房產專家李同榮:租賃黑市猖獗 應建全面識別化實價登錄

房產專家李同榮提出五大建言攸關年輕人租賃的政策。   圖:吉家網企研室
房產專家李同榮提出五大建言攸關年輕人租賃的政策。 圖:吉家網企研室

[Newtalk新聞] 針對國民黨立委牛煦庭等人提出「租賃住宅市場發展及管理條例修正草案」,主張將「自行出租案件」納入實價登錄制度範圍。內政部長劉世芳表示,租約屬私權契約範疇,若貿然推動全面實價登錄,不但會促使租金轉嫁上漲,也可能會對整體租屋市場造成一些不利影響,她建議現階段不宜全面推動。

房市趨勢專家李同榮直批,租金會不會上漲是供需問題,不能因租金會被轉嫁而坐視資訊不透明的不已,因此,他主張租賃市場應立刻修法,推動全面識別化實價登錄。

租賃市場因登錄制度不健全 形成三大缺點

李同榮進一步指出,三黨對租賃登錄制度,都只是片段式的改革難以根除租賃黑市的敗壞,因此主張租賃市場應全面實施實價登錄。現階段的租賃市場因登錄制度不健全而形成三大缺點:

一、選擇性登錄,形成逃漏稅溫床:合法透過仲介租賃的出租房屋依規須登錄,當然就須依法繳稅,因此,8成房東不想繳稅就要仲介業配合不開發票,既不用登錄也可協助其逃漏稅,造成租賃市場成為逃漏稅溫床。

二、縱容非法、打擊合法,造成不公平競爭:逃漏稅的房東、不透過仲介的房東不須登錄,不須繳稅,致使合法繳稅房東或合法房仲產業都面臨市場不公平競爭,這造成租賃黑市、資訊不透明、對產業及市場造成嚴重傷害,這種縱容非法,打擊合法業者的登錄制度,蔡政府已坐視八年,束手無策。

三、資訊不透明,不對稱,是租賃市場敗壞的主因:政府在租賃市場登錄制度只做半套,合法須登錄,非法不須登錄,資訊不但不透明,反而因資料庫不全而混淆市場正確的行情資訊,令消費者無所適從。

針對內政部反對全面實價登錄三大理由,李同榮也提出不同意見。

李同榮認為,現階段租賃黑市猖獗,針對內政部反對全面實價登錄的三理由,他提出三大反駁。

一、政府說,怕全面登錄租金會被轉嫁上漲?

租金轉嫁是供需問題,是市場機制,只有解決供需,否則租金永遠被迫年年大幅上漲。

反問政府:房地合一稅2.0造成房價被轉嫁上揚,政府難道就要取消房地合一2.0政策?怕租金上漲就要解決供需問題,而不是抱著鴕鳥心態、萎縮不前,不敢面對市場供需失衡的殘酷事實。

二、政府說,包租業須轉租,怕登錄造成資訊混亂?

交易市場全面實施實價登錄已有12年之久,有不同公設比、不同停車位面積與特殊交易,分項資訊都有分項登錄要點,包租轉租案件可透過分項備註即可,總比完全沒有任何資訊完善很多。

反問政府:全面登錄會比局部登錄或不登錄資訊混亂嗎?這不是藉口,什麼才是藉口?

三、檢擧制度會造成租客房東緊張關係?

這是導果為因的說詞,因為若是當事人檢舉,其實已是緊張關係所引起,而非檢擧引起的緊張關係;而若非當事人檢擧當然就沒有所謂緊張關係。

反問政府:平均地權五修法為什麼要訂檢舉制度?還是此地無銀三百兩?

租賃黑市治本的短中長期三大目標的解決方案

李同榮最後建議,劉部長剛上任內政部長,相信以她過去在公部門的英明表現,會深入巿場徹底了解租賃市場敗壞現象,蔡政府已荒廢租賃市場改革八年,而三黨智庫對租賃市場不夠了解,提出的解決方案著重局部的治標方針而已,期待賴政府應重新檢視租賃黑市的嚴重敗壞缺失,興利除弊,才能解決租賃問題的核心。

一、短期內一定要全面識別化實施實價登錄:資訊要徹底透明化,絕對不能只做到去識別化,交易市場當初要全面識別化,反對的人也以個資隱私為由抗議,結果還是民意與資訊透明為依歸,全面識別化已實施多年,消費者獲益良多,市場資訊也健全發展,如今再談全面識別化揭露會妨礙個資與隱私,不是敷衍了事,就簡直是政策開倒車的行為。

二、中期要實施租約全面強迫公證:不論私契或公契,中期要杜絕登錄缺口,就必須將所有租約全面強迫公證,公證費率因量大而必須降低,弱勢由政府補助公證費用,比起租金補貼更有實質保障效益,不但資訊透明,更可勾稽,促使登錄制度更健全,並可徹底減少惡房東惡房客的糾紛事件,可謂一舉數得。

三、長期要結合民間資源,廣建社宅:租金補貼非長久之計,只有徹底解決供需失衡現象,並根除多房房東可免囤房稅的惡法,才能短期杜絕低總價交易市場與租賃市場被壟斷,長期因透過供給增加,就可漸漸紓解租金的上漲壓力,這才是治本之道。

租賃改革五大建議

一、限制國有公有土地標售:社宅占比未達5%以上,暫停國有士地(含使用權)標售,或限制一定比例社宅用途始可標售。

二、市地重劃大幅比例回饋社宅:林右昌前內政部長曾提大幅提高市地重劃抵費地規劃社宅比例,但因沒強制法源,只能對地方政府道德勸說,成效有限。

三、整頓低總價市場被壟斷亂象:停止對多房房東以公益房東之名减免囤房稅,才能杜絕低總價租賃市場的投資壟斷行為。

四、租賃黑市的整頓策略:如同上述短中長期策略著手,包括租賃全面實價登錄,租約強制公證(配套:房東租稅大赦、分離課稅)。

五、租金補貼與首購儲蓄基金補貼:設立青年可負擔租金之合理公平補貼機制,使年輕人能真正租的起

同時專家也建議,成立首購首付儲蓄信保基金,協助社會青年在一定年限與一定儲蓄金額,可享政府相對補助首購自備款,讓具儲蓄能力的年輕人買得起。

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