富爸爸送房送賓士,兒子卻不給看金孫,可以撤銷贈與嗎?避免「送房不孝」悲劇:如何主張贈與無效
贈與就是把自己的財產無償給對方,對方也接受的一種法律行為,那如果已經答應對方要贈與的話,可以撤銷嗎?
贈與房產前如何自保,避免房子過戶後,子女忘恩負義?
贈與房產後,才發現子女不孝,可以撤銷贈與嗎?
房產到手就棄養?一文了解民法「防不孝」條款,如何主張贈與無效?
【小代書(王淑瑜)】有天小代書突然接到一通電話,是一位很熟的客戶打來。這位客戶是一位富爸爸,基本上每年都會委託事務所幫他分年辦裡贈與房子給兒子。原本以為他是要詢問稅務相關的問題,沒想到他是氣急敗壞地問:「小代書,我要撤銷我這幾年給那小兔崽子的房子,我不要送給他了氣死我了⋯⋯」
接到電話的時候,因為客戶實在太氣,講話不清不楚,於是只好先安慰他,讓他冷靜後再說。小代書很意外,印象中這個爸爸跟兒子感情還不錯啊,而且明明前陣子才剛生了個金孫,之前贈與時也沒特別提到什麼條件,很放心孩子,這到底是麼回事呢?
不給看金孫?兒子媳婦不孝,可以收回贈與的房子嗎
後來了解後才發現,原來是因為孫子出生後,兒子跟媳婦不願意讓他們兩老看,據客戶說當時好像有口頭約定,把房子還有一台賓士車送給他們小家庭的話,每個禮拜要給兩老看一次小孩;誰知道後來孫子出生後,原本體諒小朋友可能還小,不方便帶出門,沒想到小孩子上幼稚園後,兒子夫婦以各種理由不讓他們看金孫,客戶愈講愈氣,說能不能把房子給要回去。
聽完其實很無奈,因為這情況客戶在贈與之前就有諮詢過,當時小代書建議他們不用急著把房子過戶給小孩,有其他的替代方案更合適。之所以會這麼說,就是害怕這種情況發生,但當時兒子剛結婚,父子都還沉浸在喜氣中,沒有聽從建議,最後也沒要求兒子太多,就交由我們逐年幫他處理贈與過戶。
這樣的狀況並不少見。原本看起來很聽話的孩子在得到房屋後「本性畢露」,有的不但沒有心存感激,甚至還棄年邁父母於不顧,更不用說盡孝道了,讓老人家們感到相當灰心。
贈與就是把自己的財產無償給對方,對方也接受的一種法律行為,那如果已經答應對方要贈與的話,可以撤銷嗎?
答案是,只要不動產尚未完成過戶,就可以撤銷贈與!
民法第408條
1.贈與物之權利未移轉前,贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者,得就其未移轉之部分撤銷之。
2.前項規定,於經公證之贈與,或為履行道德上義務而為贈與者,不適用之。
因為贈與是對方無償受有利益,所以根據民法第408條,如果父母贈與的不動產尚未完成移轉登記,就能提起撤銷贈與。簡單來說,就是雖然口頭已經答應過要贈與,但在財產送出之前反悔,都是可以隨時撤銷的。
不過要留意的是,如果已經公證贈與,或是為了履行道德上的義務而贈與(如生父給予婚外子女扶養費、禮俗上的饋贈等),則不得主張撤銷。
如果還沒過戶移轉的話,其實是有辦法依照民法第408條第一項規定來撤銷贈與。但前面富爸爸的案例中,因為房子已經過戶在兒子名下,並且當初沒有跟兒子約定任何條件,因此沒辦法撤銷。
然而富爸爸依然還是很氣兒子跟媳婦不給他看孫子,說要告他們來爭取探視權。但為了不讓未成年子女生活作息受干擾,法院其實曾經判決祖父母對孫子是沒有有探視權的;而我們也盡力跟富爸爸解釋撤銷的要件與告兒子可行性,只是富爸爸依然很堅持要告兒子跟媳婦,請我們擬定存證信函幫他寄出,後來結果也不了了之。
如何避免「送房不孝」悲劇發生?
那要怎麼避免像富爸爸這樣的情況呢?
當初在正式辦理移轉登記前,我們有建議富爸爸跟兒子約定條件,做「附有負擔的贈與」,如果孩子沒有履行父母開出的條件,按民法第412條第一項規定,能夠要求孩子實踐承諾,否則就將贈予撤銷。
民法第412條
1.贈與附有負擔者,如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時,贈與人得請求受贈人履行其負擔,或撤銷贈與。
2.負擔以公益為目的者,於贈與人死亡後,主管機關或檢察官得請求受贈人履行其負擔。
雖然這樣的情況看上去有點傷感情,但這樣至少能夠阻止「送了房子卻不履行其負擔」的悲劇發生。
舉例來說,如果答應送房子給小孩,但也要求小孩每個月提供2萬元的費用作為生活費且扶養自己到終老。那麼當房子過戶之後,小孩如果沒有打算兌現這筆約定好的「負擔」,父母就可以要求孩子履行約定,補上該給的每月2萬元生活費,或者乾脆直接撤銷贈與把房子拿回來。
不過要注意的是因為不動產的移轉需經過登記,如果孩子不配合辦理的話,還是需要對簿公堂,由法院判決據以塗銷移轉登記回復所有權,所以在贈與前還是要想清楚,避免一家人失了和氣。
2招自保防棄養!贈與財產同時防範子女不孝
之前有個新聞是一位阿嬤抱怨自己的房子被孫子私自賣掉,導致她無家可歸,便直接睡在屋外抗議,但被告的孫子也回應說,房子是因為經濟問題而被賣掉的,並且也有提供阿嬤新的住處。
其中最關鍵的一點就在於阿嬤跟長孫間的贈與問題,阿嬤表示願意把房子送給孫子是因為孫子答應要贍養她直到終老。另外她也說自己有強調要等自己過世後才能過戶。
但經過調查後發現阿嬤已確實親自在地政事務所簽了贈與契約,法院因此認為這只是單純的贈與,因為阿嬤說的這些情況都無法舉證說明,何況房子已經賣給善意不知情的第三人,根本無法要回來。
所以長輩贈與子女大筆財產或是不動產時,若是希望有附加條件的話,一定要記得白紙黑字或錄音對話存證,才能證明贈與當時的確是有附加條件的。假如只是口頭答應,沒有明確證據的話,可能就會因為子女的反悔導致損失慘重,還沒有辦法安心養老。
另外,父母也可以善用信託方式,要求子女將受贈的不動產做信託。舉例來說,將房子信託給信託業者管理,例如:出租,將租金收益由父母做為受益人。由於不動產已變成信託財產,子女就不得隨意處分。或是直接辦理預告登記,如此一來,就算父母提早將房產贈與子女,也能達到保障自己的目的。
2個情況,就算房產已經贈與過戶給不孝子女,也能拿回來
最後一個則是受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行者,贈與人可以撤銷其贈與。
簡單來說,就是受贈人(例如子女)對贈與人(例如父母)如果有刑法明文規定的故意侵害行為,或是有扶養義務而不履行義務時,可以向法院提出請求返還贈與物。只要能夠舉證對方有實際侵害或是不履行義務的行為,法官都會判決被告應返還贈與物。
民法第416條
1.受贈人對於贈與人,有左列情事之一者,贈與人得撤銷其贈與:一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。
2.前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者,亦同。
民法第416條有所謂「防不孝」條款之稱。不過要注意的是子女的不孝行為,必須是刑法有明文規定須處罰的行為(成立刑法上犯罪),例如:傷害贈與人之身體權、口出惡言侮辱或誹謗贈與人,或是放火燒毀贈與人之住家侵害其財產權等,就連贈與人的配偶或是其他親屬受到不當對待也適用。不過要留意的是必須於1年內提出,如果贈與人能妥善保留子女確實有侵害行為的證據(如錄音、錄影)能夠舉證,勝訴機率也會比較高。
除了行為上須符合刑處罰的規定外,如果受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行的要件,也能撤銷贈與。但要注意的是所謂受扶養條件,是以「不能維持生活而無謀生能力者」為限,其實一般大眾想像的的「不能維持生活」和法律上的認定往往有段距離,因為除非是名下無其他財產,或者因為贈與房子而導致生活困窘、三餐不濟等情況才算,所以實務上要主張其實並不容易。
許多人認為要先把遺產轉出才能避稅,但因為我國遺產稅的免稅額度與扣除額不少,除非資產是好幾千萬元起跳,否則真的不太需要為了節稅而急著把資產提前移轉給兒女。
作者簡介_小代書(王淑瑜)
國家考試及格地政士
國家考試及格不動產經紀人
中山大學行銷傳播管理碩士
小代書的成長日記創辦人
紅杉地政士事務所 所長
高效學習 / 個人品牌 / 房地產 講師
☆本圖文摘自《小代書的不動產日記:買賣、繼承、贈與一次搞定》