「我每月收入都3、40萬左右,要貸款幾百萬應該沒難度吧?」房貸想拿到好成數,地政士想提醒幾件事

大部分的銀行都喜歡薪資固定,任職於百大企業或公務人員等這類收入明確的客戶。那如果買方是現金收入怎麼辦?例如:現在很流行的網拍、網購,或是市場擺地攤的,甚至是臉書直播主、優土伯實況主等,這時候就必須確認客戶的收入有沒有存到銀行裡?存進去後每個月有多少盈餘在戶頭?我遇過很多客戶喜歡膨風,講得很水氣(台語),一邊嘴歪臉斜,一邊用鄙夷的眼神跟我說:「我每個月收入都30幾、40萬左右,要貸款幾百萬應該沒難度吧?!」

 

銀行如何評估貸款?

 

俗話說得好,錢不是問題,問題是沒錢,買房也一樣,如果買方不用跟銀行貸款的話,案件處理起來會輕鬆很多。而我承辦過的買賣案件,在流程執行上通常最大的問題就是幫買方找貸款,如果買方貸款順利的話,案件很少會有什麼太大的問題。銀行貸款是一門學問,銀行針對這個買賣案件願意貸給買方多少錢,就要看銀行的評估,而評估的重點大略可區分成兩個因素,一個是買方自身的條件,另一個是銀行對標的物價值的認定,行話叫做估價。

 

先說說借款人自身條件這部分,銀行在評估的時候,有一項很重要的參考數據叫做收支比。所謂的收支比,簡單來說,就是你每個月房貸繳納的金額佔總收入的百分比。舉個例子來說:買方月收入10萬元,如果每個月要繳的房貸金額是6萬元,那麼60000÷100000=0.6,0.6×100%=60%,買方的收支比就是60%。這個數字當然是越少越好,普遍來說,收支比在60%以下銀行都可以接受;如果超過70%,銀行會審慎評估,房貸承辦人員報告就要用心寫;如果收支比超過80%、甚至90%的時候,銀行會直接問我:「許代書啊,您可以幫我問一下買方,每個月的收入繳完房貸後,他要怎麼過日子?吃泥土配開水嗎?…」

 

在簽約的時候,如果有機會,我會大致詢問買方的貸款條件,然後根據我初步的判斷來幫買方挑選銀行。開頭那個案例,就是因為在簽約當下以及事後我都沒有仔細去瞭解買方本身的條件,就貿然隨便請銀行直接開始作業,造成很多時間上的浪費,也造成銀行跟買方的困擾。所謂的貸款條件,例如:買方的職業以及月收入是多少?有無薪轉或扣繳憑單?本身有其他負債嗎?信用卡是否有不良紀錄?曾經有過逾期遲繳、甚至於被強制停卡的紀錄嗎?這些都是銀行評估的重點。大部分的銀行會將買方資料輸入電腦,由電腦跑評分,再根據評分來決定核貸金額。也有少部分銀行可以由房貸承辦人員撰寫報告,依報告來做決定。每家銀行針對借款人的財力,評估方式都有些許不同,很可能就因為這一點點差異,而影響了買方貸款的成數或利率,所以,該如何根據買方狀況幫買方挑選適合的銀行,這是代書必須要注意的事情。

 

或許有人會問,市面上那麼多銀行,就全部都問一遍就好啦…,可惜的是事情總不是憨人想的那麼簡單,大部分的銀行在評估買方貸款的時候都會調閱聯合徵信紀錄,也就是所謂的聯徵。這個聯徵紀錄的徵調次數,銀行也會納入考量,通常來說,如果借款人聯徵紀錄在短期內被徵調超過3次的話,銀行拒絕承做的可能性很高,銀行會認為在正常的情況之下,買方找貸款應該聯徵紀錄不會調閱太多次。換句話說,買方聯徵紀錄在短期內被查閱多次,是不是買方有什麼特殊情形,導致銀行要反覆確認聯徵紀錄?這個買方是不是有什麼隱情?現在的銀行敏感度都很高,只要對買方狀況有一點疑慮,通常都會直接拒絕承作,當然,如果你是皇親國戚、達官貴族,那是另當別論。所以,亂槍打鳥,隨便找銀行申辦很容易增加之後貸款的難度。

 

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現金收入可以貸款嗎?

 

大部分的銀行都喜歡薪資固定,任職於百大企業或公務人員等這類收入明確的客戶。那如果買方是現金收入怎麼辦?例如:現在很流行的網拍、網購,或是市場擺地攤的,甚至是臉書直播主、優土伯實況主等,這時候就必須確認客戶的收入有沒有存到銀行裡?存進去後每個月有多少盈餘在戶頭?我遇過很多客戶喜歡膨風,講得很水氣(台語),一邊嘴歪臉斜,一邊用鄙夷的眼神跟我說:「我每個月收入都30幾、40萬左右,要貸款幾百萬應該沒難度吧?!」我會請他將存摺內頁印給我看,沒錯,一個月真的都3、40萬,但問題是每個月戶頭都剩下幾千、甚至幾百元…,這種客戶講好聽一點是視錢財如糞土、錢財乃身外物,萬般帶不走唯有業隨身,活得很瀟灑、很精采,但是銀行會吐槽你:「大哥,每個月您的錢都花光光,自備款從哪裡來?每個月的房貸您要怎麼繳?」這種財力證明送上去被打槍不要緊,如果被列管疑似洗錢帳戶,那真的是自找麻煩啊!還有一種很麻煩的買方貸款情形,就是買方在大陸工作,薪水是大陸公司發的,因為大陸所得要匯回臺灣很麻煩,很多人乾脆不匯回來,就會形成以臺灣的資料來說,看不出在臺灣有收入,因而造成銀行評分的困難。所以,如果真的是現金收入,不用太緊張,重點是錢有沒有存進銀行、有沒有存款的習慣,如果都有,也是有銀行可以承做的。

 

另外,剛才有提到,如果買方是台商或外商,收入都是在國外,或是國外工作領國外公司薪水的,這一類買方不是不能貸款,只是通常都要找公股銀行或是外商銀行比較有機會。而這一類客戶,貸款銀行選擇性就會比較少,這些簽約前都要跟買方說明清楚,以免買方過度期待。而所謂公股銀行是指政府持股50%以上的銀行,目前只有臺灣銀行跟土地銀行這兩間是真正的公股銀行,股份百分之百是政府持有,剩下的像是合作金庫、華南銀行、兆豐銀行、臺灣中小企銀、第一銀行、彰化銀行等,因為政府有持股但並沒有超過50%,稱做泛公股銀行,這些林林總總加起來,就是傳說中的八大行業,對不起!是八大行庫才對。

 

銀行評估貸款的另一個重點是標的物本身的價值,也就是所謂的估價。因為內政部在民國101年開始實施實價登錄,從此之後的不動產買賣都必須照規定申報並且登錄。在這之前,不動產買賣資訊相對不透明,甚至造成很多不良仲介賺差價,衍生出很多交易糾紛,所以,政府才會規劃實施實價登錄,區段式揭露買賣價格以及其他資訊,讓買賣雙方都能有一個參考依據。

 

實價登錄對於銀行來說,也是非常重要的參考依據。大部分的銀行會取實價登錄的中間值來評估,如果標的物本身條件不錯,例如:裝潢、樓層或地點等,那就有可能抓實價登錄的高點來計算。所以,銀行在估價的時候,大部分都會去現場直接勘查,看看附近有沒有什麼嫌惡設施、標的物現場裝潢漂不漂亮…等,都會納入考量,然後做出最終的估價結果。

 

這裡我們說的都是每坪單價,再依買賣標的物的總坪數去換算出總價。但要注意的是,銀行估算該標的物可貸金額,會依據銀行估價結果與買賣合約的價格取其低者。舉例來說,如果買賣合約價格是1千萬,但銀行估價認為該標的物價值也許值1050萬,那麼最後銀行就會取低價1千萬來核准可貸金額。

 

現在幾乎所有銀行估價準則都會參考實價登錄,但其實實價登錄也會有盲點。舉例來說,如果現在房市剛好處於上漲階段,買方出價越來越高,搶著買房時,會發生實價登錄跟不上實際成交價的情形,因為如果買方現在買房價格屢創新高,但實價登錄必須在2到3個月之後才會揭露,所以,買方買房的當下,銀行在以實價登錄進行估價時,就會產生落差,銀行會認為實價登錄沒有紀錄,代表該區域沒有那個行情跟價格。如果單就一個案件,買方買貴就算了,整個地區買價都創新高時,就會造成銀行對房價上漲的反應太慢,買方貸款額度不足,連帶影響仲介跟代書,造成大家的困擾。

 

還有一種情形是不能說的祕密,那就是實價登錄是有可能造假的。有的買方或賣方基於種種原因,可能要規避稅金,可能要拉高貸款額度,正所謂賠錢生意沒人做,殺頭生意大家搶著賺,在利益當頭的情況下,鋌而走險作不實合約的情況也是時有所聞。

 

就我這幾年幫客戶找貸款的經驗來說,每家銀行都有每家銀行的特性,有的銀行利率就是比其他銀行低,但相對的估價就比較保守,或是借款人的條件審核就很嚴格,而有的銀行估價很好溝通,額度也很敢給,但利率就會比較高。有的銀行現金收入的客戶不做,有的銀行工業用地不做…,林林總總都考驗代書對銀行業務的熟悉度。最麻煩的是,原本這間銀行可能很好配合,但因為銀行主管都會輪調,所以,很有可能換了一個比較保守的主管,連帶地房貸放款業務也跟著保守,那麼這間銀行就很可能暫時先關進冰箱裡,等換了主管再拿出來解凍試看看。所以,找銀行真的是一門學問,銀行也是代書的一種資源,如果代書配合的銀行夠強,仲介會越無後顧之憂,自然找你簽約的機會就越多。

 

現在銀行放款業務人員也很辛苦,我們事務所三不五時就會有銀行人員來拜訪,跟我們推銷房貸業務,希望我們能跟他們銀行配合往來,這就跟代書去拜訪仲介店家要簽約機會是一樣的道理。所以,仲介跟代書、還有銀行之間就會形成一種很有趣的生物鏈,銀行跟代書要房貸承作機會→代書跟仲介要簽約機會→仲介需要銀行放款額度,大家環環相扣、同舟共濟,你說,是不是很有趣?

 

作者簡介_許哲瑝

經歷:永慶房屋業務主任、台銀保險代理人業務襄理、中興保全保全專員、世樺印刷廠裝訂組長、都市更新諮商師、危老重建推動師、中華民國不動產經紀人普考及格、中華民國地政士普考及格、昱森地政士事務所主辦代書、浩揚地政士事務所所長

本文摘自財經傳訊出版 《連房仲都說讚!許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》

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