情侶愛正濃,可以一起買房嗎? 律師:聯名、借名登記 要注意「這些眉角」

黃健誠
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許多熱戀中、尚未結婚的情侶,可能會考慮一起購買一間「愛的小窩」,一同負擔房貸,也為未來的結婚計劃做打算,且加上近期房貸利率正處低檔,確實也是買房的好時機。 但有律師提醒,有意置產的戀人在行動前,最好注意一些相關的法律眉角。

例如,若兩人的感情不再,當初一同購買的房子,就可能成為情侶兩人糾紛的起點。

律師建議,若情侶要共同購屋,應按照出資多寡做「聯名登記」。若僅登記一人名下,也應簽署如不動產借名登記契約,並留存出資證明,或是善加利用預告登記、抵押權等方式

情侶買房採「聯名登記」或「借名登記」 才最能保障雙方權益?

情侶共同買房,最常碰到的問題就是房子要登記在誰的名下,多數民眾會選擇「聯名登記」,但若考量到貸款申辦等問題,也常以「借名登記」的方式登記產權。

對此,和邑英栩國際法律事務所梁乃文律師解釋,若採「聯名登記」後,依民法第819條第2項規定「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意」,任一方在未取得對方同意之情況下,不能隨意處分不動產。

若以「借名登記」方式處理產權問題,由於登記者為產權擁有者,仍有其風險,若要確實保障自己的權益時,可另外再申請「抵押權設定」或「預告登記」,在產權登記時做上註記,可防日後若有變故時,對另一方的保障。 

情侶雙方宜簽不動產借名登記 保障彼此權益

另外,「抵押權設定」指的是,將不動產設定抵押權給真正權利人作為擔保,但須再繳納房屋總價的千分之一作為行政規費給地政事務所,成本並不低;或可向地政機關申請「預告登記」,此登記可限制房產所有權,賣房時必須要經過對方同意,不用負擔行政規費。

對於以情侶間某一方為其房地產所有人的「借名登記」,梁乃文律師提醒,由於借名登記的法律關係成立,側重於借名者與出名者間的信任,在性質上應與委任契約同視。

因此為保障自身權益,避免往後在所有權認定上出現疑慮,甚至是預防被稅捐機關課予贈與稅,雙方應簽訂不動產借名登記契約或其他足以顯示雙方間有借名登記關係之證明文件,且出資方必須保存出資證明,例如繳納貸款、稅金的單據。

夫妻離異 房子怎麼分?

如果是夫妻共同買房,梁乃文律師則指出,若夫妻間未以契約訂立夫妻財產制,原則上會以「法定財產制」作為二人的夫妻財產制,也就是說,若夫妻兩人離婚時,依民法第1030條之1進行剩餘財產分配。

意即現存婚後財產扣除所負債務後,夫妻二人剩餘財產的差額作平均分配。因此即便登記房產當時登記在妻子名下,將來離婚時也將依照民法第1030條之1將該不動產列入婚後財產來計算。

但如果是婚前購買的房產則屬於個人財產,若夫妻兩人日後離異,則不會列入財產分配項目內。

「聯名登記」不利房貸申辦? 專家:用條件好的一方申請

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱則提到,雖然聯名登記是情侶或夫妻買房時,最能保障兩人權益的方式,但是由於申請購屋貸款只能由一人提出,在「聯名登記」的狀況下,貸款人卻僅擁有一半的產權,可能讓購屋貸款無法談到較漂亮的成數與利率。

面對這種狀況,董家菱建議,民眾可以由雙方信用或是貸款條件較好的一方做為貸款申請人

舉例來說,如果丈夫具備公教人員身分,適用軍公教人員優惠房貸,就可用丈夫名義,辦理軍公教優惠貸款。

其他如為上市上櫃公司、百大企業的正式員工等,都會被銀行視為具有穩定還款能力的優質客戶,都有可能談到比較好的貸款條件。

但董家菱也提醒,房屋貸款的每月本息攤還金額,最好不要超過家庭每月總收入的3成,超過這個金額可能影響家庭生活品質,也讓未來佳偶變怨偶的機率提高。

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