戰略高手－順天建設董事長柯興樹投資 穩紮穩打

工商時報【曾麗芳】 在中部建築業界素有「模範生」封號的順天建設，最為股東們稱道的是，自1987年創業以來，即使台中房地產市場曾經歷多年的空頭打擊，卻從不曾出現虧損，去年EPS達1.66元，主因在於強悍的土地開發能力，而關鍵人物就是順天建設董事長柯興樹。 柯興樹最得意之作便是2004年1月，在大家對高鐵烏日站特定區信心還不足時，他獨具慧眼，30多家領標者中只有順天出標，以略高於底價、每坪7萬元標得2,100餘坪建地；後來順天以每坪近11萬元，將一半土地轉賣同業，不到兩年就淨賺5成以上，投報率亮眼。 教職出身的柯興樹，好友早年私下都喚他為「柯老師」。他本身不但幽默風趣，且多才多藝，無論琴、棋、書、畫樣樣精通，在他操盤下，順天建設總能取得便宜的建地，在同區以略低於同業的價格推案，深受首購族、換屋族的青睞。 現在的柯興樹，將帶領順天建設兵分三路：建築本業、工業區開發以及商用不動產，為公司建構堅實穩定的基礎。 談到固守建築本業方面，柯興樹說，順天過去偏向首購族、換屋族，未來將深耕經典產品、也就是豪宅市場。 「順天目前在7期、水湳擁有足夠打造一流豪宅的基地」，柯興樹說，位於7期的「順天夏朵」豪宅案今年底前完工；位於台中水湳經貿園區附近的「順天天賦」億萬豪墅案，也預計今年下半年進場。 「順天在台中市擁有1萬坪的土地」，柯興樹表示，在建築本業區塊，順天不僅在台中擁有許多精華土地，目前也已正式跨足台北都更市場。經過4、5年來的開發布局，進入整合、且有明確進展的都更案達6件，包括華山藝文特區、羅斯福路一段、士林區東華街及興隆路等。 為了積極卡位台北都更市場大餅，順天最近已在台北市忠孝東路二段成立辦公室，組成4人小組專攻都更案，明年可望明朗化。 開發工業區重視 人和與地緣關係 除了固守本業外，工業區的開發，也是順天建設的重心之一。柯興樹說，台中大里工業區及豐洲科技工業園區，是順天跨足工業區的兩個成功案例，在累積足夠的經驗後，目前已鎖定中部二個工業區開發案，現正積極布局中。 因為重視人和與地緣關係，柯興樹強調，「順天開發工業區的重心，將擺在苗栗、大台中、彰化等地區」。 而商用不動產，則是順天近幾年來動作最為積極、也最感興趣的產品。 以座落於台中市7期重劃區內、目前正在招租中的「順天經貿廣場」為例，店面每坪租金達2,000元；辦公室從900元至1,300元不等，一旦滿租，每年可為順天帶進1.5億元的固定租金收益、每股可貢獻逾0.5元的獲利，頗適合保守穩健型的順天。 柯興樹自豪地說，目前已有3家建商以及券商、土地開發商，即將陸續進駐「順天經貿廣場」辦公；此外，一樓黃金店面，將引進6家各具特色的餐廳，包括日本料理、中餐、法國、義大利、西餐與速食，預計今年底前承租率可達8成以上。 最值得一提的是，3家建商當中，其中一家就是順天建設！今年3月底，順天將企業總部由台中市三民路舊址搬遷到自家興建的「順天經貿廣場」的3樓與4樓，成為中部地區首家將企業總部設在7期重劃區的上市櫃建商。 一走進氣派豪華的順天企業總部，站在寬敞的露天陽台眺望7期重劃區，景致壯觀；而順天辦公室也在山水畫、書法作品妝點下，氣勢恢宏、卻又帶點人文氣息，「這組沙發跟了我22年了，我看也沒壞，只是表皮褪色而已，就把它一起搬過來了」，柯興樹笑著說。 惜物又念舊的柯興樹，企業總部搬遷7期後，看到辦公室裡什麼都換成新的，有種感情無法延續的缺憾。看著陪了他20多年的沙發、掛畫，那份感情實在割捨不下，他讓員工使用全新的辦公桌、椅，自己卻把兩套舊沙發搬到會客室及自己的辦公室。 但是，兒子為了搭配新辦公室的裝潢，卻私下訂了一組20幾萬元的沙發組。當柯興樹得知後，叨唸了兒子幾句，但既然沙發都已經買了，總不能退貨，因此，柯興樹決定以個人名義買下沙發組，再轉贈順天建設使用。 進軍商業不動產 資金不重壓 另一方面，順天建設準備將商用不動產，跨進觀光飯店領域。柯興樹說，順天將於台中市12期重劃區中港路、黎明路口的自家土地上，打造樓高22層的觀光飯店，客房數在250至300之間，總投資額預估約25億元，將走平價路線，住一晚訂價約在2、3,000元之間。 他說，陸客來台旅遊，帶動台灣觀光產業蓬勃發展，台中觀光飯店住房率居高不下，隨著陸客自由行的開放，順天相當看好中台灣觀光旅遊市場。由於順天在12期的土地，就在7期與逢甲商圈之間，具地理優勢，預計在3至5年內完成觀光飯店的興建。 商用不動產雖能帶進固定收益，不過，也因投資成本高、回收期長，因此，柯興樹規劃將「大多數獲利配發給股東，將部份資金投入商用不動產」。因此，飯店投資未來將採大股東與順天合資模式，但順天持股50％、擁有經營主導權，但資金卻不會全部重壓在商用不動產上。 柯興樹的構想，隨即獲得順天大股東的認同，甚至相熟的 大陸台商會長，也表達參與投資意願。 投資重劃區風險高 必須步步為營 柯興樹穩紮穩打的投資原則，也運用在台中市自辦重劃區開發上。順天與惠宇、豐邑等三家建商合資成立的「惠豐順開發」，投入台中市單元三、單元四自辦重劃區開發已有多年，如今即將開花結果，其中，單元三預計今年底前配地，柯興樹以個人名義投資，預期可取得不少抵費地。 「投資重劃區的風險高，私人可以等待，但公司經營必須步步為營」，柯興樹想等到重劃區完成開發後，再將土地交由順天負責開發。 要讓順天穩健茁壯，除了持續開發土地資源外，人才也很重要。柯興樹認為，順天目前主要幹部年齡層都在5、60歲之間，為了世代交替、讓骨幹年輕化，去年禮聘53年次、在逢甲大學任教長達18年的林丙申，接任順天建設總經理。 他說，林丙申是前台中市建築開發公會總幹事，擅長建築設計規畫，正好與他在土地開發的專業上互補，「順天已等了他2、3年了」，言下之意，林丙申加入順天經營團隊，柯興樹真的很開心。 盼奢侈稅讓土地降價 嘉惠首購族 面對奢侈稅打亂房地產業者的布局，柯興樹說，奢侈稅其實不該說是打炒房，而是導正整個房市的交易秩序，「炒短線本來就是不對的事」，不過，他也強調，政府不能因為房價高漲，祭出奢侈稅讓民間資產縮水。 柯興樹期待奢侈稅的推動，能讓價格高漲的土地成本降下來，建商可以買到較便宜的土地，蓋出平價好宅，嘉惠首購族。