屋崙租金近1年開價降10％ 主要由市中心帶動

舊金山紀事報報導，根據2020年6月27日一份網絡檔案館截取的信息，距離屋崙（Oakland）19街BART車站一個街區遠的上城（Uptown）大樓提供了一個650平方呎的一房公寓，租金為每月2,310美元。四年後，上城一個類似單位的租金為約1,920美元，還包括10周的免費租金和一次性的1,000美元折扣。

上城並不是唯一以大幅降價吸引租戶的屋崙地區。根據Apartment Lis，自疫情爆發以來，屋崙一房公寓的租金中位數已從2019年1月的每月約2,400美元降至2024年4月的約1,800美元。這些下降主要出現在屋崙市中心，是市內最大的租賃建築所在。目前沒有跡象顯示此一趨勢會逆轉。Apartment List研究員表示，一些開發商可能不想在屋崙市中心建造房屋。

僅僅在過去一年中，屋崙的租金開價就降了10％，遠超過Apartment List追蹤的100個最大美國城市中的任何一個。在過去四年中，屋崙中區幾個租賃大樓的租金水準都出現了大降價情況。例如17街和百老匯的一房公寓2019年月租約2,740美元，現在大約2,480美元。還有528 Thomas L. Berkley Way的一房公寓，2020年7月每月租金3,250美元，根據Zillow的記錄，現在是2,500美元。

一些租戶告訴紀事報，他們對居住在屋崙市中心有著複雜的感覺。通常，他們表示喜歡自己可以接觸到的餐廳、酒吧和公共交通，但也覺得租金過高，並且沒有太多讓他們留在市中心居住的理由。

Apartment List住房研究員沃諾克（Rob Warnock）表示，屋崙最大的租賃開發項目集中在94612這個郵區，意味屋崙租金的變化可能反映其市中心市場的變化。其他數據似乎支持了這樣一個想法，即屋崙市中心的租金下跌正在推動該市全面下降。Zillow估計，從2020年4月到2024年4月，包括屋崙市中心、上城和湖邊（Lakeside）社區在內的94612郵區的租金開價下降7％，過去一年下降10％。Zillow估計，屋崙西區的94607郵區近四年的降幅則較小。

沃諾克表示，屋崙租金下降主要是需求減少，而非供應增加；遠程工作的興起，特別是在科技發展環境友好的灣區，已使屋崙和舊金山的市中心變得空盪盪。需求減少，導致屋崙的公寓空置率也較高，2024年4月己超過9％。

這些空置對公寓開發商造成了困擾，甚至有人稱屋崙市中心或許是租金收入方面最糟糕的次級市場之一。許多大型綜合體提供幾周甚至幾個月的免租期，以吸引租戶回流。

沃諾克表示，開發商難以從租賃中獲利，加以利率固守在較高水平，可能使投資者難以找到在屋崙建造新公寓的理由。但他補充說，一些人可能會繼續建造，希望能從市中心的最終反彈中獲利。

如果屋崙的租賃市場朝房東的有利方向轉變，許多市中心的居民可能無法保持他們較低的租金。許多市中心的公寓大樓是在1982年之後建造的，意味不受屋崙的租金管制法律約束，全州性的租金上限法也不適用於過去15年中建造的單位。

但就目前而言，相對較低的租金和優惠條款正在吸引一些租戶，比如住在亞當斯角社區的一位居民就決定去參觀上城，認為這裡的租金「出乎意料地便宜」。當然，他也可能會尋找其他地方，這僅是價格問題。

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