽署的現況，通過無限延長「雙軌制」，則恐會造成掮客繼續炒作房地、建商可輕易可獲爆量容積，以及政府始終缺少足額代金，彌補長期積欠地主的1兆元，而若本會期該案沒來得及排入議程，則雙軌制就會按原定時間，於今年6月30日廢止，開啟北市全面「代金換容積」時代。

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