房市走空５大警訊 建商降價求脫手

房市景氣差，建商也不得不低頭，降價及送裝潢等招數盡出，今年甚至出現500萬元以下的「小小宅」，消費者購買前要衡量貸款好不好申辦的問題。

由全坤建設興建、位於萬華區環河南路的「全坤雲峰」豪宅案，日前宣布開價直接打「七五折」，引起市場震撼，直言建商受打房影響，不得不降價搶客人了！ 不過，全坤建設總經理廖學新否認看壞行情，他說，因為房地合一稅在明(2016)年一月一日實施，對新成屋來說，下半年進場購屋的消費者可避過房地合一稅，而消費者與其等到明年也要議價，不如現在就「讓利」，直接降價七五折給消費者。

建商降價 房價打七五折

負責銷售的創意家行銷副董事長朱良能表示，以往台北市水岸景觀第一排的產品比信義計畫區的產品還要稀有，去年以前幾乎都是區域的最高價，建設公司一定惜售，因為土地要再取得，幾乎是不可能的任務。

這次「全坤雲峰」以在台北市淡水河第一排的無敵河景產品用「七五折」的不二價銷售，也是前所未有的策略，目的是希望在今年底前清除購屋者對價格還會繼續下修的觀望心態，讓真正自住或投資的購屋者能有購買新成屋享受房地合一稅實施前適用舊制的好處，同時也能在現階段就用預期兩年後的修正價格買到便宜稀有的產品，享受稅制與價格兩大優惠。

面對全坤建設為由多轉空的房市，開了降價二成五的第一槍，莫非房價下修幅度，會如前台北副市長張金鶚於任內所喊的「至少跌三成」嗎？而未來房價走勢又將如何呢？

看到全坤建設的動作，一些在台北市推案，尤其是豪宅案的建商私下都說，造成台北市豪宅買氣結冰幾近「零成交」的始作俑者，非張金鶚莫屬。

據指出，依法令規定，房屋稅的「稅基」調整是地方政府權責，「稅率」的調整則要經過立法院三讀通過，屬於「雙頭馬車」，兩單位未互相協調下，造成房屋稅的稅基及稅率在同一年度同步調整，台北市在調高稅基後，立法院又通過房屋稅從1.2％調高至1.5％，最高可至3.6％。

張金鶚在卸任前，主導台北市房屋稅稅基的調整案，在結合「豪宅稅」、「囤房稅」及調高「房屋構造單價成本」的情況下，再加上稅率調高，造成去年七月一日後取得使用執照、位處精華區、坪數大的新高總價住宅首當其衝，房屋稅暴增。

豪宅房屋稅超貴 年繳三、四百萬

市場傳言，包括「富創Ｄ３案」、「大陸建設Ｂ７案」、「寶豐隆Ｄ５案」、「冠德興雅案」、「陶朱隱園」及「聯勤信義案」等六大建案，未來房屋稅都相當可觀，推估至少四百萬元。

「房屋稅一年要繳四百萬元，以一般人持有房屋大約三十年來算，屆時，總共繳了1.2億元！」房仲業私下說，如果現在買了上億元的豪宅，在持有三十年後(未計房價是否增值)，等於是將房子「送給」政府了。

房仲業者表示，近幾年政府又調高公告地價及公告現值，前者會增加每年要繳的地價稅，後者，則在房子出售時，要課土地增值稅；由「房屋稅」、「地價稅」到「土地增值稅」都往上調高的情況下，買房(尤其是豪宅)的持有成本只要增加，自然抑制買氣，而不得不讓人悲觀看待房市後市。

在建商開始有降價動作後，根據《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，目前市場開始降價的建案，看屋及成交組數都較房地合一稅拍板前成長一至三成，但若沒有降價，或是持續開高價的建案，成交組數就不太理想。

根據了解，民國七十七年至七十九年，房市大多頭行情時，房價有「一日三市」，也就是早上的價格，到了下午又往上增加，而晚上的開價又比下午高。至於這一波從2003年ＳＡＲＳ過後往上漲，投資(機)客炒房追價，雖不至於「一日三市」，但因屬於賣方市場，各接待中心，尤其是豪宅預售屋的案場，若是事前沒有預約，臨時要去看屋，往往會被警衛擋駕。

但自政府打房後，房市成交量急凍，到去年只剩下三十二萬五九八棟，民眾開始期待「降價」，整個房市驟然從「賣方市場」變成「買方市場」。

房市走空五大觀察點

房市走空的氛圍愈來愈濃，包括現象一、建商或代銷業者不蓋接待中心：根據《好房網不動產週報》統計，建商或代銷業者「省很大」，為了撙節開銷，大台北地區有高達十七個建案不蓋接待中心，直接租附近的店面進行銷售。

《住展》雜誌指出，有的代銷業者甚至出現「棄戰」狀況，開始縮減接待中心人力，或是平常連冷氣都捨不得開，有建案還把人員全撤走，只在接待中心外留電話或名冊，讓有意看房子的買方主動來聯絡。

現象二、超低自備款或工程零付款：興富發在今年四月下旬啟動優惠購屋策略，包括北中南的預售屋或成屋，都打出「一成低自備款交屋」的促銷；有些建商則推工程期間零付款，甚至面對交屋時，購屋者恐無法從銀行貸到八成時，建商還祭出「交屋後公司優惠付款」的誘因，希望消費者進場。

現象三、買屋送裝潢、家電：房仲業者談到，當建商或代銷公司走到這一步，大都是房市不好時，如2008下半年金融海嘯，就有代銷業者以此來吸客。

現象四、送贈品：目前在淡水地區的廣告看板，就有「海洋都心」打出看屋免費體驗射箭的樂趣，能有此活動，主要是代銷業者為甲山林廣告，董事長祝文宇是中華民國射箭協會理事長，該射箭場地是他捐贈成立，故「一兼兩顧」；另有建商則推出賞屋送電影票、咖啡券、超商禮券的促銷方式。