從房地稅制變革看2018年景氣走勢

理財周刊

莊孟翰

淡江大學產業經濟系副教授 德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

Q:時序進入第四季,房市依舊多空聲音交雜,就連公家機關與各大房仲業者所發布資訊,與實務現況都有相當落差,著實讓人摸不著頭緒!

房市自從2014年囤房稅祭出,在重稅結構之下,2015年景氣明顯轉折,不久即陷入業界所謂的「冰河期」,而在落底過程中,幾乎每一季都會有觸底反彈訊息傳出。然而,房市景氣真的回神?抑或只是在低基期之下前後期數據比較的假回升?展望2018年,該如何看待房市景氣?請教莊教授的意見。

A:現階段許多經濟研究機構看法已漸趨保守,雖然房仲業及財政部咸認交易量略有增加,再證諸財政部統計房仲業今年上半年總營收201.4億元,較去年同期增加兩成,但就此數據推論房市已從谷底回升未免過於武斷。另一方面,現階段買賣雙方普遍存在「以拖待變」心態,更加重預期心理的不確定性因素。

不過,就目前情況看來,各建商依舊讓利不斷,代銷業者也僅以純企劃取代包銷,由此不難看出房市應該不會這麼快落底,更何況落底之後也還得經過一段時間盤整。

加碼讓利送跑車 期快速去化餘屋

現階段依照各建商不斷加大讓利促銷手法,送車位、家電及裝潢似乎已成為標配,目前市場上更出現有建案祭出買成屋送跑車的讓利訊息,著實令人嘖嘖稱奇!

由此推測,依當前氛圍,建商應該不是想以拖待變靜待景氣回升,反倒是希望積極處理新成屋,以能夠快速去化為當務之急,主要原因在於唯恐房價持續下跌,管銷與稅費成本不斷累增,終致血本無歸。

事實上,台灣房市自1990年起歷經十三年不景氣,2003年SARS過後,嚴重受到產業蕭條衝擊,為提振經濟景氣、增強國際競爭力,政府大幅調降各項稅率,當時的確也發揮相當程度的預期效果。

2005年土地增值稅大幅調降,累進稅率從40%、50%、60%,調降至20%、30%、40%。此外,2008年遭逢全球金融海嘯襲擊,政府於2009年再針對遺產及贈與稅由原邊際稅率50%大幅降低至10%單一稅率。2010年再加大力道,將營利事業所得稅由25%調降至17%,以營造低稅負並具國際競爭力之租稅環境,並帶動整體經濟及產業發展。

紅色警戒乍現 央行祭出選擇性信用管制

在一連串稅率調降之下,2010年起房市節節升溫,不過,這股房產熱浪也隨即引來關愛眼神,擔心景氣過熱、貸款比例過高,過度操作槓桿所帶來的必然是高風險的泡沫危機。因此,2010年六月,中央銀行開始針對建築產業及一般購屋者實施融資與貸款管制,「選擇性信用管制」上路,過去房貸可以貸到七至八成,實施選擇性信用管制後,提高購屋自備款比例達三至四成,以避免投資客使用過高的財務槓桿再炒高房價。

央行於2010年六月二十四日宣布,對購屋貸款實施針對選擇性信用管制,宣布「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」,自六月二十五日起實施,適用地區包括台北市及新北市的十個區域:板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林及汐止等,上述地區房貸不得超過總價的七成。

按現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定,中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。

點燃房市爐火,調降稅率無疑是為房市這列火車增添柴火,2010年至2011年,景氣在稅率大幅調降下快速復甦,當時中古屋交易也快速進入蜜月期,同時期也迸出了不少千萬房仲經紀人,此一現象益加凸顯央行對於房市「紅色警戒」的戒心。

房價高漲 交易資訊不透明 催生實價登錄制度

緊接著財政部又將豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易,列為查稅重點,其中又以豪宅為首要目標。至於台北市對豪宅的認定有三項,第一是每戶總價八千萬元以上,其次是每坪一百萬元以上或每戶八十坪以上,第三則是符合前兩項要件的戶數達七成以上者,整棟都列入豪宅加重課稅。根據這一標準,例如帝寶、信義富邦、皇翔F4、元大一品苑、勤美璞真等豪宅全都被列為查稅名單。

此外,2011年六月一日奢侈稅上路,七月一日豪宅稅再推出,此三稅又稱之為富人稅,用以杜絕社會大眾悠悠之口。

雖然富人稅上路,但房價漲勢未見停歇,2012至2013年房地產似乎成了當時最熱門的投資商品,儼然投資客口中的黃金年代。有別於2010年及2011年中古屋的暢銷,2012年及2013年預售市場更頻頻出現「秒殺」之熱絡景況,其中尤以桃園及新莊地區最為猖狂,而在房價高漲,交易資訊不透明情況下,終於孕育催生了「實價登錄」制度。

調高稅率五箭齊發 流刺網卡住交易量

然而,投資客秒殺預售屋炒高房價,以「投資非自住」的方式囤積大量房產,讓真正想以自住為出發點的年輕人,在如此高房價的時空背景之下更買不起房產,因此,2014年六月四日,囤房稅的前哨站,「房屋稅條例第五條修正條例」完成修法,增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率為1.2%(同自住房屋);非自住之住家用稅率由現行1.2%至2%修正提高為1.5%至3.6%,地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

為遏抑在低利、低自備款情勢下投資客趁機大量囤房,2014年七月一日「囤房稅」登場,成為房市轉折的第一支利箭,2015年,房市景氣急轉直下,隔年,2016年一月一日多箭齊發,稅率大幅調整的包括「公告地價」,全國調漲30.54%、台北市30.38%、宜蘭縣118%(最高);「公告土地現值」,全國調漲6.7%、台北市6.23%。

此外,同樣是一月一日實施的「房地合一稅」,邊際稅率更高達45%;2017年「遺產贈與稅」再堵住最後一個漏洞,為符合社會公平及避免產生稅負遽增情形,並配合長期照顧服務之財源籌措,將原遺產及贈與稅率由單一稅率10%,調整為三級累進稅率10%、15%及20%。

量價同時回神? 景氣觸底反彈?

上述自2014年囤房稅實施之後,無疑是針對過去漏洞補破網,一網打盡,使得民眾過往節稅空間盡失,也正式宣告房市進入冬眠期。至於何時再現曙光,雖然各家預測不盡一致,不過判斷景氣春燕再來,恐怕得等「量」與「價」同時跟進,低、中、高產品同時上來,才能確定景氣真的回過神來,否則依照現階段交易量較大的皆為中、低價位產品,高價位產品少之又少,足證景氣還未真正觸底,或許得等到明年價跌量回升,降價到能夠滿足購屋者預期的平衡點,亦即買賣雙方都能夠接受的均衡點,這波景氣落底才有可能真正止穩而開始進入盤整期。

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