房東高額買斷金送走租客 舊金山早有先例

今年5月，舊金山一名房東支付47萬5000元送走租客，以騰空他們位在普利西迪歐崗(Presidio Heights)一處豪華7房公寓，成為舊金山市史上最大一筆單一租戶買斷交易。根據「舊金山租賃委員會」(San Francisco Rent Board)回溯至2015年的租客買斷資料，發現大筆買斷金送走租客，早有先例，還有另外14筆金額超過20萬元的租戶買斷交易，包括之前最高紀錄、2019年11月金額為32萬5000元的買斷租戶案。

委員會執行主任柯林斯(Robert Collins)表示，儘管有些買斷金額高到引人注意，但舊金山租金買斷金額一直相當平穩，自2015年以來，租戶買斷交易金額約於3-3.5萬元之間。他指出，考量到舊金山市租金不斷上漲，買斷金額幾乎比預期更穩定。他分析，儘管舊金山疫情期間的住房結構發生劇變，每年租戶買斷交易數量卻保持穩定。房東於2020年提交334份買斷協議，僅比2019年提交365份略少，與2017年數量相同。

當房東付款給租戶以空出住宅單位時，就會發生租戶買斷。租戶權利律師托本納(Joseph Tobener)表示，買斷可能是因房東不能合法驅逐租戶，或因驅趕成本高於買斷成本。大筆金額租戶買斷，通常會發生在昂貴社區的租戶，在同一單位居住數十年，租金遠低於市場價格。

托本納指出，在大部分情況下，房東可透過「無過錯驅逐程序」(no-fault eviction process)讓租戶搬出，例如「艾利斯法案」(Ellis Act)允許房東在計畫自己或親戚搬入、出售單位或拆除建築物時，驅逐租戶。在這種情況下，房東必須向每個租戶支付約7500元搬遷費用。但在部份情況下，例如租戶年老、殘疾或體弱時，以法案驅逐租戶，將導致租戶單位無資格轉換成共管公寓。房東通常更願意付錢讓租戶自動離開。

資料顯示，租戶買斷集中在舊金山特定區域，自2015年至年6月的買斷交易最常出現在市中心，包括諾谷(Noe Valley)、卡斯楚(Castro)與米慎(Mission)。買斷集中在這些高級社區，因當地住宅價格昂貴擁有高價值。社區越好、房價越高，買斷規模就越大。

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