房市交易冷清,為何房價仍然下不來?

文.李同榮/吉家網不動產創辦人、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長

 

根據內政部統計,二月份六都建物買賣移轉棟數月增25.4%,其中僅桃園交易量減少,月減11.59%,其餘五都交易量表現均呈現成長,台北月增19.78%、台中月增21.23%、台南月增15.09%、高雄月增32.47%,而新北增加69.06%最多。

 

從上述數據顯示,今年元月為農曆春節期間,基期較低,二月份六都平均交易量就比元月增幅達25.4%之多。但假如從二月交易量比較去年同期亦是春節期間,年增率卻僅微增1.09%,其中台北年減2.61%、新北年增10.06%、桃園年減18.54%、台中年增3.72%、台南年增

2.94%、高雄年增7.14%。

 

另一方面,若從一至二月份總交易量比較去年同期,就可發現今年六都平均交易量大減28.32%,其中台北年減26.17%、新北年減31.47%、桃園年減32.54%、台中年減24.26%、台南年減24.94%、高雄年減27.05%。

 

從數據很明顯可看出,幾乎六都交易量比照去年同期可謂全盤皆墨,大幅萎縮近三成,如此的數據只能解讀市場交易的確非常冷清且急涷。

 

然而,進一步分析市場交易冷清急涷原因,可歸納出四大因素:

 

(一)平均地權修法五重拳打房:元月初立法院優先審議內政委員會提出的「平均地權修正草案」明列打房五重拳,並快速三讀通過,在細則未定之前,市場明顯受到壓抑,買方多採觀望態度。

 

(二)兩岸地緣關係緊繃:自從去年第三季中共軍演飛彈事件引起兩岸關係緊繃以來,房市高價市場緊縮,嚴重影響整體交易量,加上最近美國軍方不斷放出2023、2025、2027中共將攻打台灣等利空訊息,使得原先就觀望的買氣更加裹足不前。

 

(三)季節性影響買氣(假期多):一、二月這兩個月除了春節假期外,尚有元旦、二二八連休,假期多,間接也影響到交易流量與速度。

 

(四)技術循環處於高峰不勝寒:技術循環面臨房價高檔期,加上諸多利空罩頂,房市脆弱可擊,買方都採觀望態度,交易量短期難以提升。

 

然而,市場交易量既然大幅萎縮,為什麼房價仍下不來?

 

從價量分析,量先價行,但也不是放諸四海皆準的道理,既然交易量縮,但房價仍然居高不下,可以用五個原因來解讀:

 

一、短期利空不足以撼動房市走勢:當交易量遇突發利空,可能引發短期觀望,但若利空有可能消失,房市的走勢又會回歸到原來軌道,此時局勢未明,賣方就會短暫觀望與利空僵持,房價暫時不會明顯鬆動,除非利空消息久未消失,賣方才會有降價可能。

 

二、季節性因素只會影響交易量,不會影響交易價:通常一、二月房市都會受春節假期影響,工作天數縮短就會影響交易量萎縮,這種現象要觀察三月應屬傳統旺季時節,若三月交易量持續下滑,則對多方不利,房價才會有鬆動可能。

 

三、打房重心若錯誤,對房價影響有限:過去包括央行四限貸、財政部房地合一稅2.0……,前後約十次頻繁的打房措施都無法撼動房價,顯示政策打房未必靈光,而內政部平均地權修法五重拳是否奏效,要看購屋信心,只要剛性需求強勁,買氣就會由預售市場轉移至成屋市場與即將完工的預售屋。

 

另外,大部分大建商不願在局勢未明朗之前降價,主要是成本考量以外,就是口袋仍深,大建案沒降價,小建案降價影響就很有限,更何況現在預售市場買方開始為了安全保障,盡量會避開小建商,傾向品牌形象較佳的大建商,所以現階段要大建商降價有點難度。

 

四、此波多頭平均漲幅不高,未來跌勢會很緩和:技術循環面雖逢高檔,但此波上漲幅度不高,四年來大台北地區漲幅不到三成,未來將成為抗跌的主力,而目前小坪數需求強勁,不跌反漲,趨勢觀察,大台北短期房價下滑機會很小。至於中南部則看區域而定,基期尚低的區域,成本考量因素,剛性需求市場,很難有明顯跌幅,至於高漲幅地區或許會有調整空間,但對整體平均房價影響也有限。

 

五、成屋市場穩健,剛性需求支撐,房價短期欲跌不易:預售市場受禁止轉售影響,扭曲了市場結構,在剛性需求殷切情況下,市場資金可能部分轉入成屋市場,以致成屋低總價市場成為抗跌主力,因此,成屋市場的均價明顯受影響,可能要到第四季總統大選前才會是關鍵。

 

房市降溫已是事實,打房無濟於事,觀望買盤何去何從?

 

綜上所述,此時房市在各大利空齊襲下,有其不敗的主因,若政府不明察市場實務與市場機制,一味採取圍堵打房方式,企圖破壞市場走勢,結果不是操作過之,而使市場崩潰,就是執行不力,而反使市場甩尾,後果更是不堪設想。

 

此時市場其實已經進入末升階段,技術面轉空已是遲早的事,政府不必有太多打房動作,打房政策只是多此一舉,對市場絕對是弊多於利,不可不慎。

 

而針對剛性需求而言,買盤若持續觀望,要期待房價下跌,想在緩跌市場摸底實在也不大容易,倒不如勤做功課,選對區域,擇優而入,也不至於有太多風險,因為全台仍有很多深具抗跌性強勁的區域,值得購屋者關注。

 

理財周刊1176期更多精采文章:

◎發行人語>AI大代誌

◎封面故事>鋼鐵人 航海王 否極泰來

◎理財我最大-寶山會客室>歐盟碳關稅上路 台灣如何打造綠色出口競爭力?

◎理周幫幫忙>台股狹幅震盪 手中個股留意減倉

◎全球理財觀>鮑爾放鷹,台股勇腳 AI趨勢讓軟體股價值重估

◎房市放大鏡>房市交易冷清,為何房價仍然下不來?

◎新聞熱線>專家看和紘大景旭 蛋黃區房價溫和成長

◎房市觀察>從預售建案定型化契約審查常見錯誤態樣檢視購屋應注意事項(十一)

◎AI智能交易>熱錢推升行情

◎理周書摘>創業失敗到兩年還清千萬房貸 百億超業二度創業重啟人生

◎理善大家來>心火相傳慈善舞展 看見愛與堅毅