【紙房市】限制私法人買住宅 專家：想藉此遏止炒房，不可能！｜好宅報報

【文／連珠君】近期《平均地權條例》子法預告，私法人購買住宅除非在已成案的都更、危老範圍內，基本上都得申請，市場普遍認為對於豪宅買氣造成比較大的衝擊，但專家認為，其實衝擊力道比大家想像還低，若期待藉此遏止炒房歪風，更是不可能的事情。

私法人買住宅 稅賦壓力大

過去台北市豪宅有超過一半的交易是用私法人名義購買，但在《平均地權條例》修正案通過後，私法人購買住宅採取許可制，也就是說，如果不是合理使用，如營業使用、員工宿舍等，或是在都更、危老範圍內的住宅，富豪想用私法人名義購買豪宅，恐怕完全被堵住。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，市場大多認為私法人購置住宅許可制將對豪宅市場產生比較大的衝擊，但事實上，對富豪來說，影響比大家想像來的低，過去大家會認為富豪用私法人買豪宅是為了省稅，但在房地合一稅2.0上路後，已將私法人納入房地合一稅的課徵範圍，比照一般自然人課稅，持有5年內出售，同樣要課徵35~45%的高額稅率。

不僅如此，私法人還必須繳交5%營業所得稅、未分配盈餘也要課稅，若有分配盈餘，股東獲得股利還要繳交股利所得稅，加總稅賦高達60%以上，比一般自然人的稅賦還重。

私法人買豪宅 金流與隱私是主因

但為什麼依舊可以聽到富豪以私法人名義購屋的消息呢？有兩個原因，一個是怕金流被查到，現在政府防制洗錢非常嚴格，富豪要將資金從海外匯回台灣，要經過重重關卡，若以私法人名義購屋，資金比較容易匯回台灣，但若沒有金流問題，一樣能以自然人名義購買豪宅，完全不受影響。

另一個是隱私性的問題，富豪通常不願意讓人知道在哪裡購買豪宅，但實際上國人神通廣大，即便用私法人名義購屋，還是可以查到是誰購買豪宅，所以也沒路用。

何世昌認為，相較於豪宅，其實一般住宅比豪宅衝擊力更大，以去年來說，台北市單價200萬元以上豪宅交易有33戶，約有一半以私法人名義購買，也就10多戶，而私法人總成交量佔全年買賣移轉棟數約3.8%，有近3萬棟，購買產品多是2~3房，大多數是投資公司。

雖然私法人買房稅賦遠高一般自然人，但集資買房最怕糾紛，一是人頭要掛誰的名字，二是獲利怎麼分配，不管賠錢還是賺錢，都容易拆夥，只有透過公司才能平均分配沒有糾紛。

如此一來，限制私法人購買住宅就能遏止炒房歪風嗎？何世昌截釘斬鐵的說：「不可能」，投資公司不能買住宅，換成自然人一樣買，只是風險比較高一點而已，而且沒有任何研究說明，預售屋禁止轉賣或限制私法人購買住宅可以遏止炒房，只要有獲利空間，就會有投資交易，全世界皆然，不可能完全禁止。